Bestand tegen internet en corona

De distributiesector kreunt, maar dat deert de winkel- vastgoedbeheerder Forum Estates amper. De nieuwe CEO, Stefan De Bock, wil de portfolio tegen 2022 aandikken tot een half miljard, om daarna naar de beurs te trekken.

De winkelvastgoedbeheerder Forum Estates heeft een bewogen jaar achter de rug. Het bedrijf breidde zijn portfolio uit van 182 naar 308 miljoen euro. Het veranderde zijn naam van Ulvenhout Retail Invest Fund in Forum Estates, dat het statuut van een gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds (gvbf) kreeg. CEO Wouter Dewulf gaf de fakkel door aan gewezen COO Stefan De Bock, die nu de grootste aandeelhouder is. En er werd een onafhankelijke voorzitter aangetrokken: Jean-Louis Appelmans, de gewezen CEO van Leasinvest. “Ik ga weer fulltime voor mijn universitaire carrière”, zegt Dewulf, die hoogleraar transporteconomie is aan de Universiteit Antwerpen. Hij blijft wel strategisch advies geven.

De Bock stampte mee het veiligheidsbedrijf Cobelguard uit de grond, dat werd verkocht aan Securitas. De ondernemer was toen al met zijn vader actief als ontwikkelaar van winkelvastgoed in Oost- en West-Vlaanderen. “Een uit de hand gelopen hobby”, noemt hij dat. “Nu werp ik me 200 procent op vastgoed. Als entrepreneur, niet als een manager. Ik nam daarom op mijn uitdrukkelijke vraag zelf een participatie in Forum Estates.”

Warenhuizen als trekkers

De Bock heeft 5 procent van de aandelen, terwijl het pakket van de vier stichters verwaterde tot 2 procent. Zij stapten in het vastgoed om hun pensioen aan te vullen. Wouter Dewulf, vroeger de topman van de afvalgroep Van Gansewinkel in België, kocht in 2008 enkele pandjes die waren verhuurd aan Carrefour Express. Hij deed die investering met zijn broer Jeroen Dewulf, Philippe Donche (toen directeur van Bank van Breda Ieper) en Thomas Verheust (toen EcoSmart).

Het project mondde in 2010 uit in Ulvenhout Invest I, een investeringsfonds waarin het viertal en enkele andere ondernemers ieder een half miljoen investeerden. Twee jaar later volgde een tweede investeringsfonds. Gestaag groeide de portefeuille van 70 miljoen in 2016 naar 308 miljoen euro door projecten onder huurcontract van een of meer winkelketens aan te kopen. Het integreerde vorig jaar projecten van de Oost-Vlaamse ontwikkelaar ABLI, Willy Naessens Groep en de veertien Hubowinkels van de Limburgse distributiegroep Limboma.

Meer dan de helft van de portfolio van 191.743 vierkante meter van Forum Estates wordt verhuurd aan grootwarenhuizen, zoals Carrefour, Spar en Lidl. Elk winkelcomplex onder beheer heeft een warenhuis als trekker. Andere huurders zijn Hubo, Gamma, Match, Decathlon, Basic Fit en H&M. De panden die die kledingketen huurt, staan wel te koop. “Ons DNA is zuiver: de uitbating van winkelvastgoed dat niet of amper onderhevig is aan de concurrentie van e-commerce”, zegt De Bock. “Kledingwinkels lijden onder de internetconcurrentie. Maar de mensen komen wel nog naar de supermarkt om voeding te kopen, of om zaken te vergelijken en liefst direct mee te nemen naar huis. Ook mikken we op discounters, zoals Action, waarvan de goedkope producten amper concurrentie ondervinden van het internet. Dat is ook zo voor doe-het-zelfzaken, waar het personeel veel ondersteuning biedt aan de klanten.”

Later naar de beurs

Zo’n 10 procent van de afwijkende portfolio moet binnen de twee jaar worden verkocht, omdat Forum Estates dan naar de beurs trekt als gereglementeerde vastgoedvennootschap (gvv). De Bock: “Investeerders spreiden hun vastgoedportfolio liefst zelf via diverse gespecialiseerdere gvv’s. Wij profileren ons als de gvv van de voedingssupermarkten en de internetbestendige retail.”

Eerst was het de bedoeling dit jaar al naar de beurs te gaan, maar dat idee werd opgeborgen. “Met een portefeuille van 300 miljoen kun je als vgg naar de beurs, zoals QRF en Xior bewijzen met minder dan 200 miljoen in portefeuille”, argumenteert Wouter Dewulf. “We moesten dat proces veel grondiger voorbereiden voor de toezichthouder FMSA. Bovendien is er nog potentieel om eerst stevig op eigen kracht te groeien. Het statuut van gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds, dat we vorig jaar verkregen, is de eerste stap. Het wordt juridisch geregeld als een gvv, maar is niet beursgenoteerd.”

De aandeelhouders van Ulvenhout zijn dat nu van Forum Estates Holding. Die neemt het management voor haar rekening en is eigenaar van de gvbf, die fiscaal is vrijgesteld van een meerwaardebelasting na betaling van een eenmalige belasting van 15 procent bij de inbreng van het vastgoed. Een gvbf, die enkel mag bestaan uit professionele en institutionele aandeelhouders, volgt verplicht de internationale IFRS-boekhoudnormen. Daarom moest Forum Estates het vastgoed zo’n 2,5 procent afwaarderen tegenover de aankoopwaarde.

In de aanloop van de beursgang wil Forum Estates zijn schuldgraad verminderen van 53 naar 50 procent. Dat proces is al bezig sinds eind 2018, toen vreemd vermogen nog twee derde van de balans bedroeg. Elke Krols, gewezen CFO van Vastned België en sinds augustus CFO van Forum Estates: “Een gvv kan zich geen hoge schuldgraad veroorloven. Ook moet ze 80 procent van de winst uitkeren aan de aandeelhouders. Er is dus nood aan veel liquide middelen. Om vrije kasstromen te genereren willen we de 165 miljoen leningen op termijn maximaal omzetten in bulletkredieten, waarvan de lener alleen de intrest afbetaalt en die hij na hun termijn herfinanciert. Voor die operatie hebben we tijd nodig.”

Nederland en Duitsland

Een andere reden voor het uitstel van de beursgang is de geplande buitenlandse expansie van Forum Estates, dat nu voornamelijk in België actief is. 62 procent van de portfolio is gelegen in Vlaanderen. De trek naar het buitenland zal worden gefinancierd met de kapitaalverhoging bij de beursgang. Er zijn gesprekken aan de gang met vastgoedspelers in Nederland en Duitsland. “De voedingssupermarkten groeien daar sterk”, weet De Bock. “Vroeger was de prijs bepalend in de voedingssector. Dat is normaal als je een eenvoudige Gelderse worst of Bratwurst verkoopt. Nu eisen de Nederlanders en de Duitsers kwaliteitsvoeding, en die mag een prijs hebben. Klassieke en nieuwe ketens spelen daarop in. Daarop mikken we, maar daarvoor zijn ook nieuwe middelen nodig.”

Om dezelfde reden praat Forum Estates met Belgische institutionele beleggers om nieuwe kapitaalverhogingen voor te bereiden. “Begin volgend jaar zal dat lukken”, stelt De Bock. “Later zoeken we ook internationale investeerders, die onze portfolio onder de IFRS-normen nu beter kunnen vergelijken.” In acht operaties is het kapitaal van Forum Estates van 2018 tot 2020 gestegen van 37 naar 119 miljoen euro.

Geen crisis bij de huurders

Het uitstel van de beursgang heeft niets te maken met het effect van de coronacrisis in de retailsector. “De beslissing werd genomen op een moment dat er van covid-19 nog geen sprake was”, aldus De Bock. Leden de klanten van Forum Estates onder de lockdown? “Velen deden het uitstekend en signaleren een omzetstijging van 15 tot 20 procent. De supermarkten bleven niet alleen open, ze draaiden zelfs meer omzet, doordat de mensen niet meer op hun werk of op restaurant aten tijdens de lockdown, maar thuis kookten. Bovendien verbeterde het rendement door het verbod op prijskortingen. De doe-het-zelfzaken kregen ook een stevige boost, omdat ze als een van de eerste weer konden openen. Mensen wilden de uitgestelde klussen klaren.”

Aan het begin van de lockdown stelde Forum Estates vast dat 30 procent van zijn winkels dicht moest. “Met hen sloten we onmiddellijk een akkoord dat ze een maand geen huur hoefden te betalen”, aldus De Bock. “Verder gaan we niet. C&A, JBC en H&M zijn sterk genoeg om het bedrijfsrisico te dragen. We verloren een half miljoen euro huurgeld op een totaal van 18,4 miljoen per jaar. We zijn niet alleen bestand tegen het internet, maar ook tegen een pandemie.”