Er is al veel inkt gevloeid over de belasting op buitenlands onroerend goed. De Belgische wetgeving is al tientallen jaren in strijd met het Europees recht. Onder druk van een dwangsom door het Hof van Justitie heeft minister van Financiën Vincent Van Peteghem (CD&V) een nieuwe regeling uitgewerkt die de verdienste heeft dat de discriminatie van buitenlands vastgoed minstens minder frappant wordt. Het had, in afwachting van de grondige belastinghervorming die de minister aankondigt voor na 2024, veel eenvoudiger gekund door buitenlands onroerend goed tijdelijk vrij te stellen van belasting. Dat zou de overheid weinig kosten en de beperkte beschikbare middelen van de mensen bij de administratie zouden efficiënter op andere terreinen kunnen worden ingezet.
De administratie wordt opgezadeld met heel veel werk, voor in het beste geval hooguit een paar honderden euro’s extra belasting.
De kern van het belastingsysteem voor Belgisch onroerend goed is het kadastraal inkomen. Vanaf nu wordt ook aan buitenlands onroerend goed een kadastraal inkomen toegekend op een vergelijkbare wijze als het Belgische. Dat betekent dat het gemiddelde normale netto-inkomen van één jaar op 1 januari 1975 moet worden vastgesteld. Ja, u leest het goed: 1975.
Om het netto-inkomen te schatten is de aard van het pand doorslaggevend. Een appartement met twee slaapkamers heeft een ander inkomen dan een appartement met één slaapkamer. Als een woning wordt omgebouwd tot een kangoeroewoning verandert het netto-inkomen. Om het kadastraal inkomen vast te stellen moet de administratie dus over voldoende informatie beschikken.
Voor Belgisch onroerend goed beschikt de administratie over data door het systeem van de stedenbouwkundige vergunningen. Ze weet enkel niet wanneer de werken zijn voltooid en ze heeft ook geen weet van werken die zijn uitgevoerd zonder vergunning. Daarom moet iedere eigenaar de ingebruikname van nieuwe of verbouwde gebouwen uit eigen beweging binnen de dertig dagen aangeven bij het kadaster.
Van buitenlandse panden weet de administratie veel minder, ze kan zelfs niet ter plaatse gaan kijken. Daarom worden in de slipstream van de nieuwe belastingregeling nieuwe aangifteverplichtingen ingevoerd om het kadastraal inkomen te kunnen vaststellen of wijzigen. Zo moeten Belgische kopers en verkopers voortaan spontaan, binnen de vier maanden, het verwerven of vervreemden van een goed melden bij het kadaster. Zij die nu al eigenaar zijn, krijgen bij wijze van overgangsmaatregel één jaar de tijd om dat te melden, uiterlijk op 31 december 2021. Daar blijft het niet bij. Net zoals eigenaars van Belgische panden moet de ingebruikname of de verhuur van nieuwe of gerenoveerde gebouwen spontaan worden aangegeven.
Al die gegevens zullen worden verwerkt en per eigendom leiden tot een kadastraal inkomen, dat meestal vrijgesteld zal zijn van belasting. Er zal enkel rekening mee worden gehouden om het belastingtarief te bepalen dat van toepassing is op de andere inkomsten. De administratie wordt opgezadeld met heel veel werk, voor in het beste geval hooguit een paar honderden euro’s extra belasting. Is er een kosten-batenanalyse gebeurd?
Zonder veel rumoer wordt van de gelegenheid gebruikgemaakt om de administratieve boete voor het niet naleven van die aangifteverplichtingen substantieel te verhogen. De boete bestaat al voor onroerend goed in België, maar is nieuw voor buitenlands vastgoed. Vandaag kan een boete van 50 tot 1250 euro worden opgelegd. Die bedragen worden voor alles verhoogd naar 250 tot 3000 euro, of een verhoging tussen 140 en 400 procent. De boetes zijn meestal zelfs hoger dan de belasting zelf. U bent gewaarschuwd.
De auteur is partner van Tiberghien Advocaten
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier