Banken komen in de problemen door herfinanciering woonkredieten

Cliché, cliché: de Belg heeft een baksteen in zijn maag. Correcter is vandaag: de Belg heeft een hypotheek in zijn maag. Lage rentes en een moordende concurrentie op de hypotheekmarkt stuwen de hypotheekmarkt naar ongekende hoogtes. Is er een kredietbubbel? En hoe lang nog kan uw bank de concurrentie aan?

Bent u een slimme hypotheeknemer? Dan hebt u ongetwijfeld de jongste twee jaar geprobeerd uw hypotheeklening aan te passen aan de lage rentevoeten en uw krediet dus goedkoper te maken. Sinds 2003 draait de markt van de herfinancieringen weer op volle toeren. Maar ook nieuwe hypotheekleningen worden gretig afgesloten: in de eerste vier maanden van dit jaar steeg het aantal nieuwe kredieten voor de bouw, aankoop of renovatie van een woning met 40 % (zie grafiek: Nieuwe hypothecaire kredieten aan de particulieren en rentetarieven). Eind april van dit jaar stond er een bedrag van 89,4 miljard euro aan hypothecaire leningen uit. Vijf jaar geleden klokte de rekening af op 66,5 miljard. Maar voor wie nog niet op de kar is gesprongen, is het nog niet te laat: de kans op een plotse stijging van de reële rente is immers vrij laag (zie ook blz. 46).

Langer en meer lenen

Op nog geen drie jaar tijd steeg het gemiddelde bedrag dat de Belg ontleende voor zijn woning van 66.322 euro in 2000 naar 80.864 in 2003, een stijging met 21 %. Enerzijds stimuleren de lage rentevoeten de Belg om steeds meer te lenen (meer hierover leest u deze week in ons zusterblad Cash), anderzijds wordt de woningkoper verplicht om grotere bedragen op te nemen door de stijgende vastgoedprijzen. Handig daarbij is dat de banken toegeven dat ze de klant niet langer bestraffen als hij een groter deel van zijn aankoopbedrag wil lenen. Vroeger kreeg een koopgrage Belg wel een korting op zijn interestvoet als hij zijn woning ook spekte met eigen middelen; vandaag maken de banken geen onderscheid meer of je nu 70 %, 80 % of 90 % van het aankoopbedrag leent. Met dank aan de concurrentie.

Heel bescheiden steken de leningen die op dertig jaar moeten worden afgelost de kop op. Op het eerste gezicht een dure operatie voor de kredietnemer. Zo berekende Gunter De Caluwe, productmanager kredieten bij Dexia, dat een dertigjarige termijn een bijkomende interestlast oplevert van 74,38 % tegenover een twintigjarige termijn én 29,27 % extra interesten tegenover een 25-jarige termijn (zie tabel: Wie op dertig jaar leent, betaalt 74 % meer interest).

Toch wil ING de dertigjarige looptijd niet zomaar in de prullenbak gooien. Inge Ampe, verantwoordelijke productmanagement kredieten bij ING België: “De fiscale hervorming die de overheid vorig jaar heeft doorgevoerd met betrekking tot hypothecaire kredieten geeft het dertigjarige krediet een duwtje in de rug. In sommige gevallen weegt het fiscale voordeel dat je dertig jaar van de overheid krijgt op tegen de bijkomende interestlast die je moet betalen.”

Vaste of variabele rentevoet?

Welke kredietnemer heeft er zijn hoofd niet over gebroken: speel ik op veilig en kies ik een vaste rentevoet of speculeer ik op verdere rentedalingen en neem ik een variabele rentevoet? Sinds 2001 is het marktaandeel van de hypothecaire kredieten met een jaarlijks veranderlijke rentevoet geëxplodeerd: van 6,2 % in 2001 tot 53,4 % in 2002. De leningen tegen vaste rentevoet moesten flink marktaandeel inleveren: van 72,5 % in 1999 tot 27,5 % in 2004. De eerste maanden van dit jaar maakten zij evenwel hun comeback.

Gunter De Caluwe: “Sinds eind 2004 daalde, ten gevolge van de rentebewegingen op de markt, het verschil in percentage dat door de klant moet worden betaald voor een jaarlijks variabele rentevoet en een vaste rentevoet (zie grafiek: Verschil in jaarlijks variabele rentevoet en vaste rentevoet daalt opnieuw). Het verschil tussen beide interestpercentages is sinds begin 2003 nog nooit zo laag geweest. Daarom zijn de vastrentende leningen natuurlijk weer erg in trek.”

Krediet- en vastgoedbubbel in de lucht?

De lage rentevoeten zijn de motor achter de stijgende vastgoedprijzen die ook in ons land de kop opsteken. Door de lage rente kunnen de Belgen goedkoper en meer lenen. Zo kunnen ze groter of meer vastgoed kopen. En dat leidt op zijn beurt tot stijgingen van de vastgoedprijzen. Tussen 1998 en 2004 steeg het aantal uitstaande kredieten in ons land jaarlijks met gemiddeld 10 %. Het Belgische vastgoed onderging jaarlijks een prijsstijging van 7 % (zie tabel: Hypothecaire leningen stijgen sneller dan vastgoedprijzen).

Steeds meer mensen steken zich voor steeds grotere bedragen in de schulden. Kunnen de Belgische gezinnen hun aflossingen wel aan? En wat als de rente stijgt en hun maandelijkse aflossing duurder wordt?

Er is geen reden tot paniek, vertellen de bankiers. Door de zogenaamde caps en accordeonformules van de banken enerzijds en de Belgische wetgeving anderzijds zijn de gezinnen goed beschermd tegen de negatieve gevolgen van een rentestijging. De capformules zorgen ervoor dat hoe de rente ook evolueert, de intereststijging voor de klant steeds binnen een bepaalde vork blijft tegenover de oorspronkelijke rentevoet. Bovendien bieden veel banken hun klanten de mogelijkheid bij een rentestijging niet het maandbedrag, maar wel de looptijd van het krediet te verhogen: de accordeonformule.

“Echt schrik voor wanbetalingen bij een stijgende rente hebben wij niet,” geeft ook De Caluwe mee. “In het verleden was het aantal dubieuze debiteuren op de kredietportefeuille ook al vrij laag en ik zie geen reden waarom dat in de toekomst zou veranderen. Mensen houden heel sterk vast aan hun vastgoed en zullen er bijna alles voor doen om hun lening af te betalen en hun huis niet te verliezen.”

Terwijl slechts een enkeling de Amerikaanse vastgoedmarkt nog niet ziet bubbelen, is de gemoedsrust over de Europese en Belgische vastgoedmarkt veel groter. De algemene consensus bij vastgoedspecialisten luidt dat er nog rek zit op de Belgische vastgoedmarkt, uitgezonderd enkele nicheproducten. En hoofdeconomen merken op dat de enige vastgoedmarkt die het warm aan de schenen kreeg, de Britse, zich alweer aan het corrigeren is.

Banken in nauwe schoentjes

De pret kan dus niet op voor de consument. Maar minder lachen is het geblazen bij de financiële instellingen. De lage rentes en de erg harde concurrentie nekken de banken en drukken de winstcijfers… als die er nog zijn. “De verkoop van hypothecaire leningen is voor de banken geen rendabele activiteit,” geeft Inge Ampe volmondig toe.

De financiële instellingen kampen met historisch lage interestmarges (0,9 % in de eerste maanden van dit jaar tegenover 1,5 % tien jaar geleden), lage rentevoeten en een fikse concurrentie op de hypotheekmarkt. Waarom houden de banken de handen dan niet af van die onrendabele activiteit? Inge Ampe en Gunter De Caluwe repliceren in koor: “De verkoop van hypothecaire kredieten is dé manier om een klant aan de bank te binden. Wie een lening bij de bank heeft, zal in de toekomst veel sneller ook bijkomende rendabele producten bij diezelfde bank kopen.”

Maar waar het schoentje echt knelt, is op de markt van de herfinancieringen. Rekent u even mee: u sloot enkele jaren geleden een hypothecair krediet af tegen 6 % interest. De bank zal dit geld ook gaan lenen op de financiële markten, maar zal daar slechts een interest van 5,6 % op betalen. Vandaag bent u een slimme hypotheeknemer en heronderhandelt u uw contract en bedingt u een rentevoet van 4 %. Uw bank kan echter haar contract op de financiële markten niet opzeggen, want dat zou contractbreuk betekenen – en dat is zo goed als onbetaalbaar. De komende jaren ontvangt de bank van u dus 4 %, terwijl ze zelf nog jarenlang 5,6 % moet betalen.

Diverse bankiers maken zich in de wandelgangen zorgen over de kleinere onafhankelijke nichespelers en hun financiële rekbaarheid in deze concurrentiële markt. Anderen willen dat de overheid de herfinancieringsmarkt strenger maakt. “Internationale studies tonen aan dat het voor de Belgische klant echt wel zeer goedkoop is om zijn krediet te herfinancieren. De wederbeleggingsvergoeding die de Belgische klant moet betalen, en die door de overheid wordt bepaald, ligt veel lager dan in andere Europese landen,” vertelt Ampe. “Maar ik betwijfel of de overheid hieraan iets wil veranderen.” Hoeveel de herfinancieringskosten precies bedragen voor de Belgische banksector wil niemand kwijt, al zucht een thesauriemanager van een Belgische grootbank: “Het zijn toch grote bedragen met vele nullen die we nog jarenlang zullen meeslepen.”

Lage rentes en vlakke opbrengstcurven vormen een grote uitdaging voor de banken omdat zij minder inkomsten genereren. De banksector moet zich dus bezinnen over het genereren van toekomstige inkomsten. Besparingen worden daarbij snel in de mond genomen. En ook het afbouwen van de service. “Als er in een bepaalde bedrijfstak minder inkomsten worden gegenereerd, is er ook minder geld voorhanden om in die bedrijfstak nieuwe investeringen te doen. In de toekomst zal het misschien gebeuren dat de klant zelf wat meer werk moet verrichten en zal er waarschijnlijk meer geautomatiseerd worden,” aldus Ampe.

De concurrentiestrijd woedt intussen voort op alle niveaus: kleine spelers tegen grote goliaths, kleintjes tegen kleintjes en reuzen tegen reuzen. Zolang de rente op lage niveaus blijft balanceren, zien de bankiers de strijd nog niet gestaakt. Achter de schermen vloekt iedereen luidop over de bijna onhoudbare prijzen. Zowat alle banken kijken reikhalzend uit naar prijszetter Fortis om de tarieven te verhogen. Maar tot op vandaag blijft het voor de consument elke dag een beetje Batibouw.

An Goovaerts

Heel wat bankiers maken zich zorgen over de kleinere onafhankelijke nichespelers en hun financiële rekbaarheid in de markt van de hypothecaire kredieten.