Brussel ontdekt duurzame constructies

De trend is zonneklaar: de kantoren van morgen krijgen een label van duurzaamheid. Maar dan moet de overheid de vastgoedprofessionals stimuleren om hierin te investeren. Alleen rentabiliteit kan de kloof tussen woorden en daden snel vullen.

Als je bij de spelers op het terrein peilt naar de nieuwe trends voor de toekomst van het kantoorvastgoed, krijg je genuanceerde antwoorden die dezelfde richting uitgaan: milieubewustere gebouwen. Die koers is duidelijk. Maar hoe snel en tot welke prijs, is een andere vraag. De politieke wereld heeft – meer dan de vastgoedactoren – enkele kaarten in handen die de snelheid kunnen verhogen. Tijdens een recent Brussels colloquium hierover wedijverden sommige makelaars en ontwikkelaars met elkaar in ecologische durf. De terughoudendheid van de politieke wereld werd daarbij meermaals zwaar gehekeld.

Het hoeft niet te verbazen dat Sophie Le Clercq, pionier in duurzaam bouwen en drijvende kracht achter CIT Blaton, daarbij het voortouw neemt. Maar als agenten zoals Nicolas Orts, managing director bij CBRE, strengere normen vragen, kan men zich afvragen wat de echte motivatie is. “Wij voelen ons helemaal op ons gemak bij die uitdaging,” bezweert Orts. “Hoewel er in onze sector enorme geldsommen circuleren, vinden wij dat milieu en vastgoed niet incompatibel hoeven te zijn. Deze evolutie is gewoon een manier om met vastgoed nog beter te presteren. België heeft op dit vlak een enorme vertraging opgelopen.”

Orts verwijst naar de Swiss Tower in Londen en de Generalitoren die wordt gebouwd in de Parijse kantoorwijk La Défense. Het hoogste gebouw van Frankrijk loopt voorop in de ecologische doorbraak en zal een deel van zijn eigen energie kunnen opwekken. “Zulke gebouwen hebben windmolenparken op het dak, regenwatertanks, zonnepanelen. De Generalitoren zal nog niet de helft verbruiken van wat de andere gebouwen op La Défense verstoken, hoewel ze nog maar uit de jaren tachtig dateren,” aldus Orts.

In België zal de energieprestatie van gebouwen binnenkort gescreend worden. Het wettelijke arsenaal is er, alleen de naleving moet nog afgedwongen worden. In Vlaanderen werden de uitvoeringsbesluiten voor de Europese EPG-richtlijn (energieprestaties van gebouwen) al goedgekeurd. In Wallonië en Brussel komen ze eraan, maar zonder haast. In de hoofdstad is de ordonnantie door het parlement geraakt, nu nog de uitvoeringsbesluiten. Het is wachten – in het beste geval tot januari 2008 – op de toepassing van de Europese normen. Samengevat zullen nieuwe en grondig gerenoveerde gebouwen vanaf januari 2008 een stelsel van energieprestaties moeten naleven. Volgend jaar zal elk gebouw een EPG-certificaat moeten halen met een geldigheidsduur van tien jaar. Het is een soort green card die de energieprestaties van alle spelers vergelijkt. Vanaf dan kan je niet meer beweren dat je een ‘groen’ gebouw hebt alleen maar “omdat er een klein klavertje op de folder staat”, om de woorden van Nicolas Orts te gebruiken. “En dan zijn de normen in Brussel niet eens erg ambitieus in vergelijking met die van onze buren.”

Vlaams voorbeeld

Het is nochtans moeilijk nu al te oordelen over de EPG-normen die in Brussel zullen gelden. Ze zijn nog niet gedefinieerd, laat staan gecontroleerd op het terrein. “In tegenstelling tot wat verteld wordt, zullen de ener-gieprestatienormen zo ambitieus mogelijk zijn,” stelt milieuminister Evelyne Huytebroeck van het Brussels Gewest. “Als we voor isolatie tot K45 mogen gaan, zullen we dat doen. Het heeft echter geen zin ambitieus te zijn op papier: het moet ook nog realiseerbaar blijven. Ik heb er alle vertrouwen in, want er lijkt iets te bewegen in de vastgoedwereld. De sector is bereid te luisteren naar dingen die vorig jaar nog ondenkbaar waren. En dat beïnvloedt dan weer het standpunt van sommigen in de regering. Aan beide zijden wordt de problematiek nu totaal anders benaderd dan vroeger.”

Als de normen worden afgestemd op wat in Vlaanderen al twee jaar geldt – naleving van de E100-index (die rekening houdt met isolatie maar ook met energieproductie) en de K45 (voor isolatie) – hoeven de meeste ontwikkelaars zich geen zorgen te maken. Verscheidene projecten die in de pijplijn zitten, zoals het Zenithgebouw (Schaarbeek) van Codic dat onlangs werd verkocht aan het Duitse Meag, zullen probleemloos aan de soepele criteria voldoen. Zij gebruiken moderne technieken, vooral in isolatie en de recuperatie van hemelwater.

Volgens Cédric Van Zeeland, directeur van King Sturge, gaat het hier slechts om “kwalitatieve aanpassingen op basis van bestaande technieken die veeleer een beroep doen op kostenbesparing dan op milieuzorg, zoals dubbelwandigheid of koud plafond. Maar in strikte zin is dat niets ecologisch.” Het kan dus beter.

Architect Sebastian Moreno-Vacca bereidde met zijn kantoor A2M de renovatie van de zetel van CIT Blaton in Schaarbeek voor. De voorkant van het gebouw werkt op lage energie, de achterkant op passief. Volgens de architect zou het nog interessanter zijn aan passief te doen in het tertiaire segment dan in het residentiële. “Door warmte en koude te produceren met lucht, kan je besparen op koude plafonds, dubbelwandigheid, ventiloconvectoren en andere dure gadgets.”

De laatste twintig jaar werd ongetwijfeld vooruitgang geboekt in isolatie tegen koude, maar door de drang naar grote vensteroppervlakken ontstaat ‘s zomers een grote behoefte aan afkoeling. Dát is de grootste slokop in kantoren, want werknemers kunnen hun kostuum of hemd niet zo vlot uittrekken als thuis. We zijn in België nog ver verwijderd van passiefgebouwen die zo geïsoleerd zijn dat ze niet meer verwarmd of gekoeld hoeven te worden. Om maar te zwijgen van gebouwen die zelf energie produceren.

Met de renovatie van de zetel van CIT Blaton en het nieuwe Van Volxemproject (Vorst) heeft Sophie Le Clercq zich geprofileerd als boegbeeld van het duurzame vastgoed, zelfs ruim voor milieubekommernissen de agenda’s veroverden van al wie Kyoto in het vaandel draagt. Le Clercq roept de Brusselse regering op tot meer strengheid over vijf jaar. “Zoals het er nu naar uitziet, zal Brussel afstemmen op de vrij soepele Vlaamse criteria. Er komen dus geen grote veranderingen, want de meeste gebouwen zullen voldoen aan die criteria. Ze hadden moeten zeggen: ‘jullie krijgen vijf jaar om te voldoen aan bijvoorbeeld een K35’, zodat iedereen zich kon aanpassen. In de huidige configuratie zullen we zowel ecologisch als economisch altijd achterop hinken.”

Terugverdiend na 12 jaar

De pragmatici bekijken het anders. Zij vinden dat het probleem zelfs niet bestaat zolang de bewoners niet bereid zijn de prijs te betalen voor de durf om echt duurzaam te bouwen. Momenteel schommelen de extra kosten voor de constructie van passiefgebouwen bijvoorbeeld tussen 10 en 20 %. Wat echter ook meespeelt, is een forse besparing op de lasten. Sophie Le Clercq geeft echter toe dat de investeerder twaalf jaar nodig heeft om de extra kosten te recupereren uit de lastenbesparing. En aangezien de gemiddelde bezetting door een onderneming tussen zes en negen jaar schommelt, loopt de rentabiliteitsberekening mank. “Even realistisch zijn,” zegt Cédric Van Zeeland. “De corporates zien het niet zitten om hun huurprijs van 180 naar 280 euro per vierkante meter per jaar te laten verhogen om ecologisch bij te zijn. Volgens mij is er vijf tot tien jaar nodig voordat de bewoners die prijs willen dokken, behalve de Europese instellingen misschien. De overheden zullen voor impulsen moeten zorgen.” De subsidie-inspanning zal bij de beleggers en/of de huurders moeten liggen. De ontwikkelaars zullen het profiel van de potentiële bewoners in het achterhoofd houden bij het opzetten van een project.

Geograaf Antoine Crahay werkt op het kabinet van Evelyne Huytebroeck en kent de problematiek door en door. “Je kunt de energieprestaties verhogen bij ongeveer gelijke kosten,” sust hij. “Het volstaat om de juiste technieken te kiezen. Dat merken we bij de offerteaanvraag voor het nieuwe BIM-gebouw. De drie geselecteerde projecten voldeden niet aan onze eisen. We hebben verbeteringen voor het leefmilieu gevraagd die ons niet meer zouden kosten, maar die eerst niet gepland waren. Uiteraard stijgen de kosten als je echt hogere prestatieniveaus wil bereiken. Omgekeerd wordt de besparing op de lasten dan ook groter. Er is nog te weinig evenwicht tussen ontwikkelaar, investeerder en huurder. We moeten de verschillende betrokkenen in het tertiaire vastgoed beter op elkaar afstemmen.”

Wat eventuele incentives betreft, verwijst minister Huytebroeck naar een nieuw initiatief. Tot 15 september mogen projecten worden ingediend voor gebouwen die minder energie vreten. De geselecteerde projecten krijgen premies tot 200.000 euro voor de privésector. Er zijn nog veel andere stimuli beschikbaar, maar dan meer gericht op het residentiële en de particulieren. Sinds begin dit jaar kan een premie van 100 euro per vierkante meter worden toegekend voor residentiële passiefgebouwen. In 2008 zou die premie kunnen worden uitgebreid tot de tertiaire sector. De minister noemt zichzelf geen tegenstander van het principe van fiscale of andere stimuli. “Maar we moeten zeker kunnen zijn dat de investeerders de huurprijs in verhouding laten dalen,” aldus Huytebroeck.

Wortel voor een ezel

In Brussel lijken we af te stevenen op een EPG-ordonnantie die niet ongunstig zal zijn voor de ontwikkelaars en investeerders. Als de ondernemingen op hun wenken worden bediend zoals in Vlaanderen, zullen ze geen nieuw motief vinden om de Brusselse gronden te ontvluchten voor de noordelijke gewestgrens. Anderzijds bewegen we vermoedelijk onomkeerbaar naar veel performantere gebouwen. Al was het maar om op te boksen tegen onze buurlanden zoals Duitsland.

De spelers op de vastgoedmarkt zijn zich bewust van deze concurrentiële verplichting. Ze zijn bereid deze historische stap te begeleiden, als ze maar de nodige ruggensteun krijgen. Anders gezegd: ofwel verliezen we opnieuw tien jaar, ofwel lokken we het tertiaire vastgoed met een wortel die zelfs een ezel in beweging krijgt. “Er zijn premies nodig, het kan gewoon niet anders,” insisteert Sophie Le Clercq. “De ontwikkelaars die zich aan dit soort investeringen willen wagen, moeten op voet van gelijkheid met de anderen behandeld worden om concurrentieel te blijven op hun eerste markt. Er zijn veel mogelijkheden. Je kunt de grote vervuilers een boete opleggen die dan naar de investeerders in duurzaamheid gaat. Je kunt iets doen met derdenbetalers: een lening die wordt terugbetaald met de lastenbesparing, waar de investeerder van profiteert. Er zijn verschillende financiële mechanismen mogelijk die de staat niet noodzakelijk iets kosten.”

Een andere piste: de gebouwen die in 2009 een slecht rapport krijgen, zullen bijna alle kansen verspelen om nog verkocht te geraken op de markt van beleggingen met meerwaarde. Dat zal de eigenaars aansporen tot een ecologische verjongingskuur. Architect Sebastian Moreno-Vacca (A2M) ziet het pragmatischer: “Je kunt het ermee eens zijn of niet, maar een gebouw dat niet voldoet aan de EPG-normen wordt verouderd en gedegradeerd. Er zijn nu al ontwikkelaars die energiezuinige gebouwen vragen om zich te profileren tegenover hun concurrenten.”

Jo Jacoby