De Villenfagne, van Yperseele de Strihou, Saverys… personen met namen als klokken investeerden samen met tweehonderd andere Belgen 1,1 tot 1,5 miljard frank in Texaans vastgoed. Ze willen cash zien.
J os Santy is een tevreden man. De tussenpersoon voor de Amerikaanse promotor Pohl, Brown & Associates ( PBA) voor vastgoedprojecten in Texas heeft (eindelijk?) goed nieuws voor zijn Belgische investeerders. Op drie juni beslist de city council van Austin in principe om gronden die door PBA beheerd worden een bestemming te geven als kmo-, winkel-, kantoor- en woongebied. “Eindelijk kunnen de gronden worden gerealiseerd,” aldus Jos Santy. “Onze investeerders hebben lang genoeg gewacht.”
Jim Hemphill, de lokale advocaat van de investeerders die tegen PBA en Santy een proces aanspanden wegens (burgerlijke) fraude, repliceert: “Voor ons is er niets veranderd. PBA en Co. hebben op een frauduleuze manier geld afgeroomd van onze cliënten. Zelfs áls de gronden worden verkocht met een meerwaarde – en dat valt nog af te wachten – blijft het feit dat we die onrechtmatige winsten willen recupereren.”
Jos Santy zei hierover recent, net als zes maanden geleden: “PBA staat op het punt tot een vergelijk te komen.” Advocaat Jim Hemphill aan Trends: “Er is nog niets veranderd.”
Een half jaar geleden
bracht Trends exclusief het verhaal over een Belgische investering van zo’n 1,1 tot 1,5 miljard frank (een eigen raming) in PBA-vastgoed (zie Trends, 17 december 1998). Aan de investeerders werden gouden bergen beloofd: een investering van (minimum) 4 miljoen frank zou na vier tot zes jaar tot drie keer in waarde stijgen. De winsten bleven echter jaren uit.
Hierover ondervraagd, beloofde PBA keer op keer dat de verkoop van de gronden nakend was. Steeds werden de investeerders aan het lijntje gehouden. Voor de Amerikaanse investeerders was de maat vol in juli 1997. Ze startten een proces tegen PBA om het beheer over ruim acht miljoen m² terug te nemen en ze zelf te realiseren.
Tijdens deze procedure kwamen de investeerders tot de ontstellende conclusie dat Bill Pohl en zijn medewerkers massaal “geflipt” hadden. Flippen is een techniek om geheime winsten te verdonkeremanen. De investeerders kochten hun gronden van Madron Investments Ltd. (Gibraltar) en andere vennootschappen. Madron & Co. hadden de gronden eerder gekocht van de oorspronkelijke eigenaars en de winsten van de verkoop doorgesluisd naar FFU Ltd. (Jersey). Volgens de advocaten waren Madron en FFU schermvennootschappen van PBA & Co., wat Bill Pohl ontkent.
Enorme winsten maken op vastgoedtransacties is uiteraard geen probleem. Het is minder correct – en fraude volgens de advocaten – als de constructie Madron/FFU geheim wordt gehouden voor de cliënten en in feite een doorsluismechanisme is om PBA en Co. te verrijken, zoals Hemphill beweert. De Belgische investeerders werd verteld dat de gronden, die ze van Madron & Co. kochten, uitzonderlijk goedkoop waren en daarom vrij snel met een serieuze meerwaarde konden worden doorverkocht. “Hadden de investeerders geweten dat Madron en PBA in feite één groep waren, hadden ze wel van de oorspronkelijke eigenaar gekocht in plaats van die meerwaarden – zo’n 15 miljoen dollar in de periode 1993-1995 – te laten afromen,” zegt Hemphill. “Mede als gevolg van de dure aankoop was het voor PBA en Co. onmogelijk de gronden tegen de vooropgestelde prijzen en termijnen te verkopen.”
Bill Pohl houdt vol dat de Madron/FFU-constructie werd opgezet om Europese tussenpersonen te betalen. Jos Santy van zijn kant ontkent van deze “flips” op de hoogte te zijn geweest, toen hij voor PBA investeerders zocht. Wel staat vast dat een deel van de gelden via Madron/FFU op zijn rekening terechtkwam; om kosten te dekken, zegt hij zelf.
Deus ex machina
In de late herfst van 1998 – in de periode dat Trends hierover een eerste artikel voorbereidde – leek het dossier uit de impasse te geraken. Als een deus ex machina verscheen plots het Californische PacTen ten tonele. 373 miljoen dollar had deze vastgoedpromotor over voor álle PBA-gronden, gedeeltelijk in cash, gedeeltelijk in aandelen van een overkoepelende vennootschap. PBA beweert al sinds juni 1998 dat de PacTen-overeenkomst op korte termijn zal worden gerealiseerd. “De Belgische investeerders kunnen eindelijk hun verhoopte winst realiseren,” zei Jos Santy ons nog in november vorig jaar. “En dat voor februari, als de stad de bestemming van de gronden wijzigt.”
Het ziet er nu naar uit dat die beslissing er pas op drie juni zal komen – een technische commissie heeft al een unaniem positief advies gegeven. Maar intussen is er wel één en ander veranderd. Onze collega’s van de Austin-American Statesman maken gewag van een aantal Belgische investeerders die zich al of niet volledig aansluiten bij de Amerikaanse eisers in de rechtszaak tegen PBA.
Bekende namen
passeren de revue. Zo maakt Claude de Villenfagne zich bekend als een ontevreden investeerder bij PBA. De Villenfagne is de gewezen topman van Anhyp, tegen wie in Frankrijk een gerechtelijk onderzoek loopt in een vastgoeddossier.
Verder heeft ook de nv Savepar PBA gedagvaard. Deze Gentse onderneming wordt geleid door Pierre “Pitou” Saverys, die actief is in de reiswereld (onder meer bij Touring Wegenhulp en Sobelair) en een achterneef is van Marc Saverys van het maritiem bedrijf CMB. Een andere investeerder die zich tegen PBA verweert, is Hervé van Yperseele de Strihou. Voorts maakt de krant gewag van de zakenlui Paul Vermeersch en Serge de Valkeneer als ontevreden investeerders.
Het valt op dat PBA erg goed thuis was in de Belgische adel in de zoektocht naar kapitaal voor de Texaanse vastgoedprojecten. “Bill Pohl sprak dan ook van The Baron Group,” bevestigt Jos Santy. “Ik begrijp dat deze mensen ontevreden zijn dat ze zo lang moeten wachten op hun rendement. Ik ben dat ook.”
Robert Harding, advocaat van de Belgische investeerders: “Mijn cliënten willen maar één ding: het beheer over hun gronden terug. Of er flips of frauduleuze manipulaties zijn gebeurd, is voor ons voorlopig van geen belang. De verkoop duurt gewoon veel te lang. PBA heeft zijn geloofwaardigheid verloren.”
Cash? welles nietes
Bovendien is er een belangrijk detail veranderd in de PacTen-overeenkomst. “In tegenstelling tot eerdere verklaringen zullen de investeerders niet onmiddellijk worden uitbetaald door PacTen,” aldus advocaat Harding. “Het uitblijven van zo’n contante betaling is voor ons de hoofdreden van de dagvaarding.”
“Belastingtechnische redenen verhinderen dit,” vergoelijkt Jos Santy. “De investeerders zullen worden uitbetaald naargelang promotor PacTen kopers vindt voor de projecten.” PacTen vervangt dus PBA, en de Belgische investeerders moeten nog maar eens wachten op hun geld. Of niet soms? “Ik hoop van niet,” zegt Jos Santy. “Er zijn kopers voor verschillende percelen. Zo is IBM-dochter Tivoli Software erg geïnteresseerd in een stuk grond van 150.000 m² onder PBA-beheer.”
Volgens advocaat Harding is het geduld van de Belgische investeerders op. “Ik hou niet van de PacTen-deal,” stelt hij. “De Californische groep is immers niet de koper van de gronden. Ze krijgen een koopoptie voor 15 jaar. Meer nog: ze engageren zich enkel te kopen aan de prijzen van vandaag. Als de gronden in waarde toenemen – en het ziet ernaar uit dat dit zal gebeuren – kunnen ze die winsten zelf incasseren. Mijn cliënten zien dit echt niet zitten. Het zijn al iets oudere mensen en ze willen dat zij zelf, en niet hun kleinkinderen, kunnen profiteren van de vastgoedhausse in Austin.”
HANS BROCKMANS
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier