‘De boomperiode voor bouwgrond ligt achter ons’

Bouwgrond is per definitie een schaars goed. Maar daaruit afleiden dat bouwgrond immuun is voor prijsdalingen, is te kort door de bocht. De woonmarkteconoom Frank Vastmans meent dat de boom van de grondprijzen voorbij is.

Grond is een betere belegging dan steen. Dat valt toch af te leiden uit de prijsstatistieken van de federale overheidsdienst Economie. In 2001 bedroeg de mediaanprijs voor een bouwperceel in Vlaanderen 76 euro. Tien jaar later is dat 192 euro, een klim van 136 procent. Voor kavels tussen 100 en 300 vierkante meter schoot de mediaanprijs in tien jaar zelfs 178 procent hoger. Ter vergelijking: de prijzen van woningen stegen in dezelfde periode met 106 procent, de appartementsprijzen met 103 procent. Vooral voor villa-eigenaars valt de vergelijking pijnlijk uit, want in die markt bleef de prijsontwikkeling beperkt tot 32 procent. Maar staat zo’n villa doorgaans niet op een grote lap grond?

Nog meer dan voor de woningprijzen leeft voor bouwgrond het idee dat de prijs ervan niet kan dalen. En de prijsstatistieken lijken dat te bevestigen. Want toen tijdens de vastgoedcrisis van begin jaren tachtig de woningprijzen daalden, bleef de prijs van bouwgrond min of meer gelijk.

Kortom, een belegging in grond lijkt zekerheid en rendement te combineren. Is grond dan het nieuwe goud? “Grond is beter dan goud, hij kost ook goud”, zegt Marc Robberechts, zaakvoerder van het vastgoedkantoor Sorenco. Die begeerlijke status dankt grond aan zijn inherente schaarste. “Grond kan niet worden bijgemaakt”, vervolgt Robberechts. “Akkoord, voor bouwgrond is er de mogelijkheid woonuitbreidingsgebieden aan te snijden. Maar het is toch de tendens daar heel voorzichtig mee om te springen.”

Dubbele rem

De Leuvense woonmarkteconoom Frank Vastmans verwacht evenwel dat de prijshausse van grond op haar laatste benen loopt. Zijn stelling is dat niet zozeer de schaarste aan bouwgrond, maar wel de evolutie van de woningprijzen de bouwgrondprijs verklaart. “De prijs van een nieuwbouwwoning is samengesteld uit de prijs van de grond en de constructiekosten. Maar er is ook een relatie met de secundaire woningmarkt, de bestaande woningen”, verklaart Vastmans. “Beide zijn min of meer substituten voor elkaar: als nieuwbouw te duur wordt, zullen kandidaat-bouwers afhaken en op zoek gaan naar een bestaande woning. En omgekeerd. De prijs van een nieuwbouwwoning volgt dus in grote mate de prijsevolutie van een vergelijkbare bestaande woning.”

De afgelopen tien jaar konden de woningprijzen sterk stijgen, onder meer dankzij de dalende intrestvoeten. De kopers hadden daardoor een groter budget ter beschikking, wat de prijzen opgedreef. Op de nieuwbouwmarkt heeft dat prijsopdrijvende effect zich bijna volledig vertaald in de bouwgrondprijs. De constructiekosten — die andere component van de prijs van een nieuwbouwwoning — zijn relatief stabiel gebleven.

Maar daaraan lijkt nu een einde te komen. De rente is historisch laag en kan moeilijk nog verder dalen. Ook van andere parameters die in het verleden het budget omhoog hebben gekrikt, zoals de (woon)fiscaliteit en de inkomens, verwacht men voor de nabije toekomst geen gunstige effecten. “De verlenging van de looptijden van de kredieten was nog zo’n factor die de woningprijzen heeft omhooggestuwd”, stelt Vastmans. “Maar ook dat fenomeen lijkt nu te keren. Op basis van al die evoluties verwachten we dat de woningprijzen zullen stabiliseren. Bovendien staat op de klim van de bouwgrondprijzen nog een extra rem. Als gevolg van de stringentere regelgeving, vooral over energieprestaties, en de hogere kwaliteitseisen zijn de constructiekosten aan het stijgen.” Samengevat: het budget van kandidaat-kopers krimpt en tegelijk gaat een grotere hap ervan naar de bouwkosten. De bouwgrondprijs komt daardoor dubbel onder druk.

Is dat een onvermijdelijk scenario? De rente kan heel lang op een laag niveau blijven. En er is ook de trend dat ouders en grootouders kinderen en kleinkinderen sponsoren bij de stap naar de woningmarkt, waardoor het besteedbare budget toeneemt. “Dat is inderdaad een onbekende”, zegt Vastmans. “Ik acht het mogelijk dat dat nu meer dan vroeger speelt. Alleen heb ik nog maar weinig data gezien waaruit blijkt dat die eigen inbreng gigantisch gestegen is.”

Wordt bouwen dan onontkoombaar duurder? Dat de constructiekosten de voorbije jaren toegenomen zijn, staat vast, maar in de toekomst kunnen standaardisering en industrialisering in de bouwsector de kosten drukken.

Schaarste is geen mythe

Praktijkman Marc Robberechts onderschrijft grotendeels de analyse van econoom Frank Vastmans. En hij stelt ook vast dat de grondprijzen momenteel stabiliseren. “De druk op de bouwgrondmarkt is afgenomen. In vergelijking met enkele jaren geleden is de animo om te bouwen minder groot. Zeker ten noorden van Antwerpen zien we dat villagronden zeer traag verkocht raken en onder prijsdruk staan.”

Op langere termijn blijft Robberechts geloven in het opwaartse potentieel van de bouwgrondprijs. “De strengere energienormering drijft inderdaad de bouwkosten op, maar die regelgeving heeft ook een impact op de markt van de bestaande woningen. Het gros van de bestaande woningen, zelfs recent gerenoveerde panden, voldoet niet aan de nieuwe normen. Maar die energieprestaties worden wel belangrijker. Dus ook wie een bestaande woning koopt, weet dat hij vroeg of laat voor bijkomende kosten staat. Dat zal ervoor zorgen dat nieuwbouw interessant blijft.”

En ook het schaarste-argument kan je volgens Robberechts niet loochenen. Hij verwijst naar een studie van ING over de demografische impact op de woning- en bouwmarkt. In De Standaard zei ING-econoom Julien Manceaux daarover dat er voorlopig nog een buffer is van bestaande, (nog) niet gebruikte woningen, “maar langer dan vier tot vijf jaar kunnen we het gat daarmee niet dichtrijden zonder effecten op de gemiddelde prijs van een woning. Als de kloof tussen vraag en aanbod te groot wordt, gaan de prijzen onvermijdelijk omhoog”. Ook de bouw- en vastgoedlobby waarschuwde onlangs voor de gevolgen van de demografische evoluties (migratie, vergrijzing, gezinsverdunning) op de bouwgrond- en de woningmarkt. Zonder het versneld aansnijden van woonuitbreidingsgebieden zal het huisvestingsprobleem verrotten, luidt het.

Het is voer voor discussie. In de publicatie Een woonmodel in transitie nuanceren onderzoekers van het Steunpunt Ruimte en Wonen de woningnood: “Globaal genomen, is er nog genoeg ruimte om de verwachte groei van de huishoudens op te vangen.” Frank Vastmans merkt ook op dat we voorzichtig moeten zijn met demografische evoluties en voorspellingen. “De gezinsverdunning is een belangrijke parameter om de woningbehoefte te kunnen inschatten. Maar de recentste cijfers gaan maar tot januari 2010.” Aan de aanbodzijde kan een residentiële herbestemming van gronden en panden, denk aan brownfieldprojecten of reconversie van kantoorgebouwen, en een intensiever grondgebruik wellicht wat druk van de ketel halen.

Toch is de schaarste aan bouwgrond geen mythe, vindt ook Vastmans: “Het speelt wel degelijk een rol in het prijsmechanisme. Als je naar believen kunt bijbouwen omdat bouwgrond goed voorradig is en weinig kost, zal de woningprijs ook niet gedreven worden door wat mensen kunnen betalen. Maar omgekeerd: als het beschikbare budget van kandidaat-bouwers daalt, zal een grondeigenaar zijn bouwgrond minder duur kunnen verkopen. De vraag is dus: bepaalt de schaarste aan bouwgrond de woningprijs of verklaart de woningprijs de bouwgrondprijs? De meeste studies wijzen duidelijk in de richting van dat laatste.”

Nederland gidsland

Vergelijkingen met het buitenland zijn altijd zeer tricky als het over vastgoed gaat. Toch deze: in Nederland hebben tientallen gemeenten honderden miljoenen euro’s verloren op hun grondposities. In tegenstelling tot ons land kampt Nederland wel met een echte bouw- en vastgoedcrisis. Frank Vastmans gelooft niet dat een nakende crash onze vastgoedmarkt bedreigt. En ook voor de bouwgrondmarkt voorspelt hij geen doemscenario. “Maar de Nederlandse situatie toont wel aan dat ook bouwgrond niet immuun is voor prijsdalingen”, zegt Vastmans. “In Nederland dacht men ook dat door de bevolkingstoename bouwgrond schaarser zou worden en dus alleen maar in prijs kon stijgen. Wie in het verleden in Vlaanderen in bouwgrond heeft belegd, heeft wellicht een goede zaak gedaan. Maar rendementen uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst. Dat geldt voor elke belegging, ook voor bouwgrond. In de huidige omstandigheden zou ik toch niet speculeren op een verdere stijging van de bouwgrondprijzen. Net zoals voor de woningen lijkt de boomperiode voor gronden achter ons te liggen.”

LAURENZ VERLEDENS, FOTOGRAFIE MICHEL WIEGANDT

Rendementen uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst. Dat geldt voor elke belegging, ook voor bouwgrond.