Btw op bouwgrond kost schatkist minstens half miljard

De grond moet altijd het btw-statuut van het gebouw volgen. Dat is de stelling van Didier Reynders (MR). Daarom paste de federale minister van Financiën in de programmawet de regels voor de verkoop van onroerend goed aan. Maar klopt deze stelling wel?

Reynders verwijst naar een uitspraak van het Europese Hof van Justitie acht jaar geleden. Volgens dit arrest is een niet-professionele verkoper uit Duitsland verplicht btw te heffen op zijn terrein als hij kiest voor een btw-heffing op de verkoop van zijn gebouw. “Maar deze regel gaat niet op voor België”, zegt Johan Van der Paal, hoofd van de btw-afdeling bij de internationale adviesgroep Deloitte. “Als overgangsmaatregel laat de Europese richtlijn de lidstaten vrij een btw-statuut voor het onroerend goed te kiezen. België opteerde voor het behoud van zijn bestaande regels. Dit betekent dat bij de verkoop van nieuwe appartementen, kantoorgebouwen en sleutel-op-de-deurprojecten, voor de bouwgrond enkel registratierechten verschuldigd zijn. Als een projectontwikkelaar een gebouw verkoopt, moet hij wel btw aanrekenen. Een particulier hoeft dat niet, maar kan ervoor kiezen. Het Europese arrest doet geen afbreuk aan deze regeling.”

Ondertussen tekent de Vlaamse minister-president Kris Peeters (CD&V) officieel protest aan tegen de geplande maatregel. Vlaanderen dreigt immers niet alleen inkomsten uit registratierechten – goed voor 27 miljoen euro – te verliezen, maar ook nog de volle pot te betalen voor de bodemsanering. In Wallonië moet deze operatie nog starten. Om een deel van de kosten te kunnen recupereren, wil de Société Publique d’Aide à la Qualité de l’Environnement (Spaque) btw op de verkoop van de gesaneerde gronden heffen, zodat ze die kan aftrekken van de betaalde btw op de saneringswerken. Hiervoor heeft de Waalse instelling een voorafgaandelijk akkoord aan de administratie gevraagd en gekregen. De Belgische overheid plant nu deze verplichting aan iedereen op te leggen. Door de maatregel rekent de federale overheid op een extra btw-opbrengst van 40 miljoen euro. “Maar de regering heeft hierbij geen rekening gehouden met de btw-aftrek op de saneringskosten, die de nieuwe maatregel nu mogelijk maakt”, zegt Ivan Massin, directeur van Deloitte Real Estate. “De uiteindelijke opbrengst voor de schatkist zal dus veel lager liggen dan voorzien.”

Volgens een projectontwikkelaar, die liever anoniem wenst te blijven, zal de huidige bepaling in het ontwerp van programmawet op termijn de federale staat zelfs een half miljard kosten. Zijn redenering? Volgens de recente inventaris van Spaque moet in Wallonië 17.500 hectare gesaneerd worden. De kostprijs van de schoonmaak wordt op minstens 7 miljard euro geraamd. Als je daar 21 % btw op rekent, kom je aan 1,47 miljard euro. Dit bedrag zal Spaque dankzij de nieuwe maatregel van de staat mogen terugvorderen.

Dit verlies aan fiscale inkomsten wordt slechts gedeeltelijk gecompenseerd bij de verkoop van de gronden. Bedrijven kunnen de btw terugvorderen. Alleen particulieren betalen deze belasting. In het scenario dat Spaque alle gesaneerde gronden verkoopt aan particulieren voor sociale woningbouw (waarop slechts 6 % btw wordt geheven), levert deze operatie de schatkist slechts 1 miljard op. Het nettoverlies is dan iets minder dan een half miljard. “Bovendien dalen de ontvangsten van de schatkist nog meer als de Waalse overheidsinstelling de saneringskosten niet helemaal doorrekent in de eindprijs”, zegt Danny Stas, btw-specialist van Tiberghien Advocaten. “Zo wentelt Wallonië een deel van de schoonmaak op de federale overheid af. Toch mogen we de uitspraak van het Europese Hof niet zomaar negeren. Anders loopt België het risico alsnog veroordeeld te worden. Daarom lijkt een pragmatische oplossing aangewezen, waarbij de regering de wet aanpast aan het arrest en tegelijkertijd een kader creëert voor beroepsverkopers om een nieuwbouwproject via twee verschillende projectvennootschappen te kunnen aanbieden. Zo kan de burger de grond van zijn toekomstige woning blijven verwerven onder toepassing van het registratierecht én wordt de btw over saneringskosten aftrekbaar.”

E.P.