De Brusselse handel kwijnt weg Wat moet er gebeuren?

In de Europese hoofdstad regent het kritiek op het stadsbestuur, dat te weinig onderneemt om het handelsleven te ontwikkelen. Volgens handelaars, investeerders en vastgoedspecialisten is het hoog tijd dat het bestuur het geweer van schouder verandert. Het privéinitiatief ‘What’s up in Town’ is de aanzet tot een ommezwaai.

Wij zijn aanwezig in zeventien Europese steden en ik kan u verzekeren: in Brussel beweegt er niets. Hier een commercieel project ontwikkelen, heeft veel meer voeten in de aarde dan in andere hoofdsteden. Het is zaak om de ogen van de politici te openen, want de handel in de hoofdstad wordt verwaarloosd. Er moet een eerlijke administratie komen, die zich houdt aan de wettelijke termijnen (voor vergunningen bijvoorbeeld), want die worden op dit moment voortdurend met de voeten getreden. Brussel moet door professionalisme en transparantie de handel een nieuwe dynamiek geven. Een grote internationale investeerder of projectontwikkelaar die tegen de regels in geduld moet blijven oefenen, zie je niet meer terug. Erger nog, zulke ondernemingen zullen hun pijlen op andere doelen richten en negatieve publiciteit maken voor Brussel.”

Deze woorden komen uit de mond van Marc Van Heddegem, topman van de Belgische tak van de internationale vastgroepgroep Redevco. Geen nobody dus. Sinds de overname van GIB Immo eind 2001 is Redevco de belangrijkste eigenaar van commerciële ruimten in België, en bovendien vertegenwoordigt de hoofdstad zowat een derde van de portefeuille. Het huidige patrimonium van de onderneming wordt geschat op niet minder dan 1,8 miljard euro. Van Heddegem staat niet enkel voor een enorm kapitaal, maar houdt ook de vinger aan de pols van de markt. Hij is niet het type dat graag eens een ballonnetje oplaat om in de aandacht te komen, maar ditmaal vond hij het zijn plicht om naar voren te treden. De huidige impasse moet volgens hem namelijk snel en collectief worden aangepakt.

De Redevcotopman is niet de enige die de noodklok luidt. Ook Peter Wilhelm, een andere hoofdrolspeler in de ontwikkeling van het Belgische commerciële weefsel (zoals met L’Esplanade in Louvain-la-Neuve en Médiacité in Liège-Longdoz, twee Waalse topprojecten), stond erop om persoonlijk het initiatief ‘What’s up in Town’ te komen steunen voor hij het vliegtuig nam naar Cannes. Volgens hem blijft de hoofdstad uitzonderlijk aantrekkelijk, maar is het probleem dat te weinig mensen hiervan op de hoogte zijn. “De commerciële mogelijkheden van de stad worden nu absoluut niet aangeboord,” vindt hij. “Ik verzeker u dat met ambitieuze projecten het geld werkelijk zou binnenstromen.”

Een cijfer ter illustratie: voor 2007 wordt in heel Europa 13,8 miljoen vierkante meter aan nieuwe commerciële centra gepland. De totale verkoopruimte in de commerciële centra alleen komt daarmee een flink eind boven de drempel van 100 miljoen vierkante meter uit (zie tabel).

Internationaal congres over Brussel

De toon is gezet. De aankondiging van een internationaal congres over handel in Brussel komt er op het goede moment: enkele dagen voor de opening van Mapic in Cannes, de jaarlijkse internationale vastgoedbeurs voor handelspanden (zie kader: Internationaal congres over handel in Brussel).

De initiatiefnemers van het congres, dat de naam ‘What’s up in Town’ kreeg, zijn afkomstig uit de privésector en worden geruggensteund door de Brusselse regering en twee Brusselse tenoren met internationale faam. Ze hebben heel wat werk voor de boeg en zitten vol ideeën. Véronique Pirson, redactrice van het vakblad Negocio en coördinator van het project: “We moeten zo snel mogelijk de publieke en private sector samen rond de tafel krijgen om de problemen te bespreken en te overleggen over de belangrijkste kwesties.”

Er werd dan ook besloten om de zaken meteen groots aan te pakken en een internationaal congres te organiseren dat voor een schokeffect kan zorgen. Twee dagen lang zullen internationale kopstukken uit de sector er de bakens uitzetten en pertinente vragen stellen, zowel op mondiaal als op lokaal niveau. Daarna komt het erop aan met de beschikbare middelen de woorden in daden om te zetten.

Uiteraard zijn twee luttele dagen niet voldoende, en daar is het kleine team achter ‘What’s up in Town’ zich terdege van bewust. Dat geldt overigens ook voor Benoît Cerexhe (CDH), Brussels minister van Economie. Hij steunt het initiatief voor 200 % en legt de laatste hand aan zijn plan voor de commerciële ontwikkeling van Brussel. Dat zal hij trouwens samen met Charles Picqué (PS), minister-president van het Brussels Gewest, voorstellen aan de sector op Mapic, waar Brussel een stevige comeback plant.

Een duidelijk signaal? Niet echt: het plan was rond deze tijd vorig jaar ook al aangekondigd, en raakte maar niet afgewerkt. We kunnen enkel hopen dat het plan snel wordt uitgewerkt, want, zoals Cerexhe zelf zo vaak benadrukt, een op vijf arbeidsplaatsen in Brussel is rechtstreeks gekoppeld aan de commerciële activiteit in de hoofdstad. “Dagelijks komen er 500.000 personen werken in het stadscentrum,” zegt de minister. “Maar velen doen hun aankopen in de rand. We moeten hen aansporen om te consumeren waar ze werken.”

De ‘homeopathische’ middelen die momenteel naar voren worden geschoven (cheques, klantenkaarten, fietskooproutes …), zetten echter weinig zoden aan de dijk. Cerexhe: “De bovenstad, die het al lang zwaar te verduren heeft, willen we haar vroegere luister teruggeven. Via de gemeentelijke kanalen hebben we overigens opgeroepen om hier projecten voor in te dienen.”

Niet louter cosmetisch

Maar beschikt het Brussels Gewest wel over de middelen voor ingrepen die niet louter cosmetisch zijn? Nu de gemeentelijke bevoegdheden op het vlak van vastgoedontwikkeling flink worden uitgebreid, is er een nijpend gebrek aan doorgeefluiken tussen aangrenzende gemeenten en, meer algemeen, tussen de gewestelijke bevoogding en de negentien gemeenten. Elk interessant dossier is een potentieel slachtoffer van eindeloos gekissebis door lokale comités. Denk maar aan het Heron Plaza in Elsene of onlangs nog de uitgestelde gemengde projecten op de laatste grote Brusselse bouwgronden: het Rijksadministratief Centrum en de Deltasite (NMBS, Oudergem).

“Voor dergelijke omvangrijke dossiers, waarvoor je in een andere metropool moet rekenen op een vijftal jaar, mag je bij ons uitgaan van het dubbele,” weet een privéonderneming die vaak met zulke dossiers te maken krijgt. Dat valt dan nog mee: om L’Esplanade in Louvain-la-Neuve af te krijgen diende men vijftien jaar vol te houden. Idem voor het kleine gemengde Chasse Royaleproject langs de Waversesteenweg in Oudergem, dat eindelijk uit de startblokken is geraakt. Heron Plaza, dat ondertussen van de Canadese initiatiefnemer werd overgenomen door de Nederlandse vastgoedontwikkelaar Prowinko, is na meer dan tien jaar nog steeds een braakliggend terrein zonder vergunningen.

Uitzonderingen? Nee, in Brussel zijn zulke verhalen, die getuigen van de inertie van het bestuur, de norm geworden. En wanneer de verwijlinteresten beginnen op te lopen, zitten veel privé-investeerders met de handen in het haar. Sommigen kwam het water zelfs tot de lippen. “Ik stel vast dat er in Parijs slechts een burgemeester is, die bevoegd is voor de ontwikkeling van één grondgebied waartegen Brussel maar een zakdoek groot is. Toch zie je dat de zaken daar vooruitgaan,” aldus Marc Van Heddegem. Ideetje: deel Brussel in naar Parijs’ model. Vorm de huidige gemeenten om tot evenveel arrondissementen en centraliseer de strategische bevoegdheden op gewestniveau. Zo zou Brussel echt kunnen meespelen als internationale metropool.

Jaloers op Antwerpen

De negatieve gevolgen van de lethargie in Brussel worden zichtbaar. Zo tuimelde de hoofdstad in een jaar tijd drie plaatsen omlaag in de jaarlijkse ranglijst van Main Streets Across the World van Cushman & Wakefield, waarin 236 commerciële centra staan gerangschikt uit 47 verschillende landen. Als het kloppende hart van shoppend Brussel hier terrein moet prijsgeven, wijst dat erop dat de concurrentie wel wakker is, anticipeert en het belang inziet van een coherente positionering op het internationale speelbord.

Met afgunst wordt gekeken naar Turijn, Birmingham, Barcelona en zelfs Antwerpen, dat dit jaar ook weer stevig aanwezig is op Mapic. “Wanneer een merk een nieuw winkelconcept lanceert of een bepaalde groep een nieuw merk internationaal wil uitproberen, gebeurt dat de laatste tijd eerder in Antwerpen dan in Brussel,” merkt een specialist uit de sector op.

De jongste jaren laten de spelers op de markt niets meer aan het toeval over. De handel is een sociologisch studiefenomeen geworden. Zowel in Europa, de VS, Azië als in de rest van de wereld worden de gewoonten, gebruiken en behoeften van de consument minutieus ontleed. De merken baseren zich vervolgens op de resultaten van hun onderzoek om hun verkoopconcept en vestigingsstrategie te bepalen. Hetzelfde geldt overigens voor de projectontwikkelaars. Net als ontmoetingscentra en andere grote projecten (stations, musea, evenementen…) kan de handel in de binnenstad een heel nieuwe dynamiek creëren voor het stedelijke weefsel, het imago van een metropool en zelfs de levensstandaard van de inwoners.

Concurrentie tussen steden

“Het is van het grootste belang dat wordt ingezien welke sleutelrol de handel speelt op stadsniveau,” benadrukt Véronique Pirson, die als journaliste meer dan tien jaar ervaring heeft op het vlak van commercieel vastgoed. “De stakeholders (groot- en kleinhandelaars, projectontwikkelaars, investeerders, vastgoedmakelaars, architecten, stedenbouwkundigen, consultants en vertegenwoordigers van de steden) zijn voortdurend op zoek naar informatie die hen vooruit kan helpen. Het groeiende succes van internationale handelsbijeenkomsten als Mapic en het jaarlijkse congres van het International Council of Shopping Centers is dan ook een teken aan de wand.”

Eindelijk lijkt het erop dat het Brusselse stadsbestuur de boodschap heeft begrepen en worden er – al dan niet doelmatige – initiatieven genomen. Eind november vertrekt een belangrijke delegatie professionals uit de regio, onder leiding van de Brusselse Kamer voor Handel en Nijverheid en Brussels Export, naar Madrid om er de lokale troeven aan te prijzen. Dit nieuwe citymarketingconcept kreeg de naam Brussels Day en is aan zijn derde editie toe, na New York in 2005 en Milaan enkele maanden geleden. Hoewel dit initiatief lovenswaardig is, blijft het slechts een begin. Vandaag de dag wordt de commerciële strijd tussen de verschillende metropolen immers 365 dagen per jaar gevoerd.

“Tegenwoordig heerst er een permanente concurrentie tussen de steden om arbeidsplaatsen, onderwijs, inwoners en handel. Om consumenten aan te trekken fungeren de gemeenten als merken. Ze hebben een permanente aantrekkingskracht nodig, bijvoorbeeld door architectuur en transport,” verklaart consulent en trendwatcher Philippe Cahen, die voor het congres overkomt uit Parijs. Wat is volgens hem het belangrijkste strategische verschil tussen een stad en een merk? “Steden zijn blijvend en moeten dus zowel concurrentie voeren met hun buren als onder een vaan strijden binnen een regio. De gemeenten en de handel zijn dan ook onlosmakelijk met elkaar verbonden.”

Het is een levensles voor alle lokale functionarissen, die met de verkiezingen achter de rug weldra hun nieuwe functies zullen opnemen. Elke daad op lokaal vlak heeft, zeker in de negentien Brusselse gemeenten, een direct effect op de toekomst van de metropool.

Philippe Coulée