Bouw een distributiecentrum in 6 maanden

Zes maanden, dat is de gemiddelde opleveringstermijn voor een distributiegebouw van enkele duizenden vierkante meters. De hang naar snelheid van de logistieke sector weegt ook zwaar door op de locatiekeuze voor deze distributiecentra. En: het oog wil ook wat.

Vijf maart 2001. De Mechelse projectontwikkelaar Eurinpro (toen nog Verelst) start met de funderingswerken voor het Puurs Logistic Center. Het moet een van de grootste logistieke centra in ons land worden: 42.000 vierkante meter magazijnruimte, 1800 vierkante meter kantooroppervlakte, 37 dockshelters, 23 loskades . In september, amper zes maanden later, is het complex volledig klaar. Begin oktober neemt de enige huurder, de logistieke dienstverlener Fiege Kalf, het gebouw in gebruik.

Een straf staaltje, zeker als je weet dat Eurinpro het project op eigen risico heeft ontwikkeld. Specifieke wensen van de huurder werden dus slechts zeer laat in het bouwprogramma opgenomen. “We hebben eigenlijk niet veel hoeven te veranderen,” zegt Danny Peeters, projectmanager bij Eurinpro. “Het gebouw stemde al in grote mate overeen met de eisen en verwachtingen van Fiege Kalf. Voor ons was dat een aangename bevestiging dat we goed weten welke gebouwen de logistieke dienstverleners nodig hebben.”

Snelheid in al zijn facetten

Het voorbeeld van het Puurs Logistic Center illustreert twee belangrijke ontwikkelingen in de bouw van distributiegebouwen: het kan en moet snel gaan en er is een sterke tendens naar standaardisatie (zie kader: Wat is semi-industrieel vastgoed?).

Dat het snel kan gaan, is eigen aan de industriebouw. Men kan immers veel met prefabmaterialen werken. Dat het snel moet gaan, is dan weer eigen aan de distributiesector. Danny Peeters: “Als een logistieke dienstverlener met een potentiële klant onderhandelt over een bepaalde opslagcapaciteit, betekent dat nog niet dat die logistieke dienstverlener die vierkante meters ook effectief ter beschikking heeft. Maar eens het contract ondertekend is, moet hij die opslagcapaciteit wel snel kunnen hebben.” Ook Tony De Pauw, gedelegeerd bestuurder van Warehouses De Pauw ( WDP), wijst ons op het gebruik van scherpe deadlines in de sector: “We kregen onlangs de vraag van een klant voor enkele duizenden vierkante meters opslagruimte. Eind maart heeft die klant een eerste bezoek gebracht aan de site. Rond half juni willen ze kunnen proefdraaien, begin juli willen ze operationeel zijn. En dat is echt geen uitzondering.” Het betekent dat ontwikkelaars hun huiswerk gemaakt moeten hebben: dat het studiewerk gedaan is, dat de nodige vergunningen op tafel liggen. Het studiewerk vergt volgens Tony De Pauw doorgaans vier à vijf maanden, de bouwfase zou gemiddeld een zestal maanden in beslag nemen.

“De behoefte aan snelheid in de distributiesector vertaalt zich niet alleen in de vraag naar korte opleveringstermijnen,” merkt Danny Peeters op. “Het stelt ook bijzondere eisen aan de locatie van de distributiegebouwen. Een goede bereikbaarheid is een must. Dat betekent dat dergelijke gebouwen een goede aansluiting moeten hebben op de autosnelwegen. Maar daarnaast zien we ook een toenemende vraag naar locaties die ook via het spoor of via de binnenvaart goed bereikbaar zijn.” Het Canal Logistics Center in Willebroek, een distributiegebouw van ongeveer 45.000 vierkante meter dat Eurinpro ontwikkelt voor TDS, biedt een antwoord op deze vraag. Het complex ligt vlak naast het Kanaal van Willebroek en is ook verbonden met een goederenspoorlijn.

Een centrale ligging is een andere vereiste om van een goede locatie te spreken. In de Europese context scoort België samen met Nederland en het noorden van Frankrijk zeer goed op dit vlak. “In ons land is vooral de as Antwerpen-Brussel een topligging voor distributiecentra,” weet Peeters. “In Nederland is dat de as Breda-Tilburg-Eindhoven-Venlo en in Frankrijk de regio tussen Rijsel en Parijs.” De grote vraag in deze regio’s in combinatie met een toenemende grondschaarste, zeker in Vlaanderen, leidt echter tot stijgende grondprijzen. Tony De Pauw acht het daarom niet onwaarschijnlijk dat er een verschuiving gaat plaatsvinden naar andere regio’s. “Een goede ligging is uiteraard belangrijk, maar het moet betaalbaar blijven. Als de grondprijs een te groot deel van de totale kostprijs gaat uitmaken, wordt een gebouw moeilijk verhuurbaar. Wallonië bijvoorbeeld heeft ook een centrale ligging en de grondprijzen liggen daar aanzienlijk lager.”

Standaardisatie en flexibiliteit

Standaardisatie houdt in deze context in dat de gebouwen dezelfde kenmerken gaan vertonen. Eurinpro werkt bij de ontwikkeling van distributiegebouwen met een soort minimumlastenboek. Een aantal vereisten van de sector wordt in concrete bouwrichtlijnen gegoten: een vrije hoogte van tien tot twaalf meter en supervlakke vloeren met een draagkracht van vijf ton per vierkante meter, één laadkade per 1000 vierkante meter en één gelijkvloerse poort per 10.000 vierkante meter, een vrije overspanning van 31 tot 35 vierkante meter en een inrichting die een optimale inplanting van de rekken toelaat.

Als we het over standaardisatie hebben, is het natuurlijk geen toeval dat we bij concurrent WDP gelijkaardige aandachtspunten terugvinden. Tony De Pauw heeft het over “vier basiskenmerken voor een multifunctioneel gebouw”: een vrije hoogte van 10,5 vierkante meter, supervlakke vloeren, grote overspanningen en één loskade per 900 vierkante meter.

Een verklaring voor de hang naar standaardisatie ligt gedeeltelijk bij de concentratiebeweging in de logistieke sector in het afgelopen decennium. Op de Europese markt zijn er vandaag nog slechts een tiental zwaargewichten actief. Cultuurverschillen spelen in een no-nonsensebusiness als de logistieke sector nauwelijks mee. Efficiënte bouwconcepten worden dus probleemloos van het ene land naar het andere gekopieerd, een Italiaans distributiegebouw zal niet wezenlijk verschillen van een Duits distributiegebouw. Bij kantoorgebouwen speelt die culturele factor veel meer mee. Dat streven naar efficiëntie (en snelheid) is een tweede deelverklaring: er zijn geen honderden manieren om op een zo beperkt mogelijke ruimte – elke vierkante meter kost geld en moet dus zo nuttig mogelijk worden gebruikt – de aanvoer-, opslag- en distributieactiviteiten efficiënt te organiseren. De vraag van de logistieke sector naar flexibele vastgoedoplossingen is een derde (en misschien wel de belangrijkste) verklaring voor de standaardisatie. Danny Peeters heeft het in dit verband over het “onvoorspelbare karakter van onze huidige economie”. “Het is voor bedrijven gewoon onmogelijk geworden om productievoorspellingen op lange termijn te maken. Daarom gaan veel bedrijven ofwel logistieke gebouwen huren ofwel hun opslag- en distributieactiviteiten volledig uitbesteden aan logistieke dienstverleners. En ze bedingen bij die logistieke dienstverleners steeds vaker kortetermijncontracten, vier of vijf jaar is vrij courant. Dat maakt dat die dienstverleners zelf ook niet met handen en voeten gebonden willen zijn aan hun vastgoed. Want als de klant zijn contract niet verlengt en er is geen nieuwe klant die de vrijgekomen ruimte kan innemen, zitten ze soms met duizenden vierkante meters ongebuikte opslagruimte.” Er is met andere woorden in dit type vastgoed een eigendomsverschuiving ontstaan van de eindgebruikers naar investeerders. En die laatste groep heeft er alle belang bij dat ze hun geld steken in gebouwen die snel, mits enkele kleine aanpassingen, gedeeltelijk of geheel verhuurd kunnen worden aan een nieuwe partij.

Het ‘standaardgebouw’ moet dus ook een flexibel gebouw zijn. “We letten er steeds op dat onze grote gebouwen makkelijk op te splitsen zijn,” merkt Tony De Pauw op. “Dat gaat verder dan het louter compartimenteren van de opslagruimten. Er moeten aparte technische installaties voorhanden zijn, er moet een mogelijkheid zijn om gescheiden kantoorruimtes te creëren voor meerdere gebruikers…”

Industriebouw gaat ondergronds

Grondschaarste en stijgende grondprijzen zijn niet alleen een probleem voor de grote logistieke dienstverleners in ons land, ook veel KMO’s in ons land worden ermee geconfronteerd. Voor een KMO is het bovendien niet zo eenvoudig om de activiteiten te transfereren naar een andere (goedkopere) regio. Ze moeten dus op zoek gaan naar andere oplossingen. Hoogbouw bijvoorbeeld. “Er is de laatste tijd opvallend meer vraag naar industriële gebouwen met etages,” zegt Luc Ysebaert, commercieel directeur van Willy Naessens Industriebouw. “Dat is inderdaad een gevolg van de stijgende prijzen voor industriegrond. De percelen worden kleiner en dat zet aan tot een efficiënter ruimtegebruik.” Industriële gebouwen met drie tot vier verdiepingen zijn volgens Ysebaert geen zeldzaamheid meer. Een veel gebruikte oplossing is het aanbrengen van parkeerhavens op het dak. Overigens wordt er niet alleen in de hoogte gebouwd. Willy Naessens Industriebouw heeft de laatst tijd ook al enkele gebouwen opgetrokken waarbij één of twee bouwlagen zich ondergronds bevinden.

Ysebaert stelt ook vast dat er meer en meer belang wordt gehecht aan het esthetische aspect van de semi-industriële gebouwen. “Al beperkt zich dat toch voornamelijk tot de voorgevel of het kantoorgedeelte van zulke gebouwen,” zegt hij (zie kader: Industrieel en esthetisch, kan dat?).

Geert Van de Walle, zaakvoerder van Industriebouw Van de Walle, bevestigt de toenemende belangstelling voor ‘mooie’ industriegebouwen. “Veel ondernemers beginnen in te zien dat het bedrijfsgebouw een zekere uitstraling kan geven aan het bedrijf. Het gebouw als visitekaartje voor het bedrijf, zeg maar. Maar dat besef komt meestal pas met de jaren. Het bedrijf groeit, de klanten worden wat groter Dan is het soms nogal pijnlijk als men die klanten in een veredelde hangar moet ontvangen.”

Volgens Van de Walle heeft België op dit vlak nog wel een hele inhaalbeweging te maken ten opzichte van Nederland. “Nederlanders zijn commerciëler, imagobewuster. Het zal daar wel iets mee te maken hebben,” zegt hij. Pascal Legroe, commercieel medewerker bij Van de Walle, stelt toch vast dat ook in ons land de nieuwe generatie ondernemers trendbewuster is. “Het beseft groeit dat een mooi gebouw niet per se duurder hoeft te zijn,” zegt hij. “Dankzij nieuwe materialen is er nu ook meer mogelijk. We kunnen nu bijvoorbeeld met thermisch isolerende beglazing werken. Dat laat grote glaspartijen toe zonder dat het thermische comfort daar onder lijdt. Zulke dingen waren vroeger niet mogelijk”.

Laurenz Verledens [{ssquf}]

“Logistieke dienstverleners willen niet meer met handen en voeten aan hun vastgoed gebonden zijn.”

Danny Peeters, Eurinpro

“Door de stijgende grondprijzen is er meer vraag naar semi-industriële gebouwen met etages.”

Luc Ysebaert, Willy Naessens Industriebouw

“Het is soms nogal pijnlijk als je klanten in een veredelde hangar moet ontvangen.”

Geert Van de Walle, Industriebouw Van de Walle