De duurzaamheid van beton

Op weg van Brussel naar de kust valt er niet naast te kijken: Gent heeft een nieuwe toren. Het opvallende kantoorgebouw staat aan de afrit naar Flanders Expo en is in opdracht van KBC neergezet door De Paepe Group. “Eigenlijk zijn wij meer een familie dan een bedrijf”, zegt Ignace De Paepe.

Op de bovenste verdieping van de nieuwe Gentse kantoortoren is het goed toeven. Terwijl de torens van het Belfort, Sint-Baafs en de Boekentoren in het centrum wenken, wijst een zwarte streep beton – de E40 – de weg naar de kust. Van dat weidse vergezicht kunnen de directieleden bij KBC binnenkort genieten als ze eten in het directierestaurant van de Oost-Vlaamse zetel. Het is de hoogste toren van Vlaanderen en met verve de opvallendste hoogbouw die de jongste jaren is neergepoot in Gent. Naar schatting gaat het om een investering van 70 miljoen euro. Ignace De Paepe (50) is de patron van de gelijknamige groep. Hij noemt het bouwwerk steevast MG Tower. “De Arteveldetoren? Dat is toch een verwijzing naar het verleden. Waarom maken ze een verwijzing naar het verleden, als we een bouwwerk voor de toekomst maken?”

TRENDS. Is dit het project van uw leven?

IGNACE DE PAEPE. “Neen. Het project van mijn leven begon 25 jaar geleden toen mijn vader plots stierf en ik een te saneren raffinaderij op mijn bord kreeg. Het Texaco-terrein in Gent – ruim 100 hectare met een raffinaderij erop – was verontreinigd en zat vol asbest. Ik was vooraan de twintig en moest het maar zien op te lossen.”

Hoe verandert uw leven dan?

DE PAEPE. “Je staat bij niets meer stil. Ik was eigenlijk volkomen onvoorbereid. Mijn vader was 59 jaar. Maar als je uit een ondernemersfamilie komt, heb je negen van de tien de microbe te pakken. Je bent opgegroeid in een verhaal waar je hoe dan ook in gelooft en dat je wilt voortzetten. De enige vraag is: kan je het of kan je het niet?

“Na twee jaar wist ik dat ik het kon. We hebben de raffinaderij afgebroken, het afval eruit gehaald en een deel van het terrein verkocht aan Volvo. En dan hebben we de rest van de ontwikkeling met de Haven van Gent gedaan. Geleidelijk gaven de cijfers mij gelijk.”

Is de Arteveldetoren het bouwwerk van uw leven?

DE PAEPE. “Dat mogen we wel zeggen, ja. Het is de eerste, maar hopelijk niet de laatste kantoortoren die we bouwen. Wij hebben van KBC zeer veel geleerd. En zij van ons. Het was tof, ben klaar voor een tweede toren.”

U hebt het steevast over de MG Tower. Een verwijzing naar uw kinderen Margot en Guillaume. Waarom is dat belangrijk?

DE PAEPE. “Ik had voorheen een aannemingsbedrijf. Dat heb ik verkocht en ik ben gestart met MG Consulting. Toen heb ik hier en daar advies gegeven. Maar na zes maanden was ik dat beu. Toen heb ik besloten om te beginnen met iets in vastgoed. En zo is MG Real Estate ontstaan. En vandaar MG Tower… Geregeld gaan mijn kinderen met mij mee. Ik toon ze de verhalen, de problemen en de oplossingen. Op die manier groeien ze mee op in het verhaal van de onderneming.

“Dit is geen banale glazen kantoortoren zoals er in Brussel dertien in een dozijn staan. Zoiets wou ik hier in Gent echt niet bouwen. Ik ben van Gent. De stad ligt me na aan het hart. Ik ben ook een ontwikkelaar die niet per se de laatste cent uit zijn project haalt. Ik maak liever dat er kwaliteit is, dat het architectuur is en dat mijn klant content is. Ik moet zeggen dat die aanpak mij geen windeieren heeft gelegd. De mensen komen terug. Dat is belangrijk voor mij.”

Voorheen had u een aannemingsbedrijf. Nu bent u projectontwikkelaar. Wat doet u liever?

DE PAEPE. “Er is een groot verschil. Een bouwonderneming heeft honderden werknemers. Een projectontwikkelaar maar tientallen. De projectontwikkelaar gaat om met miljoenen euro’s, de aannemer gaat om met honderdduizenden euro’s. Het is geen kwestie dat ik liever het ene of het andere doe. Voor mij is het gewoon een kwestie dat ik ‘s morgens opsta, iets kan gaan doen wat ik graag doe. Voor de rest streef ik ernaar om mijn klanten tevreden te houden.

“Ik probeer te maken dat we een project halen binnen het budget en binnen de bepaalde termijn. En daarbij proberen we shit te vermijden. Ik kan u vertellen dat we naar KBC en onze aannemer Blaton geen tientallen brieven hebben verstuurd. Is er een probleem? Dan pak je de telefoon. Mails, die bekijk ik niet echt. Mij moet je bellen.”

U gelooft dus in de regel van het gegeven woord?

DE PAEPE. “Dat is inderdaad mijn manier van werken. Business, dat is een kwestie van vertrouwen. En dat kun je met echt familiale ondernemingen die een solide basis hebben, daarvan ben ik overtuigd. En Vlaanderen heeft op dat terrein nog altijd veel potentieel.”

En werkt dat dan ook met een partij als KBC?

DE PAEPE. “We hebben wel contracten, hé! Met een partij als KBC is de vertrouwensrelatie anders. Ik had het vooral over de samenwerking met mijn aannemers. Onze klanten zijn internationale klanten, bijgestaan door de big four. Hun contracten, dat zijn dikke boeken. Voor dit gebouw zijn het 21 dossierdozen met telkens vijf classeurs.”

Helemaal in het begin was u ook nog actief in afbraakwerken. Was die volgorde van belang?

DE PAEPE. “Ik denk dat in het leven van een ondernemer niet echt een volgorde zit. Je wordt geboren en je hebt het geluk om op de wereld te zijn. Het enige wat belangrijk is? Dat we allemaal gezond kunnen blijven. Ik en mijn medewerkers zijn eigenlijk meer een familie. Stress hebben we allemaal. We moeten alleen maar maken dat we ook nog plezier hebben. “Aan de andere kant is de kennis van afbraakwerken wel een meerwaarde in de uitvoering van onze projecten. In de logistiek bijvoorbeeld hebben we Canal Logistics gebouwd en verkocht aan Lease Invest. Dat was een oud terrein van Shell. Ik heb dat in een korte periode gekocht en verkocht zonder opschortende voorwaarden. Zo zitten we in elkaar. Als je moet beginnen met papiertjes… pfff.”

Hoe vaak hebt u daardoor al het deksel op de neus gekregen?

DE PAEPE. “Het gebeurt geregeld dat we een project moeten afzeggen omdat het niet klikt. Dat gebeurt, ja. Maar beter zo, dan achteraf te moeten discussiëren met advocaten.

“Wij hebben geen gerechtelijke procedures lopen. Ik heb een hekel aan rechtszaken. Reageer liever als grote mensen; doe de deur dicht en discussieer tot het is opgelost. Trouwens, als iemand van slechte wil is, dan raak je er nooit uit. Ook niet met de hulp van advocaten. Ik ben tot nu toe altijd met iedereen overeengekomen. Want ik weet, we moeten allemaal water bij de wijn doen, zodat iedereen zich goed kan voelen en zijn boterham kan verdienen.”

De Paepe Group is nu ook actief in Nederland en Frankrijk.

DE PAEPE. “In Nederland hebben we sinds een jaar een manager en een kantoor in Amsterdam. In Frankrijk zijn we onlangs ook gestart. Die internationalisering neemt haar tijd, maar ons proces van degelijkheid en duurzaamheid zal zijn vruchten afwerpen tussen nu en een jaar.

“De vastgoedwereld verandert en je moet altijd maken dat je ploeg sterk genoeg is om toekomstige problemen op te vangen. Vandaar richten we ons naast onze logistieke ontwikkelingen ook op de kantoormarkt en op de retail. In Nederland bouwen we op die aanpak voort, voorlopig alleen in logistiek en in retail, in Frankrijk uitsluitend in logistiek. Dat neemt niet weg dat als er morgen in België een klant opduikt die iets in Duitsland wil doen, we hem wel volgen. Maar we zijn voorzichtig, zoals iedere Vlaming. De bedoeling is trouwens dat de hele ondersteuning hier in Gent blijft zitten. Niet dat we nog eens een heel team in Nederland gaan uitbouwen.”

Staat er in Nederland ook al iets concreets op stapel?

DE PAEPE. “We hebben er vier terreinen waar we concrete plannen voor hebben en we met klanten aan het onderhandelen zijn. Zodra er contracten zijn, kunnen we starten.”

Kunt u in Nederland op dezelfde vertrouwensbasis onderhandelen?

DE PAEPE. “Ik zou niet weten waarom we moeten veranderen. Want onze vertegenwoordiger voor Nederland is een Nederlander. Ik heb die leren kennen toen hij in België voor een grote multinational iets van mij heeft gekocht. Onze mentaliteit moet doorstromen naar Nederland, oog voor kwaliteit en duurzaamheid is ons handelsmerk. Zo houden we vast aan beton als sleutelelement voor duurzaamheid. Onze grootste leverancier is Naessens, ook een familieonderneming, waar we heel goed mee samenwerken. Een woord is een woord. Dat recept willen we ook in Nederland en Frankrijk.

“Beton is massa. Daardoor zijn onze magazijnen in de zomer veel frisser dan een magazijn dat is opgetrokken in staal. Daar mag je nog zoveel isolatie op leggen, zonder bijkomende airco kun je dat niet koelen. Maar staalplaat is natuurlijk goedkoper om te bouwen. Daarom is Nederland ook voor 90 procent een staalland. En we proberen ons verhaal daar nu waar te maken. En als we niet de moeilijke crisis hadden gehad, waren we nu al aan het bouwen. Terwijl we toch nog maar een jaar bezig zijn. Al merken we wel dat de contractonderhandelingen langer duren door de crisis.

“Voor onze prijs is beton een handicap, maar we blijven erbij. Wij willen ons profileren naar een segment van mensen dat bereid is om voor een correcte prijs te bouwen. Onze overheadkosten zijn relatief laag. Trouwens een keer dat onze klanten een van onze gebouwen hebben gezien, dan verloopt alles makkelijker. Eigenlijk zijn onze huurders onze beste verkopers.”

Trekt u naar het buitenland omdat het moeilijker wordt in ons land?

DE PAEPE. “Neen. Ik denk dat iedereen wil groeien. In Frankrijk of in Duitsland of Nederland is het niet gemakkelijker dan hier. Elk land heeft zijn voor- en nadelen. En daar kun je uren over praten, maar dat heeft geen nut. Je moet een klant hebben. Als je die hebt, kun je een product aanbieden. En als je een product kunt aanbieden, kun je een contract maken. Waar dat is, speelt nauwelijks een rol. Problemen verschillen van land tot land, maar overal zijn er wel problemen. Zo simpel is het.”

Misschien moet u het verder gaan zoeken?

DE PAEPE. “Er zijn geen landen waar het eenvoudig is. De mensen die naar Roemenië of Bulgarije trekken, die hebben problemen met rechtsonzekerheid. Dat hebben wij hier niet. We hebben hier last met bodemproblemen, ecologie, EPB… En dat kennen ze daar dan weer niet.”

Wat is de ambitie voor de komende jaren?

DE PAEPE. “Heel simpel. In België alleen kunnen we niet blijven. Je kunt groeien maar op een bepaald moment kun je in eigen land je positie niet meer verbeteren. En dus kijken we naar de buurlanden, want we willen in Europa blijven.

“Financiële doelstellingen hebben geen zin. Waarom zou je winstprognoses maken als je ze niet kunt waarmaken? KBC heeft hier een prachtige deal gemaakt, want het was crisis. Wij wilden werken. Vandaag bouwen wij die toren niet voor dezelfde prijs. Het is overal zo. Autoverkopers moeten hun prijs ook laten zakken in slechte tijden. Je hebt een ploeg, dat is een familie, dus moet je maken dat je projecten voor die mensen hebt.”

LAURENZ VERLEDENS EN ROELAND BYL, FOTOGRAFIE ISABEL POUSSET

“Wij hebben geen gerechtelijke procedures lopen. Ik heb een hekel aan rechtszaken”