Beding het beste hypothecaire krediet

Zaterdag, 21 februari, begint Batibouw weer. Hoewel de financiële instellingen dit jaar geen renteoorlog voeren, blijft het aanbod van hypothecaire kredieten ingewikkeld. Trends ging in Gent op kredietenjacht en voelde de banken aan de tand.

In de eerste tien maanden van 2003 ging voor 13,4 miljard euro aan hypothecair kredieten over de toonbank. Dat is een kleine 3 miljard meer dan in de twaalf maanden van 2002. Van deze hypothecaire kredieten werd 45 % gebruikt om een onroerend goed aan te kopen, 21 % om een krediet te herfinancieren en 17 % om een verbouwing te betalen (zie grafiek 1: Hoe spendeert de Belg zijn hypothecair krediet?).

Naar aanleiding van de 46ste editie van Batibouw gaan veel mensen weer op zoek naar de beste rentetarieven voor hun hypothecaire krediet. Maar wat is de beste leentermijn? Welke banken rekenen extra kosten aan? Bij wie kunt u nog onderhandelen over de rente? Trends ging op kredietenjacht bij vier grootbanken ( Dexia, ING, KBC, Fortis), een buitenbeentje ( Argenta) en een prijsbreker ( Centea).

Als fictief gehuwd koppel lieten we ons oog vallen op een burgerwoning met tuin in de nabijheid van het Gentse station. Bebouwde oppervlakte: 130 vierkante meter. Vraagprijs: 200.000 euro. Ons gezamenlijk loonzakje vulden we met een netto-inkomen van 3580 euro per maand. Met de smoes dat we net de deur van de makelaar achter ons hadden dichtgetrokken en dringend op zoek waren naar kredietadvies – we moesten zo snel mogelijk de makelaar onze beslissing laten weten – sprongen we binnen bij de banken in Gent. We vertelden elke bank geen klant te zijn en lieten alle bankiers hun eigen voorkeurformule naar voor schuiven.

Welke renteformule is in trek?

“Ik heb wel een glazen tafel, maar daarom nog geen glazen bol.” Dat was het welluidende antwoord van een kredietverschaffer op onze vraag hoe hij verwacht dat de rente op middellange termijn zal evolueren. Een nochtans niet onbelangrijk detail bij het afsluiten van een hypothecair krediet (zie tabel 1: Welke formules bieden de banken aan?).

Argenta zadelde ons op met een rentevoet van 4,05 %, wat meteen het hoogste tarief is. Maar die rente geldt voor een vijfjaarlijks aanpasbare hypotheeklening. Alle andere banken raadden ons een jaarlijks aanpasbare rente aan. De aangeboden tarieven schommelden fors (zie tabel 2: Wat leverde de kredietenjacht van Trends op?) tussen 4,32 % (Fortis) en 3,4 % (Centea). In absolute getallen bespaart die laatste oplossing de klant 22.000 euro aan afbetalingen. Argenta hanteert in dit systeem trouwens een tarief van 4 %.

Kredieten met een jaarlijks aanpasbare rentevoet – de rentevoet volgt een referentie-index – hebben de laatste jaren een enorme aantrekkingskracht. Vorig jaar steeg deze formule met 230 %, terwijl ook in 2002 al een toename van 135 % op te tekenen viel. Hiermee overschreed dit type een marktaandeel van meer dan 25 %. Ter vergelijking: de semi-vaste rentevoeten verloren tussen 2001 en 2003 bijna de helft van hun marktaandeel (van 23,1 naar 12 %). De kredieten met een vaste rentevoet – die in 1999 nog zeven op tien kredietaanvragers kon bekoren – viel terug tot onder 50 % (zie grafiek 2: Wat zijn de populairste kredietformules?).

Een jaarlijks aanpasbare rentevoet is niet zo risicovol als het klinkt. De maximale stijging is meestal jaarlijks begrensd op 1 % en over alle jaren heen op 3 % (de zogeheten cap 3). Volgens de Beroepsvereniging van het Krediet ( BVK) zijn de ingebouwde veiligheidssystemen zelfs zo sterk dat de formule in andere Europese landen – waar een vaste rentevoet zelfs voor een beperkt aantal jaren al zeer uitzonderlijk is – bijna beschouwd wordt als een formule met vaste rentevoet. Maar ook de banken komen goed weg met deze formule, zegt Alex Geens, vennoot bij de onafhankelijke adviseur Immotheker. “De winstmarges voor de banken liggen bij de jaarlijks aanpasbare rente hoger.” De Immotheker is een onafhankelijk netwerk van een veertigtal hypotheekadviseurs die financieel en fiscaal advies verlenen.

Hoe lang en hoeveel lenen?

Twintig jaar, dat is de looptijd van ons hypothecair krediet waarover alle kredietverschaffers het eens bleken. De minimumlooptijd bedraagt meestal vijf jaar, maar lenen is pas vanaf tien jaar fiscaal interessant. De maximumgrens ligt op dertig jaar, al is niemand – buiten Axa Bank die deze formule promoot – echt voorstander van deze afbetalingsformule.

En hoe groot is onze kredietwaardigheid trouwens? De meest gehanteerde vuistregel is dat de maandelijkse afbetalingen niet hoger mogen zijn dan een derde van het netto maandelijkse gezinsinkomen. Als u bijvoorbeeld een autofinanciering hebt lopen, wordt die in rekening gebracht. Maar hoe hoger het aantoonbare gezinsinkomen, hoe soepeler er met deze stelling wordt omgegaan. Ons gezinsinkomen van 3580 euro werd overal voldoende gunstig onthaald om de gevraagde 200.000 euro makkelijk te ontlenen. Alex Geens: “De courante grens voor de banken ligt bij een netto-inkomen van 2500 euro. Daarboven worden de regels soepeler. Bij Immotheker vertrekken we van een ander uitgangspunt en proberen we de beste match te vinden tussen klant en bank. De huidige huur en maandelijkse spaarinspanningen geven al een goede indicatie.” De achterstallige eisbare bedragen waren in 2003 goed voor een som van zowat 722 miljoen euro. Echtscheidingen zijn overigens de hoofdoorzaak van spaakgelopen kredietverplichtingen.

Het te ontlenen bedrag is ook afhankelijk van de waarde van de woning. Vaak stuurt de bank een onafhankelijke expert op pad om deze in te schatten. De kosten zijn (meestal) voor u, en reken daarvoor op 180 tot 220 euro. Wanneer er geen discrepanties zijn tussen die schatting en de aankoopsom, kunt u gerust het totale bedrag lenen. Wie meer wil lenen, zal daarvoor een hogere rente moeten betalen.

Wat zijn de extra kosten?

Elke hypothecaire kredietnemer moet zijn lening laten inschrijven in de registers van het hypotheekkantoor en hiervoor registratiekosten betalen. De hypothecaire inschrijving geldt dan wel voor dertig jaar. Praktisch betekent dit dat de kredietnemer gedurende deze periode steeds opnieuw het terugbetaalde kapitaal van het hypothecaire krediet kan opnemen zonder bijkomende registratiekosten. Een afwijking op de hypothecaire inschrijving is de hypothecaire volmacht, waarbij de bank de volmacht krijgt om een hypotheek te nemen als ze dat nodig acht. Voordeel is dat de kredietnemer zo de registratierechten ontloopt. Maar vaak wordt het tarief van het krediet verhoogd en zijn de fiscale voordelen lager dan bij een inschrijving.

Bij elke bank komen er ook nog eens dossierkosten bij kijken. Die schommelen doorgaans rond 250 euro, enkel Argenta zit daar met 148 euro een flink stuk onder. En onvermijdelijk komen ook de schuldsaldoverzekering (eventueel vervangbaar door een levensverzekering) en de brandverzekering ter sprake. Veel banken noemen die verzekeringen in één adem met de hypotheeklening, al weet iedereen dat de klant niet verplicht is deze af te sluiten bij dezelfde instelling. Maar bijna altijd levert het nemen van die verzekeringen bij dezelfde bank een gunstiger tarief op. Alle banken vragen – eisen eigenlijk – dat u een rekening opent bij hen. Hoewel de Europese wetgever zogeheten koppelverkopen expliciet verbiedt, knijpt ze in de praktijk graag een oogje dicht. De Belgische wetgeving is op dat vlak dan weer behoorlijk schizofreen en spreekt zichzelf op enkele punten tegen. “In wezen laat de hypotheekwet die vorm van kortingen toe,” aldus Alex Geens. “Zolang het totaalpakket klopt, kan men dat eigenlijk niet eens zo erg vinden. En ik heb het gevoel dat dit voor de consument ook zo is.”

Kan er nog afgedongen worden?

De 45ste editie van Batibouw start op 26 februari, maar de kans dat het naar aanleiding van de bouwbeurs tot een prijzenslag komt tussen de verschillende banken over de rente op woonkredieten, lijkt uiterst klein. Een gelijkaardige prijzenoorlog kwam hen in 1999 duur te staan, en de zin in een herhaling is sindsdien fel bekoeld. “Men kijkt een beetje de kat uit de boom,” aldus Alex Geens. “Iedereen begluurt iedereen.” Betekent dit dan dat negotiëren geen zin heeft? Behalve bij Argenta hebben de meeste banken wel enige marge. Maar de willekeur waarmee de agenten met de marges omgaan is soms stuitend.

Bij Centea kregen we meteen een gunsttarief voorgeschoteld. Ook KBC sneed dadelijk 0,75 procentpunt van het basistarief (4,3 %). Dat alles heeft vooral te maken met het risico van de bank tegenover de kredietaanvrager, leert navraag ons. De totale geleende som in verhouding tot het inkomen is voor de meeste agenten belangrijker dan de vraag of de aanvrager al klant is bij de bank. “Voorts heb je naast de basistarieven en de gunsttarieven ook nog de zogenaamde killer-tarieven”, legt Geens uit. “Reken er niet expliciet op, maar een agent kan – om velerlei redenen – besluiten dat hij een bepaalde klant absoluut wil binnenhalen. Bijvoorbeeld om zijn statistieken nog op te smukken, maar de kans is marginaal.”

De meeste banken hebben zich verbonden om (gratis) een Europees gestandaardiseerd informatieblad aan de klant mee te geven, waarop een simulatie staat van de verschillende hypothecaire kredieten. Al loopt het hier soms eens mis. Bij de meeste banken kregen we dit inderdaad aangeboden, terwijl Argenta een eigen tabelblad meegaf. Dexia viel echter uit de toon. We kregen een omstandig gefundeerde uitleg en zelfs voorbeeldformulieren van hoe een notarisakte eruitziet, maar voor de financiering moesten we het stellen met een volgekrabbeld kladje.

Een jaarlijks aanpasbare rentevoet is niet zo risicovol als het klinkt. De maximale stijging is meestal jaarlijks begrensd op 1 % en over alle jaren heen op 3 %.eXtra informatie op www.trends.be Het artikel over hypothecaire kredieten in ons zustermagazine Cash van 19 februari.

An Goovaerts Lieven Desmet