De doorbraak

We hebben lang moeten wachten op de vastgoedbevak of bevaki, maar sinds de herfst van 1995 is deze vennootschapsvorm toch stilaan komen opzetten. En 1998 zou wel eens het jaar van de doorbraak kunnen worden.

Hoewel er al in het begin van de jaren tachtig over de vastgoedbevak werd gesproken, zou het nog een decennium duren vooraleer de theorie werkelijkheid werd. Uiteindelijk verscheen in het Staatsblad van 23 mei 1995 het Koninklijk Besluit dat het licht op groen zette voor het ontstaan van deze nieuwe generatie van vastgoedbeleggingsfondsen, die de juridische vorm van de bevek ( beleggingsvennootschap met veranderlijk kapitaal) aannamen.

Cofinimmo stond al geruime tijd te trappelen van ongeduld. Na de noodzakelijke aanpassingen in de balans nam de vennootschap in de lente van 1996 het statuut van bevaki aan. Cofinimmo werd echter de loef afgestoken door Serviceflats Invest en Befimmo, die eind 1995 de stap al hadden gezet.

Het aantal bevaki’s zal voor eind 1998 waarschijnlijk verdubbelen: sinds eind 1997 doen geruchten over nieuwe bevaki’s de ronde. De eerste nieuwkomer van 1998 komt op naam van Cera Bank. Officieel verwacht men er nog drie andere, officieus misschien nog meer.

Als een onderneming

De beleggingsvennootschap met veranderlijk kapitaal (bevek) onderscheidt zich van andere beleggingsfondsen door haar juridische vorm. Ze functioneert als een onderneming, en dat verklaart al heel wat. Er is echter één groot verschil: ze betaalt geen vennootschapsbelasting. Dat fiscaal benijdenswaardige statuut werd als onontbeerlijk beschouwd om zowel Belgische als buitenlandse institutionele beleggers aan te zetten in Belgisch vastgoed te investeren.

Het kapitaal

varieert naargelang van de aan- en verkoop van aandelen van de bevek door de investeerders. De beheerders moeten dus de portefeuille aanpassen door zelf aandelen, obligaties enzovoort te kopen of te verkopen. Men heeft echter begrepen dat vastgoed voor zulke spelletjes niet in aanmerking komt. Om die reden heeft men voor de formule van de bevak geopteerd, waarbij vak voor vast kapitaal staat. Als het om investeringen in immobiliën gaat, wordt er nog een i aan toegevoegd.

De bevaki lijkt dus sterk op een onderneming. Het is dan ook niet verwonderlijk dat ze beursgenoteerd is, net als Barco, Fortis, PetroFina enzovoort. Het is ook precies dat statuut van onderneming dat de bevaki onderscheidt van vastgoedcertificaten. Die certificaten zijn sinds een tiental jaar eveneens beursgenoteerd en worden uitgegeven om een specifiek gebouw te financieren, en slechts zelden meer dan één. Een kapitaalverhoging voor de aankoop van een ander goed is niet mogelijk. Als het gebouw wordt verkocht, krijgen de certificaathouders elk een deel van de verkoopprijs en de certificaten zelf houden op te bestaan.

De bevaki daarentegen is niet beperkt in tijd, zodat men meteen meer gebouwen in bezit kan hebben en op groei kan hopen. Het kapitaal van de bevaki kan immers worden verhoogd om andere eigendommen te verwerven, telkens zich een interessante gelegenheid voordoet en op voorwaarde natuurlijk dat de aandeelhouders daarmee instemmen. Om het met de woorden van een professional te zeggen: “men koopt een certificaat voor de kwaliteit van het gebouw, een bevaki wordt gekocht voor de kwaliteit van de beheerders.”

Enkele voorbeelden om dat verschil te verduidelijken. Terwijl verschillende certificaten voor handelsruimten een aanzienlijke waaier aan lokalisaties vertegenwoordigen (maar daarom niet steeds een grote diversificatie op het vlak van de huurders), slaat slechts één enkel kantoorcertificaat op meer dan één gebouw. Het gaat om Metropolitan Buildings, dat eigenaar is van drie gebouwen op drie verschillende plaatsen in Brussel, waarvan er momenteel nog een wordt gerenoveerd. De bevaki Cofinimmo bezit er op haar beurt meer dan tachtig, met een verschillende graad van belangrijkheid. Ze heeft momenteel een slordige 20 miljard frank in portefeuille, tegenover minder dan 2 miljard voor de twee belangrijkste certificaten. Het merendeel van de certificaten haalt niet eens de helft van dat bedrag.

Voor de volledigheid stippen we nog aan dat een bevaki niet voor meer dan een derde met schulden belast mag worden, dat ze niets kan afschrijven en dat ze 80% van haar netto-inkomsten moet uitkeren. Op haar dividenden moet roerende voorheffing worden betaald.

Serviceflats Invest: geïndexeerde obligatieDe eerste bevaki,

Serviceflats Invest, bestaat sinds november 1995, maar is een buitenbeentje. Ze is namelijk actief op het vlak van residentiële panden, en is opgericht voor de financiering van rusthuizen in het Vlaams gewest. Serviceflats geniet een fiscaal voordeel dat uitdrukkelijk door de wet werd voorzien. Omdat ze haar middelen voor meer dan 60% investeert in woongebouwen, zijn haar dividenden vrijgesteld van roerende voorheffing. Het Vlaamse gewest deed er nog een schepje bovenop en zorgde, via een akkoord met de minister van Financiën, voor een vrijstelling van successierechten.

Een ander atypisch kenmerk van de bevaki van het Vlaams gewest ligt in het feit dan het eigenlijk om een geïndexeerde obligatie gaat, vrij van elk vastgoedrisico. Serviceflats Invest is een zeer zwaar aandeel: uitgegeven tegen 246.344 frank. Indien Serviceflats Invest de vastgoedliefhebber niet verleidt, zal het nettorendement van 5% de obligatieliefhebber wel interesseren.

Cofinimmo: Gebouwen van verzekeraars

Cofinimmo is misschien niet de eerste bevaki, maar wel de belangrijkste. Haar patrimonium bestaat voor het grootste deel uit kantoorcomplexen, gelegen in Brussel en verhuurd aan de Europese Unie. Ze bezit echter ook enkele winkels, voornamelijk in Gent en Antwerpen, en opslagplaatsen aan de rand van Brussel en Antwerpen. En dan vergeten we nog drie huizen op de Grote Markt.

Cofinimmo is ontstaan en gegroeid met een duidelijk doel: de hergroepering van de eigendommen van de firma’s waarvan de omvang van het vastgoedpatrimonium geen professioneel beheer toelaat. Het groot aantal kapitaalverhogingen door Cofinimmo stemt overeen met de inbreng van die vastgoedbezitters, vaak verzekeringsmaatschappijen, die daarom de voornaamste aandeelhouders van de bevaki zijn.

De portefeuille van Cofinimmo bevat sinds 1996 enkele gebouwen die een hoge graad van leegstand vertonen en/of die aan dringende renovatie toe zijn. Het eerder speculatieve karakter van die bezittingen wordt gerechtvaardigd door de wens om een hogere meerwaarde te behalen via de vakkennis van de beheerders, aldus de directie van Cofinimmo.

Befimmo: Voor particuliere investeerders

Befimmo sluit die optiek in principe uit. Deze bevaki werd in december 1995 in het leven geroepen door Bernheim-Comofi, de vastgoedvennootschap van de GBL-groep. Bernheim-Comofi heeft aan Befimmo enkele gebouwen toevertrouwd en voor deze gelegenheid andere, nieuwe of recente panden gekocht. Het gaat om gebouwen die voor 100% in gebruik zijn genomen, vaak met een langetermijnhuurcontract. Alleen de opslagplaatsen in Kontich (ten zuiden van Antwerpen) stonden voor een deel leeg. De heraankoop van gebouwen in de voorbije herfst heeft de situatie enigszins gewijzigd: verschillende gebouwen in de omgeving van Zaventem vertonen een – weliswaar beperkte – leegstand.

Befinimmo neemt in haar portefeuille dus nog steeds geen bezittingen op die een uitgesproken speculatief karakter vertonen. Een andere eigenschap van de bevaki is dat ze zich bij voorkeur richt naar particuliere investeerders. Aan hen was de kapitaalverhoging in september 1997 namelijk vooral voorbehouden. Die kapitaalverhoging moest dienen voor de hierboven beschreven aankopen. De bevaki won hierdoor enorm aan omvang, zodat Befimmo momenteel goed is voor 11 miljard frank, iets meer dan de helft van Cofinimmo.

Tot zover de drie spelers

op het toneel, tot… gisteren. Cera Bank heeft namelijk net de oprichting aangekondigd van een bevaki die zal investeren in winkels langs de belangrijkste verkeersassen. Niets nieuws onder de zon: er bestaan al twee beursgenoteerde vastgoedcertificaten in winkeloppervlakten. De geruchten doen de ronde dat een andere bevaki van dezelfde soort zou kunnen volgen. Een belangrijke distributieketen heeft namelijk plannen om er enkele winkels onder te brengen.

De Immobiliën Vennootschap van België (Immobel) zal op korte termijn een bevaki uit de grond stampen die minstens een deel van haar omvangrijke patrimonium zal groeperen. Het Nederlandse vastgoedfonds Wereldhave zal volgen. Het Nederlandse Vastned, moedermaatschappij van Immocorp, zal er ook bij zijn. 1998 lijkt dus echt wel het jaar van de bevaki’s te worden.

Guy Legrand