De Aziatische tijger temmen

De vastgoedmarkten van de economische succesverhalen in Azië lijken financieel kwetsbaar.

Zoals een luidruchtige grote broer eist de reusachtige woningmarkt in China de meeste aandacht op als het gaat om het risico op knappende vastgoedzeepbellen in Azië. Maar ook over de uitwassen in andere delen van de regio – vooral in economieën met indrukwekkende succesverhalen – moeten we ons serieus zorgen maken.

De huizenprijzen in de landen en steden die ooit Aziatische tijgers genoemd werden, zijn sterk gestegen. In de hoofdsteden van Zuid-Korea en Taiwan bedragen de prijzen gemiddeld respectievelijk 19 en 16 keer het lokale inkomen volgens de recentste verslagen van de centrale banken. In Hongkong gaat het om 20,7 keer, volgens het Urban Reform Institute, een in Texas gevestigde denktank. Die prijsniveaus overtreffen zelfs de hoogste in het Westen: de cijfers van San Jose en Groot-Londen, de duurste steden in Amerika en Groot-Brittannië, bedragen respectievelijk 12,6 en 8.

Het absolute dieptepunt van de mondiale rente heeft de prijzen mee opgedreven. De meeste Europese en Amerikaanse banken ondervonden nog jarenlang hinder van de financiële crisis, terwijl de gevolgen voor veel Oost-Aziatische banken veel kleiner waren. Bovendien dreef de snelle groei van China in de jaren erna het groeitempo van zijn buren op.

Ook de schuldfinanciering is sterk toegenomen. De schuld van de huishoudens, waarvan hypotheken het merendeel uitmaken, heeft in meerdere delen van Azië recordhoogtes bereikt (zie grafiek). Met 94 procent van het bruto binnenlands product (bbp) in Hongkong, 97 procent in Taiwan en een ijzingwekkende 105 procent in Zuid-Korea zijn de schuldgraden veel hoger dan de 77 en 85 procent van respectievelijk Amerika en Groot-Brittannië.

Onheilspellende tekenen

Maar de krachten achter de Oost-Aziatische vastgoedbooms nemen af, en snel. De inflatie stijgt in Azië, zij het met lagere percentages dan in grote delen van het Westen. Hongkong, Zuid-Korea en Taiwan hebben munten die direct aan de dollar verbonden zijn of bewaakt worden door de centrale bank. De centrale banken en monetaire autoriteiten hebben de rentevoeten snel verhoogd om gelijke tred te houden met de snelle verhogingen van de Federal Reserve.

Er zijn al onheilspellende tekenen voor een verandering. Lokale banken hebben de hypotheekrente verhoogd. De gemiddelde rente voor leningen aan gezinnen in Zuid-Korea bedroeg in september 5,2 procent. Een jaar eerder was dat 3,2 procent. Joseph Tsang, de directeur van de vastgoedfirma JLL Hong Kong, zegt dat de huizenmarkt de komende jaren een daling met 20 tot 30 procent zou kunnen vertonen, na twee decennia gefloreerd te hebben.

Sommige landen verliezen ook één van hun verdedigingsmiddelen tegen financiële dreigingen. Zowel Zuid-Korea als Taiwan kan, dankzij hun uitvoer van halfgeleiders, elektronica en industriële goederen, in de regel bogen op hoge overschotten op de lopende rekening. Maar de gestegen prijs van geïmporteerde energie heeft die overschotten uitgewist.

Veel economen menen dat landen door tekorten afhankelijker worden van internationale kapitaalstromen. De grilligheid van die stromen is berucht. Bij paniek kan kapitaalvlucht tot een ineenstorting van de activaprijzen leiden. Voor de Aziatische financiële crisis van 1997-1998 hadden veel van de zwaarst getroffen landen ongewoon hoge tekorten op de lopende rekening. Voorlopig zijn de onevenwichtigheden in vergelijking bescheiden.

Maar Japan is een zorgwekkend voorbeeld van hoe ineenstortende activaprijzen de groei kunnen doen ontsporen. In 1989 en 1990 begonnen de aandeel- en vastgoedprijzen er te kelderen, waardoor een boom van vele decennia eindigde. De afnemende waarde van grond en gebouwen, die gebruikt waren als onderpand bij de krediethausse van eind de jaren tachtig, zetten een cyclus in gang van besparingen door consumenten en ondernemingen die de economische groei vrijwel stillegden. De overeenkomsten die momenteel opduiken bij de buren van Japan zouden daarom een reden tot bezorgdheid moeten zijn.