Bedolven onder belastingen

Worden Vlaamse eigenaars van leegstaande gebouwen gediscrimineerd?

Het wetboek van de Inkomstenbelastingen kent verschillende gevallen waarin de onroerende voorheffing verminderd of zelfs volledig kan worden kwijtgescholden. Een van de meest bekende en meest voorkomende gevallen betreft de situatie waarin het onroerend goed onproductief is gebleven.

De voorwaarden waaronder de vrijstelling of vermindering in dat geval wordt toegekend, zijn niet in twee woorden samen te vatten. De onroerende voorheffing is immers een van die belastingen waarover de drie gewesten ook hun zegje kunnen doen. Zo komt het dat naast de algemene federale regeling vandaag ook al twee specifieke gewestelijke regelingen bestaan. Een voor het Vlaams Gewest, en nog een andere voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

In de federale regeling – die eigenlijk alleen nog in Wallonië voluit van toepassing is – wordt de vrijstelling of vermindering onder de volgende voorwaarden verleend.

Eén, het moet gaan om een gebouwd onroerend goed.

Twee, dat gebouw mag niet gemeubileerd zijn.

Drie, het moet in de loop van het belastbaar tijdperk ten minste gedurende negentig dagen ongebruikt zijn gebleven.

Vier, het mag gedurende dezelfde periode volstrekt geen inkomsten hebben opgebracht.

Wettekst.

Deze regeling heeft in de loop der jaren aanleiding gegeven tot een enorm aantal betwistingen. De aanleiding daarvoor is niet zozeer terug te vinden in de voorwaarden die ondubbelzinnig in het wetboek te lezen staan, maar wel in een bijkomende voorwaarde die men niet als zodanig terugvindt in het wetboek.

Die luidt dat de vrijstelling of vermindering slechts wordt toegestaan als de onproductiviteit onvrijwillig is. Een eigenaar die er zelf voor kiest om zijn onroerend goed te laten leegstaan, heeft geen recht op de vrijstelling of vermindering van de onroerende voorheffing. Hij zal ook geen vrijstelling of vermindering kunnen krijgen van het kadastraal inkomen dat aan de personenbelasting is onderworpen. Want die twee regelingen lopen (op federaal niveau) samen: een gebouw waarvoor men onder de gestelde voorwaarden een vrijstelling of vermindering van de onroerende voorheffing kan verkrijgen wegens onproductiviteit, wordt onder dezelfde voorwaarden ook geheel of gedeeltelijk vrijgesteld van de personenbelasting. Ook daar is dus vereist dat de onproductiviteit onvrijwillig is.

Inspanning.

Deze laatste voorwaarde staat – zoals gezegd – niet uitdrukkelijk te lezen in de wettekst. Maar zij is wel altijd door de administratie gesteld, en wordt traditioneel ook in de rechtspraak gevolgd. Zij houdt in dat de belastingplichtige de nodige inspanningen moet leveren om zijn onroerend goed inkomsten te laten opbrengen. De eigenaar zal derhalve moeten bewijzen dat hij zijn onroerend goed vruchteloos heeft aangeboden op de huurmarkt.

En wat als de eigenaar zijn leegstaand huis te koop aanbiedt en er zich gedurende lange tijd geen valabele koper aanbiedt? Kan men dan ook stellen dat het gebouw onvrijwillig onproductief is gebleven? Daarover is al veel gediscussieerd. De administratie gaat er steevast van uit dat de eigenaar die zijn huis te koop aanbiedt, het tegelijk ook te huur moet aanbieden. Maar zij wordt daar niet altijd in gevolgd. Zo heeft het hof van beroep in Luik al bij herhaling beslist dat het soms geen zin heeft om een huis dat men te koop aanbiedt, tegelijk te huur aan te bieden. Uit de omstandigheden kan immers blijken dat men voor een huis dat te koop staat, eenvoudig geen huurder kan vinden. Alles moet in concreto worden beoordeeld, geval per geval (zie, o.m., Luik, 10 juni 1998).

Opschudding.

Het hof van beroep te Antwerpen zorgde een vijftal jaar geleden voor enige opschudding door eenvoudig te beslissen dat de onproductiviteit hoegenaamd niet onvrijwillig moest zijn, aangezien die voorwaarde niet expressis verbis in de wettekst voorkomt. Maar die uitschuiver werd prompt door de wetgever beantwoord: die liet enkele maanden later uitdrukkelijk in de wet zelf noteren dat de onproductiviteit wel degelijk onvrijwillig moest zijn. Lang heeft dat evenwel niet geduurd. Eind 1996 werd de nieuwe wettekst door het Arbitragehof vernietigd. De wetgever had zijn huiswerk niet goed gedaan. De federale wetgever is weliswaar nog steeds bevoegd om de heffingsgrondslag van de onroerende voorheffing te wijzigen, maar hij heeft daarvoor de instemming nodig van de drie gewesten. Die had hij niet gevraagd, en dus was hij zijn bevoegdheid te buiten gegaan.

De vernietiging van de nieuwe wettekst betekent evenwel niet dat de voorwaarde inzake het onvrijwillig karakter van de onproductiviteit nu zou zijn verdwenen. Men keert gewoon terug naar de toestand van vóór de wetswijziging, toen diezelfde voorwaarde ook niet expliciet in de wettekst voorkwam, maar in de praktijk wel werd gesteld. Het hof van beroep te Antwerpen heeft trouwens inmiddels ook ingezien dat zijn arrest van een vijftal jaar geleden een historische vergissing is geweest, want het heeft zich nadien bij herhaling aangesloten bij de heersende rechtspraak (en het standpunt van de administratie) dat geen vrijstelling of vermindering van de personenbelasting en van de onroerende voorheffing mogelijk is als de onproductiviteit niet onvrijwillig is.

Gewesten.

De voorwaarden waaronder de vrijstelling of vermindering van het kadastraal inkomen (en dus van de personenbelasting) wordt verleend, behoren nog steeds tot de bevoegdheid van de federale wetgever, en zijn dus in heel het land dezelfde. De voorwaarden waaronder een vrijstelling of vermindering van de onroerende voorheffing wordt verleend, behoren daarentegen tot de bevoegdheid van de gewesten.

Twee van hen, het Vlaamse en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest hebben inmiddels – zoals gezegd – van die bevoegdheid gebruikgemaakt. Zij hebben die niet gebruikt om de voorwaarden te versoepelen, maar wel om ze nog strenger te maken. In elk van beide gewesten gelden de federale voorwaarden als minimumvoorwaarden, waaraan voor het eigen gewest nog meer beperkende voorwaarden zijn toegevoegd.

Wat het Vlaamse Gewest betreft, is de vrijstelling of vermindering van de onroerende voorheffing onderworpen aan de bijkomende voorwaarde dat het onroerend goed niet langer dan twaalf maanden ongebruikt mag zijn, en dat men daarbij ook rekening moet houden met de leegstand tijdens het vorige aanslagjaar. Een huis dat bijvoorbeeld in 1999 al zes maanden heeft leeggestaan, en dat in 2000 nog eens zeven maanden ongebruikt blijft, kan dus voor het lopende jaar – in het Vlaamse Gewest – geen recht geven op vrijstelling of vermindering van de onroerende voorheffing. Weliswaar duurt de onproductiviteit in 2000 slechts zeven maanden, maar opgeteld bij de leegstand van 1999 is de grens van twaalf maanden overschreden.

Brussel.

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is men nog strenger. Kort gezegd, kan men daar alleen nog een vrijstelling of vermindering van de onroerende voorheffing krijgen als het gaat om nieuwe woningen die men niet verhuurd krijgt, of om oudere ongezonde woningen waaraan de nodige verbeteringswerken worden uitgevoerd. De vrijstelling of vermindering kan bovendien slechts gedurende een korte periode worden verkregen.

Alleen in Wallonië houdt men zich – op het gebied van de onroerende voorheffing – nog aan de federale voorwaarden. En misschien is dat in het Vlaamse Gewest straks ook opnieuw het geval. Want aan het Arbitragehof is de (inmiddels nog niet beantwoorde) vraag gesteld of de Vlaamse regeling – die elke vermindering uitsluit zodra de onproductiviteit langer dan twaalf maanden duurt – niet discriminerend is.

Filosofie.

Daar is wel iets voor te zeggen. De bijkomende voorwaarde die in het Vlaamse Gewest geldt, is indertijd ingegeven door de strijd tegen de leegstand en de verkrotting. Zij past in de filosofie dat men de verwaarlozing van gebouwen kan tegengaan door de eigenaars zwaar te belasten. De zogenaamde leegstandheffing die in het Vlaams Gewest, en sedert enkele jaren ook in het Waals Gewest is verschuldigd als men gebouwen laat verkommeren of leegstaan, past in dezelfde filosofie.

Maar het vergt weinig fantasie om in te zien dat dergelijke benadering een averechts effect kan hebben. Wie geen geld heeft om aan een gebouw de nodige aanpassingswerken te laten uitvoeren, zal nog minder geld hebben als hij eerst nog eens zwaarder wordt belast. En leegstand heeft men heel dikwijls niet zelf in de hand. Op de huurmarkt speelt de wet van vraag en aanbod. Vandaar dat men zich minstens de vraag kan stellen of een eigenaar die zijn appartementje vruchteloos te huur aanbiedt, in het Vlaamse Gewest niet wordt gediscrimineerd. Bovenop de leegstandheffing, blijft hij ook nog eens verstoken van de vrijstelling of vermindering van de onroerende voorheffing; terwijl zijn buurman die zijn huis net binnen twaalf maanden krijgt verhuurd, geen leegstandheffing moet betalen en bovendien – voor de duur van de leegstand – wel een vermindering van de onroerende voorheffing kan verkrijgen.

Jan Van Dyck