2017 wordt een overgangsjaar voor de Brusselse kantoormarkt. Op korte termijn staat Brussel voor twee uitdagingen: een antwoord vinden op het tekort aan kwalitatief hoogstaand vastgoed en een grondige herstructurering van het Noordkwartier.
De Brusselse kantoormarkt heeft zich in 2016 flink hersteld na een bijzonder triest 2015. Er zijn zelfs een paar records gesneuveld, hoewel we nog ver verwijderd blijven van de schitterende jaren voor 2005. De vastgoedadviseur JLL komt uit op een kantooropname (huur of aanschaf voor eigen gebruik) van 433.000 vierkante meter. Dat is een stijging van 40 procent ten opzichte van 2015 en 15 procent meer dan het jaargemiddelde van de afgelopen vijf jaar.
Even goed doen in 2017 wordt moeilijk. “2017 wordt geen schitterend jaar, maar het heeft misschien wel enkele verrassingen in petto.” Jean-Michel Meersseman, head of office agency voor Brussel en Wallonië bij CBRE, is doorgaans een geestdriftig man, maar bij zijn vooruitzichten voor de komende maanden toont hij zich voorzichtig. “Er zullen voldoende transacties zijn en de bezettingsgraad komt wellicht iets lager uit dan vorig jaar, tussen 350.000 en 400.000 vierkante meter”, vervolgt Meersseman. “De echte opleving verwachten we pas in 2018 en daarna.”
Anders dan het voorbije jaar zal de publieke sector het gemiddelde niet meer opkrikken in 2017. In 2016 was er nog de uitzonderlijke bezetting van Centre 58 door de Stad Brussel (37.000 m2), van De Ligne door de politie van Brussel (30.000 m2) en van C de Ligne door Brussel Preventie & Veiligheid (10.000 m2). Al die gebouwen bevinden zich in de Vijfhoek.
Het Riziv (voor het gebouw Galilei), de Vlaamse overheid en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest staan wel nog in de startblokken om een deal af te sluiten. “Maar omdat het almaar meer tijd kost om een transactie met een openbare instantie rond te krijgen, is het moeilijk daar nu al iets over te zeggen”, stelt Pierre-Paul Verelst, head of research BeLux bij JLL. “Tegenwoordig moet je anderhalf tot twee jaar geduld oefenen. Tot voor kort was dat maar een jaar.”
Er worden nog enkele andere belangrijke transacties verwacht dit jaar. Zo heeft de Europese Dienst voor Extern Optreden (EEAS) een openbare aanbesteding uitgeschreven voor 17.000 vierkante meter en zoekt het Europees Comité van de Regio’s een gebouw van ongeveer 10.000 vierkante meter. En er zijn nog enkele stedenbouwkundige hindernissen te overwinnen, maar normaal koopt de ambassade van de Verenigde Staten de oude zetel van AXA aan de Vorstlaan. “Het wordt interessant te zien hoe de privésector zal reageren”, zegt Pierre-Paul Verelst. “Die zou weleens sterk kunnen worden beïnvloed door de internationale context. Die zou transacties kunnen afremmen of uitstellen. Ook de evolutie van de mobiliteit in de hoofdstad of de verbetering van de stedenbouwkundige procedures kunnen een rol spelen.”
Weinig nieuw aanbod
Brussel kampt ook met een gebrek aan kwaliteitsgebouwen die beantwoorden aan de eisen van de markt. Die zoekt goed gelegen, lichte kantoorgebouwen in de nabijheid van het openbaar vervoer en met voldoende gemeenschappelijke ruimtes en prima energieprestaties. Dat soort panden is almaar moeilijker te vinden, vooral in de Noordwijk, de Europese wijk en de Vijfhoek, waar de beschikbaarheidsgraad onder 5 procent ligt. “Van de 1,2 miljoen vierkante meter die in Brussel beschikbaar is, kan nagenoeg de helft niet verhuurd worden omdat die panden niet meer aan de eisen voldoen”, merkt Pierre-Paul Verelst op. “Het gaat over bouwvallige, onaangepaste panden. Daar heeft niemand belangstelling voor.”
De situatie is vooral problematisch in de Schumanwijk en in het centrum, waar de huurleegstand tussen 3 en 5 procent schommelt, terwijl er maar weinig grote projecten zijn, met uitzondering van het Belgolaise Building van Redeba Invest (eigendom van de familie Jaspers). De reden is dat die wijken zo aantrekkelijk zijn dat huurders vasthouden aan hun contract. Bovendien zijn bij het grootste deel van de gebouwen recentelijk onderhoudswerken uitgevoerd aan de gevels. En het is gewoon ook moeilijk om in het stadscentrum een vergunning te krijgen. “Alles lijkt zich weer te concentreren rond het Centraal Station”, stipt Pierre-Paul Verelst aan. Voor 2017 wordt in heel Brussel maar 45.000 vierkante meter aan nieuwbouw verwacht. En dat baart de specialisten toch wel zorgen. “In de rand staat 500.000 vierkante meter kantoorruimte leeg”, signaleert Erik Verbruggen, head of office agency bij JLL België. “Dat is bijna evenveel als de hele voorraad van de Louisawijk.”
De reconversie van het Noordkwartier
De grootste Brusselse kantoorontwikkelingen moeten we zoeken in het Noordkwartier. Veel gebruikers verlaten er in de komende maanden hun pand, met BNP Paribas Fortis (Boréal en Manhattan) en de Vlaamse overheid als bekendste voorbeelden. Dat zal een geschatte leegstand van ongeveer 15 procent met zich brengen. “2017 wordt een cruciaal jaar voor de herontwikkeling van die wijk”, voorspelt Jean-Michel Meersseman. “De wijk wapent zich momenteel voor 2018 en daarna. De leegstand zal serieus toenemen. De kwaliteit en de aantrekkelijkheid van de wijk moeten beter en er moet een mix van functies komen. Zo kan de wijk kandidaten verleiden die naar het stadscentrum lonken, maar daar niets meer vinden. Als de Zuidwijk daarin slaagt, moet het Noordkwartier dat ook kunnen.”
Xavier Attout
“Van de 1,2 miljoen vierkante meter die in Brussel beschikbaar is, kan nagenoeg de helft niet verhuurd worden omdat die panden niet meer aan de eisen voldoen” Pierre-Paul Verelst, JLL
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier