We zien in Brussel een forse daling van het aantal eigenaren die zelf in hun woning wonen. Die situatie zal de vastgoedmarkt ingrijpend veranderen. Investeerders moeten rekening houden met leegstand.
Het aantal Brusselaars dat eigenaar is van een appartement of een huis in de hoofdstad neemt al vijf jaar af. Vijftien jaar geleden was nog 60 procent eigenaar. In 2016 was dat 43 procent. En hoewel er weinig statistieken over bestaan, zal die neerwaartse trend volgens de meeste graadmeters doorzetten in de komende maanden. Dat roept vragen op over de toekomst van de Brusselse vastgoedmarkt. “Ik vind dat die daling te weinig aandacht krijgt, terwijl ze uiterst belangrijk is en de markt ingrijpend zal veranderen”, signaleert Eric Verlinden, de gedelegeerd bestuurder van het netwerk van vastgoedmakelaars Trevi.
Die trend is hoofdzakelijk een Brussels fenomeen. Landelijk is de eigendomsgraad nog altijd iets hoger dan 70 procent. Volgens sommige kenners zal dat percentage tegen 2020 zakken tot 65 procent, maar dan nog blijven we ver verwijderd van Europese landen zoals Duitsland, Oostenrijk en Frankrijk, waar dat cijfer nauwelijks boven 50 procent uitkomt.
Naar 25 procent
Verschillende factoren verklaren de daling van de eigendomsgraad in Brussel. De aanhoudende stijging van de vastgoedprijzen is er een van. Die treft vooral jongeren en eenoudergezinnen, die almaar meer moeite hebben om een eigen woning of appartement aan te schaffen. “Als we in Brussel geen alternatieven vinden om starters, mensen die maar 10.000 à 15.000 euro kapitaal hebben om te investeren, aan een koopwoning te helpen, dan zal het aantal eigenaars-bewoners over vijftien jaar niet meer dan 25 procent bedragen”, voorspelt Eric Verlinden.
Als dat klopt, zullen veel huurwoningen en -appartementen nodig zijn. De kernactiviteit van promotoren is in wezen appartementen te bouwen en die zo gauw mogelijk te verkopen. Ze bouwen maar weinig nieuwbouwappartementen die rechtstreeks voor de verhuur bestemd zijn. Home Invest Belgium is een van de enige die dat doen. Voorbeelden zijn de projecten The Horizon en The Inside in Sint-Lambrechts-Woluwe. Maar Home Invest Belgium is dan ook een gereglementeerde vastgoedgenootschap. “Ik denk dat we ons geen zorgen hoeven te maken”, meent Roland Gillet. “De vastgoedsector zal zoals altijd zijn evenwicht vinden. Investeerders wensen hun eigendom te verhuren. Er zal geen tekort zijn op de markt.”
Te standaard
Aan investeerders heeft Brussel inderdaad geen gebrek. Het dalende aantal eigenaars-bewoners is behalve door de stijgende prijzen ook voor een groot deel te verklaren door het grote aantal investeerders dat de Brusselse markt in het vizier genomen heeft. Als de appartementen van nieuwe projecten op de markt komen, gaat geregeld ruim 60 procent naar investeerders die een flat kopen om hem te verhuren. De lage hypotheekrente en de stabiliteit van vastgoed verklaren de stormloop op dat soort activa.
Door het grote aantal investeerders is een nieuw verhuuraanbod ontstaan, maar dat is wel relatief gestandaardiseerd. “In een aantal Brusselse wijken is er een overaanbod aan appartementen met twee slaapkamers en een oppervlakte van 80 vierkante meter”, stelt Gabriel Uzgen. “In de voorbije jaren hebben alle promotoren dat soort woningen gebouwd. Maar dat product voldoet niet langer aan de vraag. Dat zal bij sommige promotoren tot problemen leiden. Het is belangrijk de markt beter te leren kennen en je open te stellen voor nieuwe perspectieven. Besix Red is daar nu druk mee bezig.”
Roland Gillet, econoom en professor aan de ULB, sluit zich daarbij aan: “Het aanbod is veel te groot en te stereotiep in vergelijking met de verscheidenheid van de huurders. Om nog maar te zwijgen van het feit dat het vaak over hetzelfde soort product gaat, dat ze bovendien op dezelfde plek en op hetzelfde moment opleveren. Ik hoop dat de investeerders bij de berekening van hun rendement rekening houden met een aanzienlijke huurleegstand, want anders kunnen ze veel tegenvallers te verwerken krijgen.”
Speculatie tegengaan
Citydev pakt het probleem aan de twee kanten aan. De publieke speler probeert nieuwe koopwoningen op de markt te brengen tegen betaalbare prijzen. Hij levert er meer dan tweehonderd per jaar. En er is geen sprake van dat die in het verhuurcircuit terechtkomen. “De voorwaarden om een eigendom van de hand te mogen doen, zijn zeer streng”, verduidelijkt Benjamin Cadranel, directeur van Citydev. “Het is uitgesloten dat een eigenaar die een eigendom koopt voor minder dan de marktwaarde, die daarna tegen marktprijzen zou verhuren. We willen speculatie tegengaan. We bouwen om de vastgoeddruk te verminderen en de eigendomsgraad te verhogen. We menen dat een wijk zich vlotter zal herontwikkelen als de eigenaars van de woningen er ook wonen. Zij zullen zich meer betrokken voelen bij de verbetering van hun leefomgeving.”
Een nieuw soort klanten
Ondanks zijn uitgesproken conservatisme begint de vastgoedsector zijn activiteiten heel voorzichtig te digitaliseren. Die ontwikkeling zal de manier van werken veranderen, maar ook een nieuw soort klanten opleveren. De jonge generatie doet gigantisch veel online en ze is mobiel, veeleisend wat dienstverlening betreft en minder aan eigendom gehecht. Eigenaar zijn is geen prioriteit meer voor jongeren. Voor de leeftijdsgroep tussen 23 en 35 jaar, de zogenoemde millennials, is gebruik belangrijker dan bezit. “Zij willen zich niet langer al te vroeg voor twintig of vijfentwintig jaar in de schulden steken”, verduidelijkt Gabriel Uzgen, de gedelegeerd bestuurder van Besix Red. “Ze willen hun vrijheid behouden. Bovendien zijn ze een stuk minder honkvast dan vroegere generaties. We zien dan ook nieuwe vastgoedconcepten opkomen.”
Het kantoorsegment begint zich al aan die nieuwe stand van zaken aan te passen, denk maar aan coworking. Het residentiële gedeelte van de markt zal moeten volgen. Er zullen dus nieuwe woonconcepten komen. Dat kan gaan van coliving tot appartementenresidenties met dienstverlening. De bewoners van morgen, en nog meer die van overmorgen, zullen de markt waarschijnlijk ingrijpend veranderen. En Brussel zal daar niet aan ontkomen.
‘Eigenaar zijn is een luxe’
Wijst een dalend aantal eigenaars-bewoners op de vitaliteit van een stad of op een economische teruggang? Dat is niet helemaal duidelijk. “Dat er minder eigenaren zijn, komt vooral omdat sommige mensen zich realiseren dat de woningprijzen voor hen te hoog zijn en dat huren voor hen interessanter is”, verklaart Roland Gillet, econoom en professor aan de Sorbonne en de ULB (Solvay). “Eigenaar zijn is een luxe, vooral omdat het veel onzekerheden schept. Voor de vastgoedsector verandert die daling van de eigendomsgraad niets. Er zullen nog altijd appartementen verkocht en verhuurd worden, aangezien de behoeften van de bevolking dezelfde blijven. Je verruilt een appartement met vier slaapkamers niet voor een studio, of je nu eigenaar bent of niet. Kortom, de situatie zegt niets over de economische groei of de teruggang van een stad. Ze wijst er alleen op dat de mensen nu anders tegen de zaken aankijken.”
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier