Buigen, maar niet barsten

De Belgische woningprijzen storten dit jaar niet in, maar de hoogdagen van de residentiële vastgoedmarkt lijken toch geteld. Vooral de duurdere segmenten, zoals villa’s, krijgen het de volgende jaren moeilijk.

Sinds het einde van de jaren tachtig is het Belgische residentiële vastgoed haast ononderbroken in waarde gestegen. De gemiddelde prijsstijging bedroeg meer dan 4 procent per jaar. 2012 daarentegen was een teleurstellend jaar, met een prijsdaling in reële termen (na aftrek van de inflatie) en een forse terugval van bepaalde segmenten, zoals dat van de villa’s. Heel wat buitenlandse studies hebben de afgelopen jaren gesteld dat de Belgische vastgoedmarkt te duur is; sommige hadden het zelfs over een overwaardering boven de 50 procent. Maar andere experts relativeerden de relevantie van die studies, omdat ze meestal slechts een beperkt aantal criteria hanteerden om de evolutie van de Belgische vastgoedmarkt te verklaren. De Nationale Bank van België hield het vorig jaar in een rapport bij een overwaardering van 15 procent.

“Wij zijn minder pessimistisch dan sommigen van onze collega’s”, zegt Frank Maet, econoom bij Belfius Bank. “België kan niet worden vergeleken met de landen die het afgelopen jaar in de problemen zijn gekomen — zoals Ierland, Spanje en Nederland — omdat hier niet overdreven veel vastgoed werd bijgebouwd. Door de lage rente blijft het interessant een woning te kopen, vooral omdat andere soorten beleggingen nog altijd niet kunnen overtuigen. Voor de komende jaren verwachten we een stabilisatie of een bescheiden groei, al zal die onder het niveau van de inflatie blijven. Daardoor wordt de overwaardering van 15 procent, zoals de Nationale Bank van België die naar voren schuift, op een natuurlijke wijze gecorrigeerd.”

Geleidelijk stijgen

“De vastgoedprijzen zijn in België veel geleidelijker gestegen dan in andere landen”, zegt Bart Van Craeynest, hoofdeconoom bij Petercam. “De impact van de daling van de obligatierente was in ons land kleiner dan in Spanje of in Ierland, en de regelgeving is hier strenger dan in Nederland (zie kader De Nederlandse vastgoedbubbel). Door de stabiliteit van de Belgische markt en de instorting van de vastgoedprijzen in andere landen is de prijsstijging in ons land tussen 1996 en 2012 uitgesprokener dan in de andere Europese landen. Daardoor zijn de prijzen vandaag kwetsbaarder.”

De stabiliteit van de Belgische markt hangt ook samen met het niveau van de registratierechten, die tot dubbel zo hoog zijn als in onze buurlanden. “Dat heeft niet alleen negatieve gevolgen gehad”, zegt Jean-Baptiste Van Ex, die verantwoordelijk is voor de vastgoedactiviteiten bij Bank Degroof. “De rotatiegraad was in ons land veel lager dan in onze buurlanden. Aangezien particulieren langer in hun huis blijven wonen, is de kwaliteit van het vastgoed hier hoger.”

Volgens Philippe Janssens van Stadim, een studie- en adviesburau voor vastgoed, “werd de markt ondersteund door het voordelige fiscale beleid van de Belgische overheid, met onder meer de belastingaftrek voor hypothecaire kredieten. Eigenaars hebben tegen het einde van de looptijd van hun lening het bedrag van de registratierechten terugverdiend. Daardoor is de Belgische fiscaliteit op vastgoed relatief neutraal op lange termijn.”

Gestabiliseerde prijzen

Niemand van de vier experts verwacht dat de markt instort, ze gaan er veeleer van uit dat de prijzen zich stabiliseren op het huidige niveau. “Over het algemeen is de Belgische vastgoedmarkt gezond. De schuldniveaus zijn zeer redelijk. Vastgoed werd hier ook niet gebruikt om de leencapaciteit van de gezinnen te verhogen”, stelt Bart Van Craeynest. “Bovendien zijn de voorwaarden om een hypothecair krediet te krijgen de afgelopen jaren strenger geworden. Gezien die factoren en het einde van de renteverlagingen verwachten we dat de markt stabiel blijft in 2013.”

Dat betekent niet dat alle segmenten dezelfde evolutie zullen vertonen. Zo heeft de markt van de grote villa’s de jongste kwartalen aanzienlijke problemen, vooral door de gewijzigde fiscale regels voor de gesplitste aankoop van vastgoedactiva, waarbij een vennootschap het vruchtgebruik koopt en een particulier de naakte eigendom verwerft. “De vennootschap stelde de villa daarna gratis ter beschikking van de bedrijfsleider”, zegt Philippe Janssens. “De fiscus beschouwde dat als een voordeel in natura en belastte dat forfaitair tegen een zeer laag tarief. Dat voordeel werd sterk teruggeschroefd en de kosten van die constructies zijn flink gestegen.”

“Het huidige prijsniveau is over het algemeen perfect te verklaren door de ontwikkeling van de fiscaliteit, de leencapaciteit van de consument, de inflatie en de koopkracht tijdens de voorbije jaren”, beweert Jean-Baptiste Van Ex. “Aan de hand van die vier factoren kunnen we dan ook voorspellen in welke richting de markt gaat.”

Bronnen van ongerustheid

De vier experts achten het onwaarschijnlijk dat de markt op middellange en lange termijn even explosief evolueert als in de voorbije jaren. Dat heeft verschillende oorzaken. Om te beginnen, zal de enorme hoeveelheid liquiditeiten die de Europese Centrale Bank heeft geïnjecteerd mogelijk leiden tot een stijging van de inflatie en de obligatierente in 2014 of 2015. Als de obligatierente omhooggaat met 1 procent, heeft dat automatisch een negatieve impact van ongeveer 7 procent op de waarde van vastgoed. “Het risico op zo’n rentestijging zal toenemen vanaf de eerste helft van 2014”, waarschuwt Frank Maet. “In die omstandigheden kan het voor eigenaars interessant zijn de komende jaren over te stappen op een lening met een vaste rentevoet”, adviseert Philippe Janssens.

De economische crisis heeft voorlopig weinig impact gehad op de prijzen. Maar er is weinig uitzicht op een verbetering van de conjunctuur, en dat kan het opwaartse potentieel beperken. “Dat zal vooral op lange termijn een rol spelen, als de economische crisis aanhoudt”, bevestigt Jean-Baptiste Van Ex. Ook Frank Maet wijst op het lage consumentenvertrouwen. “De golf van faillissementen en ontslagen is sinds vorige zomer alleen maar aangezwollen en doet potentiële kopers twijfelen.”

De prijzen van woningen en appartementen zijn de voorbije jaren onder meer gestegen doordat particulieren in vastgoed een manier zagen om hun beleggingen te diversifiëren buiten de financiële markten. Maar door de grotere prijsstabiliteit in het residentiële vastgoed dreigt het rendement mager uit te vallen. Dat zal de groei van de markt fnuiken. “Een rendement van 2 of 3 procent op een nieuw project is niet voldoende om in vastgoed te blijven investeren”, aldus Bart Van Craeynest.

Een andere factor die invloed heeft op de vastgoedprijzen is de strengere regelgeving waaraan de banken zich moeten houden. Die dwingen hen ertoe hogere waarborgen te vragen aan cliënten die een lening willen afsluiten. “Voor de crisis van 2008 was het niet ongewoon dat klanten een financiering van 120 procent van de aankoopwaarde kregen. Maar als iemand vandaag een huis van 200.000 euro koopt, moet hij zeker over 50.000 euro eigen middelen beschikken. Het afsluiten van een bankfinanciering neemt ook veel meer tijd in beslag”, stelt Pol Vanacker van de vastgoedmakelaar ERA Belgium.

De regering-Di Rupo heeft de fiscaliteit op vastgoed grotendeels ongemoeid gelaten in haar zoektocht naar middelen om de overheidsfinanciën te saneren. Maar niets garandeert dat dit zo blijft. Sommige specialisten verwachten geen grote veranderingen, anderen zijn minder optimistisch. Zij verwachten een hogere fiscaliteit op tweede verblijven of een hervorming van het kadastraal inkomen. “Fiscale maatregelen kunnen zeer snel een weerslag hebben op de prijzen, zoals we hebben kunnen vaststellen in Nederland”, waarschuwt Jean-Baptiste Van Ex. “De sterke prijsstijgingen in Vlaanderen van de jongste jaren zijn ook een gevolg van de versoepeling van de regels van de registratierechten.”

Demografie en sociologie

Toch zullen er segmenten zijn die goed blijven presteren, onder meer door de impact van demografische en sociologische omstandigheden. “Het aantal scheidingen in de grote agglomeraties blijft toenemen. Dat leidt tot een stijging van het aantal gezinnen en een daling van de gemiddelde gezinsomvang. Bovendien zullen de migratiestromen blijven aanhouden. En heel wat bejaarden verkopen hun villa in de stadsrand en verhuizen naar de stad, omdat hun woning niet langer is aangepast aan hun toestand. Door die factoren blijft de vastgoedmarkt dynamisch voor kleine en middelgrote appartementen in de stedelijke centra”, aldus Jean-Baptiste Van Ex.

“Omgekeerd kan de markt in de buitenwijken weleens minder interessant worden dan vroeger. In Brussel moeten 170.000 nieuwkomers een woning vinden tegen 2030. Er moet dus zo’n 5,5 miljoen vierkante meter woonruimte bijkomen, vooral in het middelhoge en het lage prijsgamma tussen 200.000 en 250.000 euro, dat huurinkomsten oplevert tussen 700 en 1000 euro. Die evolutie zal in alle grote steden op gang komen.”

De eisen verlagen

“Ook dat mensen langer leven, heeft een belangrijke invloed op de markt. Vroeger sprongen ouders hun kinderen vaak bij met de erfenis die ze van hun ouders hadden gekregen. Dat wordt vandaag moeilijker. Een tijdlang wisten de banken daar een mouw aan te passen door klanten meer te lenen dan de waarde van de woning of door de terugbetalingstermijn te verlengen. Maar de nieuwe regelgeving heeft daar een rem op gezet”, constateert Philippe Janssens.

Jongeren die een woning met een zekere standing willen kopen, moeten ofwel hun eisen voor hun eerste woning verlagen, ofwel sparen tot ze een derde van de aankoopprijs hebben vergaard om een hypothecaire lening te kunnen krijgen. Daardoor zal de gemiddelde leeftijd waarop mensen een woning kopen wellicht stijgen van 30 à 35 jaar naar 40 à 45 jaar. “Op zich is dat geen probleem, omdat de kopers ook langer werken en leven. Maar op korte termijn zal het leiden tot een daling van de activiteit in bepaalde vastgoedsegmenten. Het zal daardoor moeilijker worden de prijzen op hetzelfde niveau te handhaven.”

Philippe Janssens waarschuwt ook voor de nieuwe vastgoedprojecten die zowat overal als paddenstoelen uit de grond schieten. “Bij veel panden is er vaak minder oog voor kwaliteit. Bovendien kunnen ze moeilijker worden aangepast om te beantwoorden aan nieuwe behoeften. Dat is het probleem waar de grote appartementsgebouwen uit de jaren zeventig mee kampen”, zegt Philippe Janssens. “Kandidaat-kopers raad ik dus aan niet te focussen op het rendement, maar op de kwaliteit, want dat zal op lange termijn lonen. Bovendien pleit ik voor een aanduiding van de energiekwaliteit bij nieuwe gebouwen die op de markt worden gebracht.”

FRÉDÉRIC DINEUR

“België kan niet worden vergeleken met de landen die het afgelopen jaar in de problemen zijn gekomen, zoals Ierland, Spanje en Nederland”

“Huizen in het prijsgamma tussen 250.000 en 1 miljoen euro zullen de komende twee jaar mogelijk met 5 à 10 procent in waarde dalen”

“Fiscale maatregelen kunnen zeer snel een weerslag hebben op de prijzen”

“Kandidaat-kopers raad ik aan niet te focussen op het rendement, maar op de kwaliteit”