Bureaus inruilen voor bedden

In een klap de kantoorleegstand aanpakken en de woningnood oplossen. De herbestemming van kantoren naar appartementen lijkt wel een toverformule. Helaas komt slechts een minderheid van de leegstaande kantoren in aanmerking.

De Brusselse kantorenmarkt zit opgezadeld met een grote stock aan leegstaande panden. Tegelijk zorgt het snel groeiende bevolkingsaantal voor een steeds prangender woningnood. “Als je van het een te veel hebt en van het ander te weinig, dan ligt het voor de hand dat je de bestemming probeert te veranderen. Het lijkt misschien simpele boerenlogica, maar het klopt wel”, zegt Carl Van den Eynde, algemeen directeur van Matexi.

Wilma Project Development, een dochter van Matexi, bekijkt in Brussel kantoorgebouwen met het oog op herbestemming. In Gent zal Matexi-Wilma begin 2013 starten met de herontwikkeling van een oud kantoorgebouw op de hoek van de Kouter en de Kouterdreef. Matexi-Wilma kocht het gebouw in 2010 van KBC dat zijn administratieve diensten in Gent centraliseert in de Arteveldetoren op de Loop. De Kouter is een gemengd project met 37 luxe-appartementen, 7600 vierkante meter winkelruimte en een ondergrondse parkeergarage met 94 plaatsen. KBC behoudt ook nog 1500 vierkante meter kantoorruimte in het Gentse stadscentrum.

Ook in Brugge bereidt Matexi-Wilma een kantoorherontwikkeling voor. Als gevolg van de verhuis van de administratie van het kadaster naar het Kamgebouw, kwam het kantoorgebouw in de Langerei 7 leeg te staan. Wilma wil er een wooncomplex met 30 tot 40 appartementen realiseren.

Herbestemmen versus afbreken

Herbestemming mag dan heel logisch lijken, het is zeker niet altijd vanzelfsprekend, zegt Van den Eynde. “Zoals altijd in vastgoed is de locatie doorslaggevend. Maar een goede kantoorlocatie is daarom nog geen goede woonlocatie.” Het duidelijkste voorbeeld is een locatie langs een autosnelweg: schitterend voor een kantoorontwikkelaar, maar waardeloos voor een residentiële ontwikkelaar.

Voor Serge Hannecart, gedelegeerd bestuurder van projectontwikkelaar L.I.F.E., komen alleen binnenstedelijke kantoorgebouwen in aanmerking voor herbestemming naar een woonfunctie. “Voor wonen moet je zien dat je in de stad zit. In de stadsrand is het al veel moeilijker om interessant te ontwikkelen.” Hannecart participeert ook in het Kortrijkse bedrijf Futurn, een specialist in de herontwikkeling van gedateerd bedrijfsvastgoed.

L.I.F.E. herontwikkelde in Antwerpen het kantoorgebouw van de Antwerpse WaterWerken (AWW). Langs de kant van de Mechelsesteenweg werd het oude kantoorgebouw van 10.000 vierkante meter gestript en heringedeeld als loftkantoren met een oppervlakte vanaf 700 vierkante meter. Dus geen residentiële invulling.

“We spelen daar in op een gebrek aan aanbod”, duidt Hannecart. “Iemand die in het centrum van Antwerpen een kantoorgebouw van die oppervlakte wil kopen, moet echt wel zoeken. Er zijn wel wat herenhuizen, maar die zijn meestal onpraktisch. Het andere alternatief is een ouderwets kantoor zonder uitstaling.” Aan de achterkant in de Mertens- en Torfstraat opteerde L.I.F.E. wel voor een wooninvulling, zij het in de vorm van studentenhuisvesting. In het oude magazijn van AWW komen 102 studentenkamers. Een succes volgens Hannecart. “In zes weken hebben we al de helft van de kamers verkocht.”

Nog in Antwerpen bouwt L.I.F.E. op de locatie van de vroegere kantoren van PSA, tussen de Paardenmarkt en de Stijfselrui een studentencomplex met 81 kamers. En ook in de Sint Aldegondiskaai op Het Eilandje moeten oude kantoren wijken voor een luxueus residentieel project met zestien appartementen. Zowel op de Paardenmarkt als op het Eilandje blijft er van de oorspronkelijke kantoorgebouwen weinig over.

“We geven echt wel de voorkeur aan herbestemming boven afbreken”, zegt Hannecart. “Want afbreken heeft twee consequenties: het maakt het project duurder en je verliest tijd. Maar de structuur moet van goede kwaliteit zijn en hij moet een interessante indeling toelaten. Zeker bij een residentiële herbestemming moet de ritmiek van je betonstructuur juist zitten. Het magazijn van AWW heeft een prachtige betonstructuur: hoge plafonds, veel ramen, veel licht… dat was een droomstructuur om mee aan de slag te gaan. Bij het kantoorgedeelte van het AWW was afbreken zeker geen optie, want je zou daar nooit zo hoog meer mogen bouwen.”

De structuur van het gebouw is, naast de locatie, een andere cruciale parameter bij herbestemming, zegt ook Carl Van den Eynde. “Er zijn in de loop der jaren heel wat kantoorgebouwen neergepoot die na dertig jaar helaas alleen nog goed zijn om af te breken. De dimensies moeten ook kloppen. Het maakt dat slechts een minderheid van de leegstaande kantoorgebouwen in aanmerking komt voor herbestemming.”

Gigantisch Brussels potentieel

Dat Matexi-Wilma en L.I.F.E. kantoren herbestemmen in Gent, Brugge en Antwerpen – en niet in Brussel – is meer toeval dan een trend. Beide projectontwikkelaars zijn het volmondig eens dat de toekomst van kantoorherbestemming in Brussel ligt. “Er staat daar 1,5 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg en dat is wellicht nog een onderschatting. Dat is gigantisch”, zegt Van den Eynde. “In Antwerpen zijn er sowieso veel minder kantoren dan in de hoofdstad”, merkt Hannecart op. “Er zijn in het verleden al enkele herbestemmingen geweest, maar ik zie vandaag geen leegstaande kantoren die te koop staan. Als je er een weet staan, koop ik het… als de prijs goed is.”

Van den Eynde ervaart in Brussel een meewerkende overheid. “Ik zie dat het Brussels Gewest de herbestemming van kantoorpanden naar woongelegenheden voor 100 procent steunt. Als het goed is, moeten we het ook zeggen.” Ook Hannecart merkt dat ‘Brussel blij is met partijen als wij’, maar hij heeft een probleem met de kantoortaks. “Zolang je geen bouwvergunning hebt, moet je die kantoortaks betalen. Dat sijpelt door in de ontwikkelingskosten. Maar vooral de onzekerheid is een hindernis: mag je herbestemmen? Dat maakt het moeilijk, want je moet bij de verkopers een opschortende voorwaarde bekomen voor het al dan niet verkrijgen van een verbouwvergunning. Of je moet gokken, maar dat doen we niet graag.”

LAURENZ VERLEDENS

“Er zijn in de loop der jaren heel wat kantoorgebouwen neergepoot die na dertig jaar helaas alleen nog goed zijn om af te breken” Carl Van den Eynde, Matexi-Wilma