Brusselse kantoren schitteren dankzij vadertje staat

Brussel ontsnapt aan de bijna algemene malaise op de Europese kantoormarkt. Dat is vooral te danken aan een wel erg actieve overheid. De mooiste huurovereenkomsten kwamen op naam van een aantal ministeries, terwijl de Regie der Gebouwen zich liet gelden op de verkoopmarkt.

Het Brusselse vastgoedwereldje slaakt aan het einde van 2003 een grote zucht van verlichting. Op een ogenblik dat verschillende grote Europese steden aan het verstikken zijn bij gebrek aan economische activiteit, houdt de Belgische hoofdstad zich bijzonder kranig. De take-up zal waarschijnlijk iets boven de 613.000 m2 uitstijgen. Dat is aanzienlijk meer dan in de jaren 2002 en 2001 (respectievelijk 478.500 m2 en 532.200 m2). Een meer dan eervolle prestatie dus, ver boven de meest optimistische voorspellingen.

Het enthousiasme van investeerders van allerlei slag en uit allerlei landen voor de Brusselse markt is intussen niet afgenomen. Integendeel! Het totale geïnvesteerde bedrag zal de 1,345 miljard euro overtreffen en dat bevestigt nog maar eens de rol die het vastgoed speelt als ‘vluchtbelegging’.

Om een overzicht te kunnen geven van de grote gebeurtenissen in de voorbije twaalf maanden vroeg ImmoTrends naar de mening van verschillende specialisten. Onze gesprekspartners waren: MichelPleeck, head of real estate bij ING, Jean-Paul Loozen, partner Deloitte Real Estate,LucDelfosse, directeur-generaal van IVG Real Estate Belgium, Jean Francken, chief operating officer (COO) van Cofinimmo, BenoîtDeBlieck, gedelegeerd bestuurder van Befimmo en ThierryRousselle, acquisition and business development bij AxaBelgium. Aan de kant van de vastgoedadviseurs speelden mee: ChristianKarkan en PierreCollette, partners bij Cushman& Wakefield H&B ( C&W), GaétanClermont, en NicolasOrts, gedelegeerd bestuurders van CB Richard Ellis ( CBRE), VincentQuerton en PierreBondelé, respectievelijk gedelegeerd bestuurder en international director van Jones Lang LaSalle ( JLL). Dit zijn hun conclusies.

Overheidsinitiatief: 10 op 10!

Zonder de inbreng van de staat zou het jaar catastrofaal geweest zijn, zeggen onze gesprekspartners in koor. Ze zijn niet erg happig om er het evenement dat de voorbije twaalf maanden kenmerkte uit te pikken, maar ze leggen allemaal wel duidelijk de nadruk op de dynamiek van de Belgische overheidsinstanties. De mooiste huurovereenkomsten komen immers op hun actief: de NorthGalaxy (100.000 m2) voor de Federale Overheidsdienst (FOD) Financiën, de TerminalII aan het Zuidstation (45.000 m2) die gedeeld wordt door de FOD Werkgelegenheid, Arbeid en Sociaal Overleg en de FOD Sociale Zekerheid en Openbare Instellingen van Sociale Zekerheid, de CityAtrium (45.000 m2), verdeeld over de FOD Mobiliteit en Vervoer en de FOD Economie, KMO, Middenstand en Energie, zijn enkele van de fraaiste voorbeelden.

Onder de wat minder omvangrijke transacties vinden we onder meer de aankoop – voor eigen gebruik – van de RoyalCongres (14.250 m2) door de Commissie voor het Bank- en Financiewezen en de verhuring van 8000 m2 in het Centre Etoile aan Selor en OFO ( Federale Overheidsdienst Personeel en Organisatie).

In totaal bedraagt het aandeel van de Belgische publieke sector in de take-up om en bij de 50 % (307.715 m2). Dat is een record. Opvallend is dat heel wat van die transacties uitgevoerd worden tegen de marktprijs. De huurprijs die voor verschillende van de gebouwen gemeld wordt, ligt in de orde van grootte van 200 euro/m2 per jaar.

Ook Europa is actief geweest, zij het niet buitensporig. Zo werd het voorverhuringscontract ondertekend voor de ministerraad in de Lex 2000 en werd het Paviljoen (18.000 m2) aangekocht. Het EuropeesParlement koos voor het pand aan de Montoyerstraat 63 (6700 m2). Tegelijkertijd wordt de markt nieuw leven ingeblazen door zowel de nieuwe lidstaten als de regio’s. Zo hebben de Hongaarse missie en de vertegenwoordiging van de staat Saksen onlangs gekozen voor de Europese wijk. Het aandeel van Europa in de take-up, inclusief de lobbyisten en de vertegenwoordigingen, bedraagt 123.180 m2.

De transacties voor rekening van de privé-sector zijn minder spectaculair. De belangrijkste transactie werd gerealiseerd door DKV in het MadouCenter (11.000 m2). Aan de rand van de stad schiet BridgestoneEurope met 6000 m2 in het ClusterPark de hoofdvogel af. De privé-sector neemt in 2003 amper 30 % van de totale opname voor zijn rekening, zodat de Belgische publieke sector en Europa als grote ‘overwinnaars’ van het jaar te voorschijn treden.

Een markt met verschillende snelheden

De jongste tijd heeft men de gewoonte aangenomen om Brussel te omschrijven als een ‘tweeslachtige markt’, waarmee verwezen werd naar het groter wordende verschil in de huurprijzen tussen het stadscentrum en de rand. “De delta van de huurprijzen in het laatste kwartiel tussen de rand en de Leopoldswijk haalt een recordhoogte van 46 %,” stelt Vincent Querton (JLL) vast. “Brussel schaart zich op dat vlak naast de andere grote Europese hoofdsteden.” De prime rent staat onveranderlijk op 275 euro/m2. Hij werd gehaald voor een gebouw van Cofinimmo aan de Oudergemlaan. De gevraagde huurprijs van 300 euro/m2 voor een gebouw van Befimmo dat op dit ogenblik gerenoveerd wordt aan het Schumanplein, zal zeker overgedragen worden op volgend jaar.

Het dient ook gezegd dat de leegstand in de Europese wijk blijft staan op een niveau van 3 à 4 %. “De algemene belangstelling voor dat stadsgebied leidt tot een aanzienlijke verhoging van de prijs van de bouwgronden, die nu in de buurt komt van 1000 euro/m2, evenals van de prijs van de bestaande gebouwen, die de 1500 euro/m2 benadert,” zo vervolgt Vincent Querton zijn betoog.

In de andere wijken van het centrum gelden huurprijzen gaande van 200 tot 230 euro/m2. In de periferie, waar de vacancy rate stabiel blijft op 23 %, worden bodemhuurprijzen van 100 euro/m2 vastgesteld. In meer afgelegen zones liggen de bedragen zelfs nog lager.

Investeringen: vreemd volk eerst!

Een opmerkelijke omwenteling op het investeringsterrein. “Voor de eerste keer steken de buitenlanders de Belgen voorbij als het om de geïnvesteerde bedragen gaat,” stelt Christian Karkan (C&W) vast. “We waren het al een beetje gewoon geraakt dat die zich in Brussel kwamen nestelen, maar ze bleven altijd wel op de achtergrond. Buiten de North Galaxy, die aangekocht werd door Cofinimmo, komen alle andere grote transacties op rekening van buitenlanders, vooral dan Duitsers.” En inderdaad, Difa heeft beslag gelegd op de TourBastion aan de Bolwerksquare (30.000 m2, 130 miljoen euro), Allianz op de BotanicTower (30.000 m2), SEBImmoinvest op het Paviljoen (18.000 m2) en het eerste deel van de Terminal II (40.000 m2) moet normaal gezien in de schoot vallen van Westinvest. De Belgen nemen 45 % van het geïnvesteerde bedrag voor hun rekening, de Duitsers volgen op de voet met 39 %.

Onder de nieuwkomers tellen we DML, een fonds dat gevestigd is in het Midden-Oosten en dat drie gebouwen bemachtigd heeft (Montoyerstraat 70, het SwedenHouse en de Trierbuilding). Het gaat hierbij overigens om de eerste acquisities van die investeerder in Europa. Dankzij een pan-Europese sale-and-leaseback van de DeutscheBank, doet ook de BlackstoneGroup haar intrede in ons land. In het Amerikaanse kamp heeft ook WPCare een van de gebouwen verworven die verkocht werden door de RegiederGebouwen tijdens de jongste openbare veiling.

De investeringsmarkt wordt immers ook aangezwengeld door de verkoopactiviteiten van die Regie der Gebouwen. De verkoop van de Financietoren, gevolgd door die van het AdministratiefCentrum aan Breevast, vormden de aanzet voor verschillende verkoopoperaties van onroerend goed in alle uithoeken van het land. De jongste openbare veiling, die midden december plaatsvond, betrof twaalf gebouwen en bracht een indrukwekkend aantal kandidaat-kopers bijeen. Die tendens zal in het komende jaar nauwelijks verzwakken. Bevoegd minister DidierReynders (MR) heeft immers zijn intentie bekendgemaakt om ook volgend jaar nog verscheidene panden te verkopen.

Rendementen: onder de lat van 6 %

De hardnekkige concurrentie tussen de investeerders blijft intussen niet zonder gevolgen voor de markt. Door de prijzen naar omhoog te jagen, worden onvermijdelijk de rendementen gedrukt. Voor de allereerste keer zal een operatie – meer bepaald de verkoop van een deel van Terminal II – uitmonden in een rendement onder de 6 %. Dat is ongetwijfeld een psychologische drempel. Thierry Rousselle (Axa Belgium) voorziet herhalingen van dergelijke overeenkomsten, bijvoorbeeld in het raam van de verkopingen van de Regie der Gebouwen en van Sopima. “Op termijn is het niet uitgesloten dat voor gebouwen met een zekere kwaliteit, een lang huurcontract en een uitstekende ligging, we beneden de 5,25 % kunnen gaan,” meent Benoît De Blieck (Befimmo).

Op die manier haalt Brussel de andere grote Europese steden in. Nochtans, tot voor enkele jaren vonden de investeerders dat een verschil met de tarieven in de andere steden nodig was, als compensatie voor het minder groot stijgingspotentieel van de huurwaarde in Brussel. Hoe zit dat vandaag? Het is duidelijk dat het stadscentrum en meer bepaald de Leopoldwijk de mogelijkheid voor een waardestijging in zich houdt, maar zo’n hoge vlucht als in Londen en Parijs zal het wel niet nemen. In zekere zin is Brussel het slachtoffer van zijn eigen succes. Het is de enige stad in Europa die een stijgende take-up te zien geeft, gekoppeld aan een stijging van de huurprijzen, en ze wordt door heel wat investeerders begerig gadegeslagen. “Het risico is reëel,” merkt Gaétan Clermont op. “Brussel leeft immers op dit ogenblik in een soort van speculatiebubbel.”

De tweede factor die spreekt voor dergelijke lage rendementen is – bij verkopingen door de Regie der Gebouwen – het fenomeen van de langetermijncontracten die als tegenprestatie voor de verkoop ondertekend worden door een eersteklas huurder, met name de staat. “Dat brengt de investeerders ertoe het vastgoed gelijk te schakelen met een soort van financieel product,” luidt de analyse van Christian Karkan. Een mening die overigens gedeeld wordt door verschillende van onze gesprekspartners.

Sale-and-leaseback: vervolg maar geen slot!

Vorig jaar gaf de operatie Dexia– Tractebel de toon aan. De uitbesteding van vastgoed wordt een reëel fenomeen. Gaétan Clermont wijst in dat verband op de beslissing van de Deutsche Bank om een deel van haar patrimonium (51 gebouwen, 490.000 m2), verdeeld over heel Europa, af te staan aan het Amerikaanse beleggingsfonds Blackstone Group voor 1,04 miljard euro. In Brussel draait de operatie rond de zetel van de bank aan de Marnixlaan 13-15, een pand dat helemaal gerenoveerd werd, en rond het gebouw aan het nummer 17, samen goed voor ongeveer 22.000 m2. “Deze tendens wordt verder ook geïllustreerd door de verkoop van gebouwen van Winterthur aan Axa Belgium,” benadrukt Gaétan Clermont. “Andere financiële operatoren bereiden overigens soortgelijke operaties voor.”

Luc Delfosse (IVG) wijst nog op de mogelijke afstoting van eigendommen bij overheidsbedrijven. ” De Post en de NMBS kunnen op die wijze hun vastgoed herstructureren om financiële middelen vrij te maken,” luidt zijn analyse.

Véronique Pirson

In het totaal bedraagt het aandeel van

de Belgische publieke sector in de take-up om en bij de 50 %. Dat is een record.

Voor de allereerste keer zal op

de Brusselse kantoormarkt een transactie uitmonden in een rendement onder de 6 %.