De crash van Wall Street

Het gaat niet goed met de vastgoedmarkt in Downtown New York, het financiële hart van de VS, in het uiterste zuiden van het eiland Manhattan. In en rond Wall Street kelderen de huur- en verkoopprijzen. Meer dan 2 miljoen m² kantoorvastgoed (23 % van de totale oppervlakte om precies te zijn) staan leeg.

Een ramp voor de stad : de leegstand kost New York jaarlijks 115 miljoen dollar (omgerekend 3,5 miljard frank) aan niet-ontvangen vastgoedbelastingen. Erger nog is dat het probleem niet cyclisch is, maar struktureel. Met andere woorden : het aantrekken van de Amerikaanse ekonomie brengt nauwelijks soelaas. De meeste van de gebouwen in het financial district zijn dringend aan een ingrijpende renovatie toe. Maar hier kleeft een prijskaartje aan van algauw 1500 dollar (zowat 50.000 frank) per m². Achteraf kan het gebouw dan als klasse A-pand jaarlijks een huurprijs van iets meer dan 20 dollar per m² opbrengen. “Zonder rekening te houden met de huurvrije periode, ” precizeert Michael Dow van Jones Lang Wootton USA. “Die bedraagt momenteel 1 jaar huur in Downtown Manhattan. “

De renovatiekosten rekupereren, neemt dus jaren in beslag. Bovendien is de eigenaar niet zeker na de renovatie het pand in een handomdraai te kunnen verhuren. Van de klasse A-kantooroppervlakte staat in Wall Street en omgeving immers ook zowat 14 % leeg. Bij de Amerikaanse vastgoedmakelaar Cushman & Wakefield, gelieerd met Healey & Baker, is men niet optimistisch over de toekomst van dit deel van New York. Steeds meer ondernemingen ruilen naar verluidt het financial district voor een modern kantorencomplex in het nabijgelegen New Jersey, of ze zijn bereid een hogere huurprijs te betalen in Midtown Manhattan, centraal op het eiland.

Rudolph Guiliani, de kersverse burgemeester van New York, blijft echter niet bij de pakken zitten. Hij is vast van plan iets te doen aan de twee grootste nadelen van het financiële centrum : de ouderdom van de gebouwen en de gebrekkige verbinding met het openbaar vervoer. De ontwikkeling van een perfekt funktionerende pendeltrein van en naar Lower Manhattan staat bovenaan zijn agenda. Verder wil hij de buurt rond Wall Street opnieuw aantrekkelijker maken (via het BID-plan, beschreven in het Immo Trends-artikel van 20 november 1994), het toerisme naar dit stadsdeel bevorderen (kassa !), historische gebouwen renoveren, en de kantorenmarkt nieuwe impulsen geven.

Dat laatste lijkt de grootste uitdaging. Maar burgemeester Guiliani beweert over een aantal machtige wapens te beschikken. Hij wil tegemoet komen aan de eisen en verzuchtingen van zowel eigenaars als huurders van kantoorvastgoed, helpen bij de renovatie van klasse B-gebouwen, en een nieuwe bestemming zoeken voor klasse C-panden (woongelegenheid). Hoe ? Door de vastgoedbelasting te verlagen en flexibeler huurperiodes in te bouwen (10 jaar voor grote ondernemingen, 5 jaar voor KMO’s).

Er staat veel op het spel. Op het einde van Guiliani’s ambtstermijn zal blijken of Downtown Manhattan het bruisende 24-uur-op-24-distrikt is geworden, of de aftakeling naar een spookwijk heeft verdergezet.