Brussels vastgoed wordt onbetaalbaar

De Brusselse vastgoedmarkt beleeft al jaren een enorme opmars, een dolle rit zonder rustpauze. En ook dit jaar komen we weer tot dezelfde vaststelling: de vastgoedprijzen stijgen, stijgen en stijgen!

Tussen juni 2003 en juni 2004 steeg de referentieprijs van woningen in het Brussels gewest met 5,3 %, zo blijkt uit cijfers die werden verzameld door het immobiliënstudie- en adviesbureau Stadim. Die prijsstijging volgt op een toename met 10,7 % het jaar daarvóór.

De referentieprijs van woningen bedraagt nu 188.000 euro, tegenover 178.483 euro in 2003. De stijging is zelfs nog nadrukkelijker in het segment van de appartementen: hun referentieprijs springt dit jaar zomaar eventjes 13,1 % hoger: naar 157.298 euro (tegenover 139.068 euro in juni 2003). Blijkbaar beschouwen nogal wat Belgen vandaag de aanschaf van een appartement als een volwaardig alternatief voor de aankoop van een huis. De prijs van de opbrengsteigendommen ten slotte steeg lichtjes: van 341.500 naar 360.000 euro.

De toppers

Zoals gewoonlijk springen enkele gemeenten van het Brussels gewest eruit: Ukkel (520.000 euro, +21,7 % tussen juni 2003 en juni 2004) verdringt Sint-Pieters-Woluwe (506.000 euro, +13,2 %) van de koppositie in het woningsegment. Sint-Lambrechts-Woluwe (384.000 euro, +6,7 %) vervolledigt het podium.

Een analyse van de gegevens van Stadim leert dat slechts zes gemeenten het gewestelijke gemiddelde van 188.000 euro overtreffen. Behalve het toptrio zijn dat Watermaal-Bosvoorde, waar de prijzen ongelooflijk blijven stijgen (+42,6 %tegenover 2003!), Evere en Oudergem. De overige gemeenten houden het bij prijzen tussen 187.000 euro (Koekelberg) en 150.212 euro (Sint-Joost). Onze vaststelling van drie jaar geleden wordt alleen maar bevestigd: de verschillen tussen de gemeenten – met het traditioneel duurdere zuiden en het meer betaalbare noorden – verdwijnen geleidelijk.

Voor het appartementensegment krijgen we dezelfde koplopers, maar dan in een andere volgorde: Sint-Pieters-Woluwe leidt de dans (258.000 euro, -5,2 %), gevolgd door Ukkel (216.000 euro, +13,7 %) en Sint-Lambrechts-Woluwe (189.589 euro, +11,5 %). Zeven gemeenten stijgen boven het gewestelijke gemiddelde van 157.298 euro uit.

En nu? Einde of…?

Blijft de stijging van de prijzen zich ook in de toekomst voortzetten? De specialisten zijn het er niet over eens. Wat het woningsegment aangaat, neigt de trend veeleer naar consolidatie. Maar voor appartementen lijkt de interesse nog lang niet bekoeld.

Daar zijn diverse verklaringen voor. Ten eerste doen de hoge woningprijzen heel wat kopers voor een appartement kiezen. Ten tweede hebben de lage intrestvoeten intussen ook de grootste sceptici overtuigd: de maandelijkse huur van een appartement komt al aardig in de buurt van de maandelijkse aflossing van een hypothecaire lening. En ten derde dragen ook de verkopers bij tot de stijging van de appartementsprijzen: velen blazen de prijzen kunstmatig op in de overtuiging dat alles verkocht geraakt, ook tegen de hoogste prijzen. De almaar langer wordende verkooptermijnen tonen echter aan dat die redenering niet klopt.

Een ander interessant fenomeen is de ontwikkeling van het Brusselse noorden. Enkele jaren geleden leek het voor sommige eigenaars nog ondenkbaar om hier te gaan wonen. Het meer haalbare prijsniveau heeft ze blijkbaar op andere gedachten gebracht. Bij identieke bouwkwaliteit wordt de lagere prijs een criterium. Zo komen verscheidene gemeenten goed aan hun trekken, met soms verrassende prestaties. Sint-Joost-ten-Node bijvoorbeeld trekt een steeds jongere en Europese bevolking aan, overtuigd door de nabijheid van het stadscentrum. Ook Ganshoren, Jette en Berchem worden steeds meer gevraagd. Logisch gevolg is dat de prijzen beginnen te stijgen… De druk van de vraag, nietwaar! Anderlecht, en meer bepaald zijn mooie residentiële wijken, blijft ook een mooi alternatief.

De duurste gemeenten zijn ‘onaantastbaar’. De prijzen blijven maar stijgen, al gaat het nu wel wat langzamer. De markt lijkt weer op adem te komen na de euforische jaren (van 2000 tot 2002). Maar gezien de prijzen waarmee gegoocheld wordt, komen stilaan nog uitsluitend ‘expats’ in aanmerking voor een huis in Brussel. Die toestand vraagt een goede opvolging.

Ukkel bijvoorbeeld heeft begrepen dat het belangrijk is dynamiek te geven aan zijn vastgoedmarkt. De gemeente schept heel wat nieuwe woonruimte zodat de jonge gezinnen in de gemeente blijven, in plaats van elders goedkopere oorden op te zoeken. De nieuwe projecten schieten uit de grond.

‘Gezellige’ wijken zijn in trek

Een steeds uitgesprokener trend is dat de buurten met een gezellig profiel en een aangename omgeving het meest in trek zijn. Van Watermaal-Bosvoorde via de Dansaertwijk tot het Brugmannplein drukken zowel huurders als eigenaars hun voorliefde voor dat soort zones uit. Elke wijk beantwoordt met zijn eigen kenmerken aan een bevolkingsprofiel, soms met – strikt financieel bekeken – een onbegrijpelijke houding. Nog maar eens een bewijs dat vastgoed niets te maken heeft met exacte wetenschappen: subjectieve en emotionele aspecten blijven doorslaggevend.

Terwijl de autoriteiten hun inspanningen op het vlak van stadsrenovatie blijven voortzetten, is de toekomst van het gewest afhankelijk van positieve beoordelingen. Het is immers een niet te betwisten feit: de stad lokt. Zij lokt en wapent zich met nieuwe vastgoedproducten voor uiteenlopende behoeften. Een stuk van de weg ligt achter ons. Nu komt het erop aan door te zetten.

Huurders gewenst

Terwijl de markt van de verkoop gelijkmatig evolueert, geldt dat niet voor de verhuur. Omdat veel mensen de stap zetten van huren naar kopen, is het aantal kandidaat-huurders sterk verminderd. Beleggers die zich verbrand hadden aan de slechte beursprestaties en daarom hun heil hadden gezocht in vastgoed, krijgen het opeens moeilijker om rendement te halen uit hun belegging. Tenzij ze een pand aanbieden dat beantwoordt aan de typische en vooral specifieke eisen van huurders die om welbepaalde redenen geen eigenaar wensen te worden. De leegstand stijgt fors, zodat huurders hun eisen kunnen stellen. De institutionele beleggers en beleggingsfondsen proberen de wisselvalligheden van de kantoormarkt op te vangen door zich steeds meer op de residentiële markt te richten. Dat versterkt de concurrentie met de ‘particuliere’ beleggers, die het voortaan met een rendement van 4 % à 5 % moeten doen, terwijl ze enkele jaren geleden nog op minstens 6 % mochten rekenen. Er is dus meer return te verwachten van de meerwaarden dan van de huurinkomsten.

Die context doet vooral het duurdere segment lijden. Zo zijn er in Sint-Pieters-Woluwe villa’s die in 2000 werden verhuurd voor zowat 3750 euro per maand, maar nu nog amper 2500 euro opleveren. Kandidaat-huurders hebben blijkbaar moeite met de drempel van 2000 euro.

De nieuwe lidstaten van de Europese Unie hebben ongetwijfeld hun ambtenarenstroom opgeleverd, maar… hoewel hun inkomen vergelijkbaar is met dat van hun voorgangers, lijkt hun uitgavenprofiel te verschillen. De aanvragen betreffen veeleer het segment van 800 tot 1000 euro dan dat van meer dan 1500 euro.

Dat is overigens niet de enige minder rooskleurige vaststelling. Niet alleen de ‘grote’, maar ook de ‘kleine’ budgetten (rond 500 euro, bijvoorbeeld studio’s) doen het slecht. Zo slecht dat een groeiend aantal huurpanden over enkele maanden te koop zal staan. Ons advies: als beleggen u aanspreekt, moet u deze markt voorzichtig en methodisch analyseren!

Nieuw en niets anders!

Er heerst opvallend veel geestdrift voor verkoop op plan. Tot voor enkele jaren was dit een onbekend en dus onbemind fenomeen, maar intussen is het een vertrouwd gegeven, vooral onder impuls van de internationale cliëntèle die meer bedreven is met deze werkwijze dan de Belg. De verkoop van nieuwe appartementen en woningen draait dan ook op volle toeren. Elk nieuw programma oogst een enorm succes. Verklaringen genoeg: de prijzen van nieuw en bestaand zijn bijna gelijk. Als het verschil niet groot is, verkiezen kandidaat-eigenaars die de middelen en de tijd hebben (bouwtermijn) deze oplossing. En het product wordt des te aantrekkelijker omdat het aanbod – zelfs al zit het in de lift – relatief beperkt blijft.

Een ander voordeel is dat aankoop op plan de koper mogelijkheden biedt om zijn pand te personaliseren. Hij kan namelijk zelf kiezen hoe hij het wil (laten) afwerken. En tot slot biedt de extreem strenge wetgeving de toekomstige eigenaar belangrijke waarborgen.

Wat prijs betreft, moet u rekenen op 1700 tot 3500 euro per vierkante meter, afhankelijk van het type en de ligging. De gemiddelde prijs schommelt rond 2200 euro per vierkante meter. Voor sommige kopers is dit slechts een aanzet: ze kopen een vrij klein pand dat ze een tiental jaar houden voor ze het te huur aanbieden of verkopen met het oog op een volgende operatie.

Véronique Pirson – Zoé Mary – Brigitte De Wolf

Tussen juni 2003 en juni 2004 steeg de prijs van appartementen in het Brussels gewest met 13,1 %.

Ukkel (waar u nu gemid-deld 520.000 euro voor een huis moet betalen) verdringt Sint-Pieters-Woluwe (506.000 euro) van de koppositie in het woningsegment.

Vooral Brusselse buurten met een gezellig profiel en een aangename omgeving zijn geliefd.

In Brussel is er meer return te verwachten van de meerwaarden van woningen en apparte-menten dan van de huurinkomsten.