Bakstenen drijven boven

Steeds meer signalen wijzen erop dat de Amerikaanse vastgoedmarkt uit het dal kruipt. Beleggers kunnen inspelen op dat herstel, al moeten ze opletten voor de prijs die ze betalen.

De website van de Amerikaanse zakenzender CNBC meldde vorige week dat de hedgefondsmanager John Paulson zich in een toespraak optimistisch had uitgelaten over de Amerikaanse huizenmarkt. Paulson realiseerde in 2007 een winst van 600 procent op zijn miljardengok dat de subprimehypotheken de Amerikaanse huizenmarkt zouden onderuithalen. Dat hij nu positief gestemd is, is opmerkelijk. Maar onverwacht komt die uitspraak niet.

Na zes jaar crisis vertoont de huizenmarkt in de Verenigde Staten steeds meer tekenen van beterschap. De verkoop van bestaande woningen zit in de lift en het aantal onverkochte huizen daalt langzaam maar gestaag. In 2012 werden opnieuw bijna 1 miljoen nieuwe werven opgestart. Dat is nog altijd ver onder het niveau van 2006, toen meer dan 2 miljoen nieuwe werven werden geopend, maar het is het dubbele van het dieptepunt van 2009, met minder dan 500.000 nieuwbouwen. Het cijfer van 2012 nadert het langetermijngemiddelde van 1,25 à 1,5 miljoen per jaar.

Extreem lage rente

Het herstel van de huizenmarkt wordt mee gedreven door twee factoren: het stijgende aantal nieuwe gezinnen en de extreem lage hypotheekrente. Vijf jaar na het begin van de financiële crisis is de gezinsvorming zich aan het herstellen. Dat is deels een gevolg van de dalende werkloosheid. De wekelijkse nieuwe werkloosheidsaanvragen in de Verenigde Staten zitten met 335.000 op het laagste niveau in vijf jaar. Veel jonge gezinnen die weer werk vinden, gaan op zoek naar een woning om die te huren of te kopen.

Ze worden daarbij geholpen door de extreem lage hypotheekrente. Hoewel het nog altijd niet vanzelfsprekend is om te lenen voor een woning, bedraagt de rente op een dertigjarige hypothecaire lening amper 3,5 procent — het laagste niveau sinds de jaren vijftig. De Federal Reserve (Fed), de Amerikaanse centrale bank, voerde met succes Operatie Twist uit — ze verkocht kortetermijnobligaties in ruil voor langetermijnobligaties — om de langetermijnrente op hypotheken naar omlaag te krijgen.

Het herstel van de huizenmarkt vertaalt zich ook langzaam in de prijzen. De Case-Shiller-index, die de woningprijzen in twintig grootsteden volgt, bereikte pas eind 2011 zijn bodem, maar heeft zich sindsdien wat hersteld. Het huidige niveau van 144 punten zit nog altijd ver onder het hoogtepunt van eind april 2006 (206 punten), maar beleggers doen er verstandig aan de evolutie in de zeepbeljaren 2004-2007 te negeren.

Ook de Fed toonde zich deze maand optimistisch over de huizenmarkt. Elf op de twaalf districten rapporteerden een stijgende of stabiele huizenverkoop, acht een stijgende of stabiele huizenbouw. De instelling wijst op de lage intrestvoeten, de lage prijzen en de stijgende huurprijzen om dat herstel te verklaren. Naarmate de economische omstandigheden verbeteren en de huizenprijzen stabiliseren, krijgen gezinnen opnieuw vertrouwen om een huis te kopen. Zelfs regio’s als Cleveland, Chicago, Californië en Florida, die hard werden getroffen door de crisis, maken gewag van stijgende verkopen en prijzen.

Buitenlandse beleggers

Het herstel van de Amerikaanse huizenmarkt valt niet alleen te verklaren door binnenlandse factoren. Dat het aantal onverkochte huizen daalt, is grotendeels toe te schrijven aan buitenlandse beleggers. Ze worden aangetrokken door de lage prijzen en de hoge huuropbrengsten. John Paulson gaf in zijn toespraak als advies mee dat een huis kopen voor beleggers de beste manier is om te profiteren van het herstel.

Als individuele Belgische belegger is dat niet vanzelfsprekend, al zijn er ook in België fondsen op de markt die zich hebben gespecialiseerd in Amerikaans vastgoed. Zo is er het US L Fund, dat rechtstreeks in huizen investeert (zie kader ‘Het is nog niet te laat’). Daarnaast bestaan er talloze ‘real estate investment trusts’ (REIT’s), die vergelijkbaar zijn met de Belgische vastgoedbevaks en 90 procent van hun inkomen uitkeren als dividend. Een aantrekkelijk voorbeeld is de RAIT Financial Trust, die zowel residentieel als commercieel vastgoed in portefeuille heeft. De groep noteert onder haar boekwaarde en levert een brutodividendrendement van 5,85 procent op.

Er zijn nog andere manieren om in te spelen op het herstel van de huizenmarkt. Aandelen van huizenbouwers kopen lijkt er een van, maar beleggers hebben de koersen van die aandelen al in de hoogte gestuwd. Ze zijn zeer duur geworden (zie tabel Amerikaanse huizenbouwers zijn te duur) en door de hoge koers van de aandelen zijn de dividendrendementen verwaarloosbaar.

Hout en bosgronden

Het meest gebruikte materiaal in de Amerikaanse huizenbouw is hout. Na enkele slappe jaren rapporteren steeds meer bouwbedrijven dat de prijs van houtproducten weer stijgt — zo snel zelfs dat bouwprojecten erdoor worden afgeremd. Het lijkt erop dat het aanbod voor het eerst in zes jaar de vraag niet kan volgen.

Verscheidene houtproducenten hebben een notering op de beurzen van New York en Toronto, maar wij kiezen voor Plum Creek Timber, een van de grootste en meest gediversifieerde bosgrondbezitters in de Verenigde Staten. Plum Creek bezit 2,7 miljoen hectare bosgrond, verspreid over negentien staten. Dat die bosgronden verspreid liggen, betekent dat het bedrijf minder kwetsbaar is voor lokale natuurrampen zoals overstromingen, droogte, bosbranden, stormen en orkanen.

Plum Creek haalt zijn omzet enerzijds uit de verkoop van hout- en pulpproducten en anderzijds uit de verkoop van de bosgronden, die worden omgevormd tot woon- of landbouwgronden. Dat betekent dat Plum Creek twee keer verdient aan het herstel van de vastgoedmarkt: zowel door de grotere vraag voor zijn houtproducten als door de stijgende prijzen van de bosgronden.

Het aandeel van Plum Creek is niet goedkoop. Daarom raden we aan een correctie tot onder 42 dollar af te wachten vooraleer in te stappen. Tegen die koers bedraagt het brutodividendrendement ook weer een degelijke 4 procent.

Doe-het-zelven

De Amerikaanse doe-het-zelfzaken zullen zeker profiteren van de toegenomen bouwactiviteit. De voorbije jaren hadden die bedrijven het moeilijk doordat veel Amerikanen grote renovatieprojecten hebben uitgesteld. Vorig jaar leek het herstel in te zetten. Onze voorkeur gaat in deze sector uit naar de marktleider Home Depot, die wereldwijd 2200 doe-het-zelfzaken bezit. 89 procent van de omzet wordt gerealiseerd in de Verenigde Staten. Home Depot verwacht dat zijn omzet vorig jaar 5 procent hoger lag dan in 2011. Die stijging is volgens CEO Frank Blake deels toe te schrijven aan het beginnende herstel van de huizenmarkt. Positief is ook dat de grote aankopen (boven 900 dollar), die 20 procent van de omzet uitmaken, in stijgende lijn zitten, wat erop wijst dat Amerikaanse consumenten opnieuw meer durven uit te geven aan hun huis.

Home Depot genereerde in het voorbije boekjaar een omzet van meer dan 70 miljard dollar, waarop het een nettowinst van 4,3 miljard dollar heeft gerealiseerd. De operationele kasstroom van 6,7 miljard dollar volstaat ruimschoots om 620 miljoen dollar intresten te betalen en nieuwe investeringen te financieren. Het bedrijf beschikt ook over een sterke balans. Tegenover een netto financiële schuld van 8,8 miljard dollar staat een eigen vermogen van bijna 18 miljard dollar. Aandeelhouders kunnen ook rekenen op een brutodividend van ongeveer 2 procent. We raden wel aan een correctie tot onder 60 dollar af te wachten vooraleer in te stappen in Home Depot.

MATHIAS NUTTIN EN KARINE HUET

Veel jonge gezinnen die weer werk vinden, gaan op zoek naar een woning. Ze worden geholpen door de extreem lage hypotheekrente.