Bouwen met andermans geld

Wie ‘vastgoedcertificaat’ zegt, denkt meteen aan miljardenprojecten zoals Belliardstraat en Woluwe Shopping. Maar wist u dat de techniek ook kan worden gebruikt voor de financiering van kleine onroerendgoedprojecten? En bovendien een resem fiscale voordelen biedt?

Vastgoedcertificaten zijn echter niet beperkt tot miljardenprojecten. Wat velen vergeten, is dat een vastgoedcertificaat een financieringstechniek biedt die ook voor kleinere onroerendgoedprojecten (ook al gaat het maar om twee miljoen euro) interessant kan zijn. Voeg daarbij de aantrekkelijke fiscale voordelen, en u betreedt een terrein met tal van vaak onbekende mogelijkheden.

Hoe werkt het?

Het vastgoedcertificaat houdt het midden tussen een lening (investeringskrediet, lening, uitgifte obligatie) en kapitaal (aandelen). In zijn basisvorm is een vastgoedcertificaat een relatief eenvoudig financieel product.

Welke soorten?

Gezien het huidige economische klimaat zou je kunnen verwachten dat vastgoedcertificaten in trek zijn.

Welke fiscale gevolgen?

Vastgoedcertificaten zijn zogenaamde titels van schuldvorderingen. Deze burgerrechtelijke kwalificatie dringt zich ook op fiscaal vlak op, bij gebrek aan specifiek afwijkende bepalingen. Gelet op de kwalificatie titel van schuldvordering, zijn de eruit voortvloeiende inkomsten intresten. Hieraan moeten de normale fiscale consequenties worden verbonden: aftrekbaarheid voor de uitgever en belastbaarheid (al dan niet via het stelsel van de bevrijdende roerende voorheffing) in hoofde van de houder.

Voor wie aan de vennootschapsbelasting is onderworpen, liggen de kaarten eenvoudig. Elke gerealiseerde meerwaarde is belastbaar. De uitzonderingsregel met betrekking tot de meerwaarden op aandelen is niet van toepassing.

Voor natuurlijke personen is de situatie veel minder duidelijk. Veralgemenend kunnen we zeggen dat alleen meerwaarden op vastrentende effecten belastbaar zijn als intrest. Aangezien bij vastgoedcertificaten de intrest volledig afhankelijk is van het resultaat van het onderliggend onroerend goed, is dit geen vastrentend effect. De vergoeding is immers essentieel variabel. Meerwaarden gerealiseerd bij de tussentijdse vervreemding van vastgoedcertificaten zijn dan ook geen belastbare intrest. Onder voorbehoud van een belasting als divers inkomen of zelfs beroepsinkomen, zijn dergelijke meerwaarden dus vrijgesteld van inkomstenbelasting.

In de praktijk merk je dat sommige publiek genoteerde vastgoedcertificaten systematisch vlak voor de vervaldag worden opgekocht. Op die manier realiseert de houder/natuurlijke persoon – volgens onze opvatting – een belastingvrije meerwaarde. Toch is hier enige voorzichtigheid geboden. De belastingadministratie treedt deze benadering immers niet zonder meer bij.

Uit haar administratieve commentaar, circulaires en ministeriële antwoorden op parlementaire vragen, blijkt dat de administratie vastgoedcertificaten als vastrentende effecten kwalificeert. Bijgevolg zouden de meerwaarden – in deze opvatting – ook belastbaar zijn als roerend inkomen. Wegens die administratieve visie lijkt een systematische opkoop vlak voor de vervaldag van de vastgoedcertificaten, ons – in de huidige stand van zaken – een risicovolle fiscale cocktail.

Anton van Zantbeek, Alain Verbeke

De inkomsten van vastgoedcertificaten zijn intresten. Met andere woorden: aftrekbaar voor de uitgever.

Contractuele vrijheid en flexibiliteit maken van het vastgoedcertificaat een aantrekkelijke manier om vastgoed te financieren.

Bij een privé-emissie van vastgoedcertificaten bent u als uitgever aan geen enkele bijzondere wetgeving gebonden.