De boom van de grijze baksteen

Op zijn 48ste wil Herman beleggen om zijn pensioen voor te bereiden. Hij is wel bereid meer risico’s te nemen, maar aandelen vindt hij te riskant. “Door de vergrijzing is er een enorme behoefte aan serviceflats”, zegt Cédric Olivier van BFO. “In de financiering van de grijze baksteen schuilen gouden kansen voor een belegger.”

Herman (48) is een hoger kaderlid in de vestiging van een grote multinational in Brussel. Hij maakt gebruik van alle beschikbare fiscale stimuli om zijn pensioen voor te bereiden. “Mijn eerste werkgever, bij wie ik de helft van mijn carrière heb gewerkt, bood me een groepsverzekering aan. Ook bij mijn volgende werkgever heb ik zo’n verzekering gekregen. Ik heb de reserves van mijn eerste groepsverzekering zelfs kunnen overdragen”, zegt Herman. Daarnaast heeft hij een levensverzekering afgesloten en doet hij aan fiscaal pensioensparen. “Dat laatste deed ik vooral vanwege de fiscale aftrekbaarheid”, zegt Herman. “Maar door het wettelijke plafond is het rendement op het kapitaal vrij laag. Gezien de toestand van het wettelijke pensioen, vind ik dat de overheid nog meer inspanningen zou moeten doen om het individuele sparen aan te moedigen.”

Herman heeft voorlopig weinig belegd in aandelen. “Misschien ben ik behoudsgezind, maar ik heb altijd gekozen voor obligaties en kasbons. Ik heb dan tenminste een duidelijk zicht op wat ik op de vervaldag zal ontvangen. Door wat er de voorbije jaren is gebeurd op de financiële markten, beklaag ik me die keuze niet.”

Herman heeft zopas de hypothecaire lening voor zijn woning afbetaald. Ook het budget dat zo vrijkomt, wil hij gebruiken om te beleggen voor zijn pensioen. “Ik zou iets meer risico willen nemen dan ik met mijn huidige beleggingen doe, zonder aandelen te kopen, want die blijf ik te risicovol vinden”, vertelt Herman. “Een vriend heeft me aangeraden in vastgoed te beleggen, maar ik ben daar onzeker over. Wat als ik dat goed niet verhuurd krijg? Of als ik te maken krijg met onfatsoenlijke huurders? Een andere vriend sprak me over investeren in de vergrijzing. Is dat echt een mogelijkheid? Ik zie de vergrijzing veeleer als een bedreiging: er moeten meer en meer pensioenen worden betaald, en ook de kosten van de gezondheidszorg gaan de hoogte in. Bestaat het risico niet dat die evolutie een domper zet op onze economie?”

Van babyboom naar papyboom

Ook Cedric Olivier, vastgoedanalist bij BFO, vindt het een goed idee te beleggen in de veroudering van de bevolking. “De vergrijzing is een belangrijk fenomeen in de meeste economieën”, zegt Olivier. “Sinds het einde van de babyboom daalt het geboortecijfer bijna constant. Die evolutie gaat gepaard met een nooit geziene stijging van de levensverwachting. Een recent rapport van het Itinera Institute bevestigt dat: mannen van 65 jaar hebben nog een levensverwachting tot hun 82ste, en vrouwen tot hun 86ste. Dat is twintig jaar meer dan zestig à zeventig jaar geleden.”

“De daling van het geboortecijfer en de stijging van de levensverwachting leiden ertoe dat het aandeel van oudere mensen in onze bevolking steeds verder toeneemt. We zijn geëvolueerd van een babyboom naar een papyboom. Het fenomeen is zelfs nog breder: de leeftijdscategorie van meer dan 75 jaar stopt niet met groeien: volgens het Planbureau waren ze in 2001 met 121.000 en in 2010 met 143.000. In 2020 zullen ze met 153.000 zijn, wat neerkomt op een stijging van 10.000 vijfenzeventigplussers per jaar. Na 2030 zal dat aantal nog verdubbelen.”

“Natuurlijk kun je je zorgen maken over de kostprijs van de verouderende bevolking. Maar de vergrijzing brengt ook heel wat kansen met zich”, argumenteert Olivier. “De zestigplussers zijn een gouden generatie: hun beschikbare inkomen is 12,5 procent hoger dan dat van de gemiddelde bevolking. Steeds meer mensen bereiden hun pensioen actief voor. De senioren ontvangen 35 procent van de roerende inkomsten in België en 55 procent van de onroerende inkomsten: ze hebben dus een vermogen en gebruiken dat om hun leven aangenamer te maken.”

Gouden kans

“Zestigers en zeventigers blijven langer gezond. Ze doen dus niet noodzakelijk een beroep op de gezondheidszorg, maar veeleer op zorgtaken en bijstand, zoals hulp in het huishouden of een boodschappendienst. Pas als ze echt afhankelijk worden, hebben ze behoefte aan medische zorg. Maar senioren willen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Naast de klassieke verzorgingstehuizen worden daarom steeds meer serviceflats gebouwd. Vaak zijn die verbonden aan een verzorgingstehuis. Er wordt een heel pakket aan zorg en hulp aangeboden die alle mogelijke behoeftes dekt, tot en met de zorgtaken van een verzorgingstehuis.”

De grijze baksteen zou de komende jaren dus moeten boomen. “Aangezien het aantal bejaarden stijgt, is er een grote behoefte aan serviceflats”, stelt Olivier vast. “Volgens sommige berekeningen moet bijna elke week een verzorgingstehuis worden geopend om te kunnen voldoen aan de toenemende vraag. De overheid kan die investeringen niet alleen dragen. Er zullen dus almaar meer private investeerders op het toneel verschijnen. Het initiatief komt vaak van de beheerders van verzorgingstehuizen. Die trekken serviceflats op dicht bij hun vestiging, zodat er schaalvoordelen ontstaan voor het aanbod aan zorgverlening. In de financiering van de grijze baksteen schuilen volgens mij gouden kansen voor beleggers.”

Een rendabele investering

Serviceflats hebben alles om de ideale onroerende belegging te zijn, vindt Olivier.

“De beste oplossing is er een in volle eigendom te verwerven en die te verhuren. Zestigers en senioren zijn de ideale huurders. Niet alleen hebben ze de middelen om hun huur te betalen, ze blijven ook langer wonen in een serviceflat dan jongere mensen in een huurwoning. Het risico op leegstand is dus veel kleiner. Bovendien ligt de gemiddelde huurprijs van een serviceflat door de dienstverlening hoger dan die van een gewoon appartement. Er is ook altijd toezicht in het gebouw. Kleine schadegevallen worden zo sneller opgemerkt, waardoor de reparatiekosten vaak binnen de perken blijven. Niet alleen vallen de kosten voor de eigenaars goedkoper uit, serviceflatresidenties behouden ook langer hun kwaliteit.”

Volgens Cedric Olivier is een rechtstreekse investering in een serviceflat interessanter dan een belegging in aandelen van bedrijven of vastgoedbevaks die actief zijn in de zorgsector. “Herman kan een lening aangaan om een serviceflat te kopen. Op die manier kan hij een stabiel extra pensioen opbouwen. Het komt erop aan een ernstige en professionele uitbater te vinden. Maar dat soort aanbod zal meer en meer gebruikelijk worden.”

FRÉDÉRIC WAUTERS

Een rechtstreekse investering in een serviceflat is interessanter dan een belegging in aandelen van bedrijven die actief zijn in de zorgsector.