Voor velen is een prijscorrectie van Belgisch residentieel vastgoed ondenkbaar. Dat (on)geloof wordt geschraagd door de uitstekende prestaties van Belgisch vastgoed uit het verleden. De voorbije dertig jaar is de prijs van een modale woning met 6 procent gestegen en zelfs met 10 procent als je huuropbrengsten meerekent. Daarmee verslaat Belgisch vastgoed de Belgische aandelenmarkt met 1,5 procent per jaar en dat met een veel lager risico. De voorbije dertig jaar schommelden Belgische aandelen gemiddeld met 21 procent per jaar, de Belgische vastgoedprijzen slechts met 5 procent. Daarenboven is er sinds 1984 niet één jaar geweest waarin de nominale vastgoedprijzen daalden. Zelfs de financiële crisis in 2008 kreeg de Belgische vastgoedmarkt niet klein. Tijdens de covidjaren 2020 en 2021 zag Belgisch residentieel vastgoed zijn prijs 14 procent aandikken. Wanneer het economisch slecht gaat, werpt Belgisch vastgoed zich op als een veilige haven, net als goud. Dat niet-speculatieve karakter is te danken aan de Belgische vastgoedfiscaliteit die speculatie ontmoedigt en aan de maxima voor het beroep op hypothecair krediet.
Het is allerminst ondenkbaar dat de globale evolutie van de Belgische vastgoedprijzen dit jaar rood zal kleuren.
De prijs van vastgoed werd de voorbije dertig jaar aangevuurd door een gestage daling van de rente. In 1992 bedroeg de Belgische langetermijnrente 9 procent, om onder nul te eindigen in 2020. Sindsdien is het tij gekeerd. De lange rente is opgelopen met meer dan 3 procent en de hypotheekrente is met 2,5 procent gestegen. Met een stijging van 6 procent in 2022 lijkt de residentiële vastgoedmarkt niettemin door te gaan op haar elan.
Is ze dan werkelijk immuun voor alle calamiteiten? Nee. De inflatie bedroeg 10,3 procent in 2022. In reële termen zijn de vastgoedprijzen dus met 4 procent gedaald. De markt koelt af sinds midden 2022. De reële prijsdaling is al ingezet, maar de fors hogere rente zou, ceteris paribus, een veel hogere afwaardering rechtvaardigen. Als je ervan uitgaat dat vastgoed een duratie (rentegevoeligheid) heeft van 10, dan rechtvaardigt een rentestijging van 2,5 een prijsdaling van 25 procent. Maar we moeten ook rekening houden met de sterk opgelopen inflatie. De ABEX-index, die de evolutie van de bouwkosten meet, is de voorbije twee jaar met 17 procent gestegen. Beide factoren samen rechtvaardigen een nominale prijsdaling van zo’n 8 procent. Onmogelijk? Niet wanneer je verder teruggaat in de tijd. Tussen 1978 en 1983 gingen de nominale vastgoedprijzen elk jaar achteruit. In reële termen verloor Belgisch vastgoed zelfs meer dan 40 procent van zijn waarde. De oorzaak was de extreme stijging van de rente in die periode.
De slagregen uit de donkere wolken boven de Belgische vastgoedmarkt zal vooral vallen op de niet-energie-efficiënte woningen, die hun nominale prijs al zagen dalen de voorbije vijf jaar. De prijs van de meest energie-efficiënte woningen ging er in die periode met een derde op vooruit. Die laatste kunnen het in de toekomst opnieuw droog houden, maar hun gewicht in de totale markt is vooralsnog te klein om de negatieve prijstrend van de energieverslindende panden te kunnen compenseren. In 2021 was slechts een op de vijf verkochte appartementen een nieuwbouwappartement. 50 procent van de Vlaamse huizen heeft een F- of E-energielabel. Daarenboven wordt het prijspotentieel van energiezuinige woningen getemperd door een acuut probleem van betaalbaarheid. De hyptoheeklasten van een nieuwbouwappartement vertegenwoordigen 37 procent van een modaal gezinsinkomen en die van een nieuwbouwwoning zelfs bijna de helft, terwijl de bovengrens voor gezond budgetbeheer op 33 procent ligt. Zonder steun van ouders en grootouders is nieuwbouw onbetaalbaar voor het modale gezin. Het is dus allerminst ondenkbaar dat de globale evolutie van de Belgische vastgoedprijzen dit jaar rood zal kleuren.
De auteur is eigenaar van Kounselor Consulting bv en adjunct-professor aan de Vlerick Business School.
Fout opgemerkt of meer nieuws? Meld het hier