Costa del Solden

De Spaanse vastgoedsector ligt uitgeteld in de touwen. Dat is slecht nieuws voor de economie van het land, maar koopjesjagers weten waarheen. U moet zich niet haasten: het ergste moet nog komen.

Er is wat veranderd aan de Spaanse costa’s. Nee, de zon laat het niet afweten. En de toeristen vinden ook nog de weg naar de terrasjes. Maar in de talrijke vastgoedkantoortjes is het pijnlijk kalm. En in de fonkelnieuwe residenties staat akelig veel leeg. Aguirre Newman, een van de belangrijkste vastgoedadviseurs in Spanje, meldt dat in Marbella en in Sotogrande de gemiddelde verkooptermijn opliep tot meer dan zestig maanden.

De Spaanse woningmarkt is als een kaartenhuisje ineengezakt. “Ik ken makelaars die al sinds september geen woning meer hebben verkocht”, zegt Frank Smolders, een Vlaamse projectontwikkelaar die in Spanje woont en werkt. In de Spaanse kranten zijn nieuwe onheilstijdingen dagelijkse kost. De Spaanse bouwsector is inmiddels – en eindelijk – zwaar op de rem gaan staan. In de eerste maanden van 2008 is de woningbouwactiviteit met 70 % gedaald. De projectontwikkelaars vragen dringend maatregelen van de overheid.

Ook in het straatbeeld is de impact van de vastgoedcrisis nu goed zichtbaar. Steeds meer bouwwerven worden abrupt stopgezet. “Bij mij om de hoek staan nu ook enkele van die betonnen karkassen waar ze niet aan voortwerken”, getuigt Smolders.

Een overaanbod dat kan tellen

Het is een crisis die in de sterren stond geschreven. Jaar na jaar spurtten de Spaanse woningprijzen spectaculair hoger. De betonmolens draaiden op volle toeren. Her en der verrezen megalomane projecten. “De Spaanse projectontwikkelaars hebben de voorbije jaren ongelofelijk goed geboerd”, zegt Smolders. “De projecten waren al verkocht nog voor er een steen lag, tegen almaar hogere prijzen. En wat doet een projectontwikkelaar in zo’n situatie? Die doet er nog een schepje boven- op …”

Het resultaat: tussen maart 2005 en april 2006 zijn er 820.000 nieuwe woningen gebouwd in Spanje, dat is ongeveer evenveel als in Frankrijk, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk samen. Volgens de Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), een beroepsvereniging van de projectontwikkelaars, is er in Spanje vandaag een voorraad van 400.000 woningen.

Smolders wijst er ook op dat de sterke prijsstijgingen sinds het einde van de jaren 90 – meer dan 10 % per jaar met een piek van ongeveer 18 % in 2004 – perfect verklaarbaar zijn. “De bevolking nam simpelweg sterk toe. Mensen uit Zuid-Amerika en Oost-Europa. Die hebben vooral onderaan de markt gekocht. Maar dat had tot gevolg dat Spanjaarden een trede hoger op de vastgoedladder konden klimmen. En ja, de Engelsen, de Duitsers en sinds enige tijd ook de Russen hebben de voorbije jaren massaal geïnvesteerd in tweede verblijven aan de costa’s.”

KBC-econoom Cemil Aytan volgt de Spaanse economie en bevestigt. “Spanje heeft in de periode 1995-2006 een bevolkingsgroei van 10 % gekend. Dat is toch een flink stuk boven het EU-gemiddelde van 4 %.” Hij ziet trouwens nog andere fundamenten voor de sterke prijsstijgingen van de voorbije jaren. “De reële inkomensgroei van de gezinnen lag in diezelfde periode anderhalve keer boven het gemiddelde in de Europese Monetaire Unie. En de lage rente heeft ook een boost veroorzaakt. Temeer omdat Spanje met een relatief hoge inflatie kampte, waardoor de reële rente eigenlijk negatief was. Dat is een uitnodiging om te lenen.”

Wat de Spanjaarden dan ook massaal deden. De hypothecaire schulden explodeerden van 30 % van het bbp tot bijna 60 %. Smolders wijst hierbij op de toch wel erg lakse kredietpolitiek van de Spaanse banken. “Ik heb het meermaals meegemaakt dat de bank bij de financiering van een woning zelfs niet naar een loonfiche vroeg. Dat vonden ze niet nodig. Want de prijzen stegen toch en dus was er meer dan voldoende waarborg.”

Pijnlijk detail: meer dan 90 % van de hypothecaire kredieten is tegen een variabele rente afgesloten. Het tij begon dan ook te keren toen de rente in 2005 opveerde. “Je zag dan dat gezinnen betalingsproblemen kregen”, gaat Aytan voort. “Lang niet zo dramatisch als in de VS, maar de hogere intrestlasten wegen wel op de consumptie. Als je maandelijks 800 euro moet afbetalen in plaats van 600 een jaar daarvoor, dan moet je in andere uitgaven beginnen te snoeien.”

De prijsafdaling is ingezet

De (lichte) rentestijging ligt voor een groot deel aan de basis van de crisis in de Spaanse vastgoedsector. Zowel rechtstreeks als onrechtstreeks, de daling van de consumptie die de hele economie aantast. Dat de Spaanse economie extreem afhankelijk is van die vastgoedsector maakt het allemaal des te pijnlijker. “In tien jaar is het aandeel van de bouwsector in de werkgelegenheid gestegen van 9 % tot 13 %”, zegt Aytan. “En het aandeel in het bbp van de vastgoedinvesteringen was in Spanje opgelopen tot bijna 10 %, tegenover 5,5 % in de eurozone.”

Het is volgens Aytan zonneklaar dat dit ook gevolgen moet hebben voor de huizenprijzen in Spanje. Voorlopig lijkt dat nog wel mee te vallen. Eind 2007 was er nog sprake van een – weliswaar lichte – prijsstijging (+4,8 %). Begin april merkte José Luis Malo De Molina, directeur van de studiedienst van de Spaanse nationale bank, dan weer op dat de prijsstijging van woningen waarschijnlijk onder het inflatiepeil ligt. “De afdaling is hoe dan ook ingezet. Het is maar een kwestie van tijd vooraleer de prijsdalingen in de statistieken opduiken. De voorlopende indicatoren voorspellen weinig goeds. Zo is de indicator die het vertrouwen van de bouwindustrie weergeeft eind 2007 gekelderd en ligt nu een stuk onder het langetermijngemiddelde.”

Het lijkt er ook op dat, ondanks de economische fundamenten voor de prijsstijgingen van de voorbije jaren, de Spaanse vastgoedboom niet vrij is van zeepbelallures. In een vergelijkende Europese analyse van de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) scoorde Spanje bijzonder slecht op twee maatstaven die de betaalbaarheid van woningen meten: huizenprijzen tegen- over huurprijzen en huizenprijzen tegenover inkomens.

Fikse kortingen

Is er op het terrein al iets te merken van prijsdalingen? “Wees maar gerust”, zegt Smolders. “Een concreet voorbeeld: een project in Puerto Banus bij Marbella van zestig appartementen. Echt grote luxe op een topligging. De waarde werd geschat op 50 miljoen euro. De projectontwikkelaar heeft nog geen enkel appartement verkocht. Ik moet er wel bij vertellen dat er een bouwovertreding is gebeurd, maar die wordt geregulariseerd. Hij biedt het hele pakket, helemaal afgewerkt, nu aan voor 28 miljoen euro.”

Voelt al u koopkriebels? Nog even geduld uitoefenen kan lonen. De meeste waarnemers zijn het eens dat dit nog maar het begin van de crisis is. Antonio Trueba Bustamente, vicevoorzitter van Parquesol, een van de grootste vastgoedontwikkelaars en -beheerders in Spanje, voorspelt dat woningprijzen de komende drie jaar met 15 % zullen dalen. De nationale bank van Spanje meent dat het einde van de malaise nog niet in zicht is. María Monasterio, van Aguirre Newman Malaga, voorspelt dat er in 2009 meer koopopportuniteiten zullen zijn (zie ook KoopjesinMarbella).

Vastgoedadviseur Aguirre Newman bestudeerde de woningmarkt van de Costa del Sol, een specifieke tweedeverblijfsmarkt, tussen maart 2007 en maart 2008. Het stelt vast dat de projectontwikkelaars niet alleen geplande projecten uitstellen, maar ook hun prijzen laten zakken. Voorlopig nog vrij bescheiden, maar Aguirre Newman verwacht in enkele gemeenten prijscorrecties met twee cijfers. De onderzoekers van Aguirre Newman denken dat vooral institutionele investeerders zaakjes kunnen doen op de geteisterde markt. Wie geld op tafel kan leggen voor de aankoop van een volledig project, mag rekenen op een fikse korting.

Toch moet de prijzenslag gerelativeerd worden. De excessen worden nu gecorrigeerd, maar dat doet de hausse van de voorbije tien jaar nog niet teniet. “Vastgoed in Spanje is duur en zal dat ook blijven”, zegt Smolders. “Toch naar Belgische normen. Voor een appartement in Barcelona betaal je al gauw 6000 euro per vierkante meter. En dat is dan geen extreme luxe. In Antwerpen kost iets gelijkaardigs 2000 euro, in Brussel misschien 2500 euro.” Crisis of niet, de zon zal blijven schijnen boven Spanje. En voor de massaal vergrijzende Europese bevolking is dat een koopargument dat kan tellen. (T)

Door Laurenz Verledens