Belgische projectontwikkelaars blikken oostwaarts

Ruimte zat, een investeringsvriendelijke overheid en een economie met veel groeipotentieel. Is Centraal- en Oost-Europa de gedroomde speeltuin voor avontuurlijke vastgoedjongens? Enkele Belgische projectontwikkelaars trokken alvast hun conclusies en maken nu het mooie weer in het voormalige Oostblok.

We zijn op weg naar Mokotów, de snel groeiende businesswijk van Warschau. De eerste twee bedrijfsnamen die we ontwaren, zijn Belgisch. Op het dak van een ellipsvormige kantoortoren pronkt het logo van Fortis. Aan de andere kant van de weg staat een kantoorproject in de steigers. Een metersbreed spandoek maakt duidelijk dat het een project is van Ghelamco.

Het Poolse hoofdkantoor van Ghelamco is gevestigd in het Trinity Park I, een eigen project van de Ieperse ontwikkelaar. Het businesspark, gelegen in het hart van Mokotów, is goed voor 20.000 m2 kantoorruimte. Op een boogscheut ligt Trinitypark II (23.000 m2), waar ook de Fortistoren toebehoort. De grondwerken voor Trinity Park III (32.000 m2) zijn gestart en het Maynarska Business Park (45.000 m2) nadert zijn voltooiing. In totaal heeft Ghelamco 250.000 m2 kantoorruimte gerealiseerd in Warschau en er is nog 500.000 m2 in ontwikkeling, waaronder de Warsaw Spire, een kantoortoren van 235 meter hoog.

De kleine Belgen van Ghelamco zijn in Poolse vastgoedkringen een grote naam. Het vakblad Construction & Investment Journal verkoos Ghelamco in 2006 en 2007 tot ‘Developer of the Year in Poland’. Ghelamco pionierde in Polen. Het is er al actief sinds 1991, lang voor er sprake was van een kantoormarkt in Warschau. Ook in België is Ghelamco bekend. Maar dan heel wat minder positief. In 2003 werd eigenaar Paul Gheysens, zaakvoerder van Ghelamco, veroordeeld tot één jaar cel met uitstel vanwege zwartwerk op grote schaal in zijn bedrijf. Hij moest 1 miljoen euro betalen aan de RSZ en de RVA. In 2007 verkreeg Gheysens herstel in eer en recht voor het hof van beroep in Gent.

Ook Liebrecht & Wood (L&W) was er vroeg bij in Polen. Het projectontwikkelingsbedrijf beheerd door Patrick Van Den Bossche en Marc Lebbe bouwde in 1994 zijn eerste kantoorgebouw in Warschau. “Er was hier niks, alleen velden”, vertelt Marc Lebbe als we over de Aleje Jerozolimskie, een drukke invalsweg annex kantoorboulevard, rijden. “Alles wat we bouwden, was onmiddellijk verhuurd.” En L&W liet de betonmolens stevig draaien in die dagen: het realiseerde ondermeer Kopernik Office Buildings (47.282 m2), de Battory Office Building (24.112 m m2) en Flanders Business Park (20.705 m2).

Polen professionaliseert

Die pioniersdagen zijn echter verleden tijd. Het kantoordorpje van weleer is vandaag een heuse kantoorstad met ongeveer 2,5 miljoen m2 kantoorruimte. “Warschau is inmiddels een behoorlijk mature markt”, stelt Frederic Van der Planken, die de investeringsafdeling Centraal en Oost-Europa van vastgoedadviseur CB Richard Ellis leidt. “Dat zie je ook aan de investeerders die hier nu kopen. Dat zijn de grote institutionele beleggers die op zoek zijn naar een stabiele inkomstenstroom.”

In 2001 maakte de kantoormarkt in Warschau ook al kennis met de neerwaartse beweging van de vastgoedcyclus. De dotcomcrisis trof toen wel meer kantoorsteden, maar de Poolse hoofdstad kreeg het extra zwaar te verduren omdat net in de periode ervoor ontzettend veel ontwikkeld was. “De leegstand bedroeg op een bepaald moment 18 %”, zegt Jeroen van der Toolen, managing director Oost- en Centraal-Europa bij Ghelamco. “Maar voor ons is dat uiteindelijk een zegen geweest. Enkele belangrijke concurrenten hielden het toen immers voor bekeken waardoor wij markaandeel hebben kunnen inpikken.”

Ondanks groeipijnen zoals de sterk gestegen bouwprijzen en de infrastructuur die het hoge tempo van de vastgoedontwikkelingen moeilijk kan volgen, blijft Jeroen van der Toolen ook optimistisch over de toekomst van Warschau-kantoorstad. “De markt is nog lang niet verzadigd”, zegt hij. “Bij de oplevering van onze projecten is 85 % van de kantoorruimte al verhuurd. En na een paar maanden zit alles vol.”

Frederic Van der planken bevestigt dat ook de investeerders nog niet zijn uitgekeken op Warschau: “De aanvangsrendementen situeren zich hier rond de 5,75 à 6 %. Dat is niet zo veel hoger dan in de West-Europese kantoormarkten. Maar in Warschau is er nog wel een grote marge voor huurgroei. En dat ondanks de enorme prijsstijging die er als is geweest. In het gebouw waar wij huren, betaalde de eerste huurder ongeveer 18 euro per m2 per maand. Het laatste contract werd afgesloten aan een huur van 33 euro per m2.”

Grenzen verleggen

Polen is niet het enige voormalige Oostblokland waar de vastgoedmarkt een sterke ontwikkeling heeft gekend. Ook in Tsjechië, Hongarije en in iets mindere mate Slovakije is het de voorbije jaren ontzettend hard gegaan. De Belgisch Immo Industry Group (IIG), een specialist in semi-industrieel vastgoed, is actief in drie van de vier landen (Polen, Tsjechië en Slovakije) van dit kopgroepje. Daarnaast ontwikkelt het ook in Bulgarije, Kroatië, Roemenië, Rusland, Servië en Oekraïne.

IIG realiseerde zijn eerste project, een logistiek en industrieel park van ongeveer 400.000 m2, in het Slovaakse Trnava. “Het was een kostenbesparend antwoord op een internationale tender van de PSA-groep voor hun toeleveranciers”, vertelt CEO Filip Schelfhout. “Ze dachten aanvankelijk aan een traditionele oplossing van alleenstaande gebouwen.”

Tot enkele jaren terug was IIG bijna uitsluitend actief in eigen land. Waarom heeft het zijn actieterrein verlegd naar Centraal- en Oost-Europa? “In die groeimarkten kunnen we als producent van tailor-made-oplossingen nog meer toegevoegde waarde bieden”, antwoordt Filip Schelfhout. “Het vergunningstraject doorlopen of overzicht krijgen van alle beschikbare subsidies, dat is in die landen niet zo evident.”

Met zeventien industrieparken en kantoren in Centraal- en Oost-Europa, inclusief Rusland, is IIG er naar eigen zeggen intussen de grootste pan-Europese marktspeler in het semi-industrieel segment. Het heeft vestigingen in zowat heel Oost- en Centraal Europa. “Turkije staat nu hoog op ons lijstje”, zegt Filip Schelfhout, “omdat het een belangrijke logistieke speler en een goede markt is. We kijken ook naar landen als Litouwen, Wit-Rusland, Azerbeidjan en Kazachstan. Ook daar is er vraag naar totaaloplossingen.”

Investeerders en projectontwikkelaars die mikken op de pionierswinsten, schuiven ook steeds meer op naar de oostelijk grenzen van Europa. Zo is Immoeast, een van de grootste Oostenrijkse beursgenoteerde vastgoedinvesteerders, begonnen met de verkoop van zijn portefeuille in Centraal-Europa. Een kwestie van de forse meerwaarden te cashen en met de vrijgekomen middelen de markten in de voormalige Sovjet-Unie en Zuid-Oost-Europa te kunnen aanboren, verklaarde CEO Karl Petrikovics. Ook Ghelamco en L&W hebben al meer oostelijke posities ingenomen. Ghelamco ontwikkelt in de omgeving van Moskou een logistiek park van 225.000 m2. En het heeft er een grondvoorraad voor nog eens 650.000 m2. In Kiev in Oekraïne heeft het een eerste logistiek project opgeleverd van 27.000 m2. Ook daar heeft het Ieperse bedrijf een omvangrijke grondreserve opgebouwd. Maar het is volgens Jeroen van der Toolen lastig ontwikkelen in Oekraïne. “De wetgeving is zeer onduidelijk en de politieke situatie is er onstabiel. Dat is niet prettig voor een ontwikkelaar. In Rusland is de situatie veel duidelijker. De mensen waar je afspraken mee maakt, zijn er morgen nog.”

L&W trok in 2000 naar Roemenië. In Boekarest ontwikkelde L&W het Militari Shopping Center, een retailpark van bijna 50.000 m2, en Victoria Park, een kantoorgebouw van 27.157 m2. Momenteel bouwt het in de Roemeense hoofdstad een outletcenter (28.162 m2) en een winkelcentrum (52.487 m2). “Roemenië is ook heel snel naar een normale markt aan het evolueren”, zegt Marc Lebbe. “Er is daar al een tekort aan mensen in de bouw. De werkloosheid bedraagt in Roemenië 6,9 %; dat is lager dan in België.”

Nieuwe segmenten aanboren

Een andere piste is binnen de meer mature markten de minder ontwikkelde segmenten en kleinere steden aanboren. Frederic Van der Planken: “De retailmarkt zit in Polen sterk in de lift. Rond elke stad met meer dan 50.000 inwoners, en dat zijn er ongeveer 200, verrijzen er hypermarkten genre Carrefour, Kaufland, Tesco, Billa, enzovoort. Daaraan gekoppeld neemt ook de ontwikkeling van logistiek vastgoed een hoge vlucht.”

L&W koos in Polen ook voor de retailmarkt. “Het is de tweede poot van onze diversificatiestrategie”, zegt Marc Lebbe. “In 2000 kreeg de kantoormarkt het moeilijk, maar de consumptie was niet aangetast.” Onder de naam Fashion House ontwikkelde het drie outletcenters in Polen (Warschau, Gdansk en Sosnowiec). In Gdansk ontwikkelen de twee Belgen momenteel ook een retailpark (52.000 m2).

Ghelamco van zijn kant gelooft in de toekomst van nieuwe Poolse kantoorsteden “Polen is een attractief land voor business process outsourcing“, verduidelijkt Jeroen van der Toolen. “Het trekt veel administraties en callcenters aan. We finaliseren momenteel een eerste kantoorcomplex in de stad Wroclaw. Google zal er op 14.000 m2 zijn Europees marketing- en verkoopskantoor onderbrengen.”

En in Warschau trekt Ghelamco de kaart van het residentieel vastgoed. Naast enkele kleinere projecten liggen ook de plannen voor een woontoren (160 meter hoog) op de tekentafel. Ghelamco werkt voor dit project met het architectenbureau Jaspers-Eyers & Partners. “Men woont hier soms nog met vier mensen in een appartementje van 40 m2”, zegt Jeroen van der Toolen. “Maar de koopkracht is sterk toegenomen. Die mensen gaan opzoek naar een volwaardige huisvesting. En er zijn dan ook nog de vele Polen in het buitenland: die sturen veel geld naar hun familie in Polen om het te investeren in vastgoed.” Die tendensen zouden ook de markt van vakantievastgoed ten goede komen. En ook in die niche treffen we enkele Belgen aan (zie kader: Cultuurverschil niet onderschatten). Aan de Baltische kust bouwt de Brusselse projectontwikkelaar Burco – die ook actief is op de kantoormarkt van Boedapest in een joint venture met Fortis Real Estate – een vakantiedorp met een honderdtal appartementen en woningen. “We hebben altijd een internationale strategie gehad”, zegt Alexander Steyns, bestuurder van Burco Europe. “We zoeken naar markten waar we nog grote meerwaarden kunnen creëren. Als je dan aan de Baltische kust een prachtig terrein kunt kopen, dan ligt het voor de hand dat je daar vakantiewoningen bouwt. Maar het is ook juist dat de Poolse markt daar nu klaar voor is. We mikken ook op de Polen in het buitenland. En zopas hebben we twee woningen verkocht aan een Belgische investeerder.” (T)

Door Laurenz Verledens