AZIATISCHE INVESTEERDERS KLEUREN DE EERSTE JAARHELFT

In Londen zijn de vastgoedinvesteringen in vrije val. De investeerders op de Belgische vastgoedmarkt lijken daarentegen niet wakker te liggen van een brexitscenario.

Net zoals de particuliere beleggers tonen de institutionele investeerders nog veel appetijt voor Belgisch vastgoed. In het eerste kwartaal van dit jaar ging voor ongeveer 1 miljard euro commercieel vastgoed van de hand in ons land. Voor de eerste jaarhelft gaat de teller richting anderhalf miljard euro. “Dat is ongeveer in lijn met de resultaten van 2015”, zegt Alexander van Ravels, het hoofd van de investeringsafdeling bij de vastgoedadviseur CBRE Belgium & Luxemburg.

Daar zijn de investeringsmakelaars best tevreden mee, want 2015 was een topjaar voor de Belgische vastgoedinvesteringsmarkt. Met dank aan een uitzonderlijke deal: de verkoop van de shoppingcentra Wijnegem en Waasland. “Zo’n deal zit er dit jaar niet aan te komen”, weet Alexander van Ravels. “Het volume van 2015 halen wordt moeilijk, maar we zullen er toch niet veel onder landen.”

Twee kantoordeals wegen zwaar in de voorlopige balans. De blikvanger was de verkoop van de kantoortoren Ellipse in de Noordwijk voor 215 miljoen euro. De Astrotoren aan de Brusselse kleine ring veranderde voor 172 miljoen euro van eigenaar.

Het kwartaalrapport van het winkelvastgoed oogt minder fraai. De vastgoedadviseur JLL noteerde in het eerste kwartaal 119 miljoen euro, 36 procent minder dan in dezelfde periode van 2015. “We zien een herstel van de de kantoormarkt als dominant segment”, weet Jean-Philip Vroninks, het hoofd van de investeringsafdeling bij JLL. “Je zou zelfs van een dipje voor het winkelvastgoed kunnen spreken. Maar één mooie transactie en het beeld kan volledig omslaan.” Er zitten enkele grote retaildeals in de pijplijn zoals Médiacité in Luik, Toison d’Or in Brussel en K in Kortrijk.

Geen paniek in België

Het gunstige investeringsklimaat beperkt zich niet tot ons land. De vastgoedmarkten profiteren wereldwijd van de zoektocht van kapitaal naar rendement, aangevuurd door de extreem lage rentevoeten. Een mogelijke rentestijging is dan ook de grootse bezorgdheid van vastgoedinvesteerders in ons land, zo leert een enquête van CBRE.

Fiscaliteit kwam als tweede grote bekommernis naar boven. Alexander van Ravels ziet daar een gunstige ontwikkeling. “Met de creatie van het statuut van gespecialiseerd vastgoedbeleggingsfonds, een vastgoedvehikel voor institutionele beleggers, heeft de federale regering goed werk geleverd. Dat vehikel biedt een oplossing voor de fiscale onzekerheid die soms aan de dealstructuren uit het verleden hing.”

Een nieuwe bedreiging voor het investeringsklimaat is een mogelijke brexit. Nu het Britse referendum over het EU-lidmaatschap dichterbij komt, lijkt de nervositeit op het internationale vastgoedtoneel wat toe te nemen. De Londense vastgoedinvesteringsmarkt is al in de ban van het referendum op 23 juni. Waar de Britse hoofdstad tot voor kort nog de favoriet van veel investeerders was, is Londen nu een van de weinige markten die klappen incasseert. “Als er al deals worden gesloten, dan is het met een brexitclausule”, weet Jean-Philip Vroninks.

Op de Belgische markt zien Vroninks en Van Ravels weinig ongerustheid bij de investeerders. Maar dat een brexit goed nieuws kan zijn voor continentaal Europa en dus ook België – investeerders zouden meer buiten het Verenigd Koninkrijk speuren naar opportuniteiten – gelooft Jean-Philip Vroninks niet. “Ik verwacht dat investeerders even de kat uit de boom kijken. Dan krijg je dus een periode met zeer weinig beweging.” Dat Brussel als Europese hoofdstad toch net iets meer betrokken partij is dan andere hoofdsteden, speelt volgens Vroninks ook niet in het voordeel.

Weinig terreurvrees

Wegen de aanslagen van 22 maart op de vastgoedinvesteringen in ons land? Volgens Vroninks en Van Ravels is vooral de gebruikersmarkt, en meer specifiek de Brusselse horeca en winkels, getroffen. “Maar daar speelt meer dan de aanslagen”, stel Van Ravels. “Er was al de lock-down na de terreur in Parijs, en daar kwamen de problemen met de tunnels en de invoering van de voetgangerszone nog eens bovenop.”

Bij de buitenlandse investeerders merkt Vroninks weinig terreurvrees. “Wij ontvangen toch nog altijd mooie offertes van buitenlandse partijen”, stelt hij. “Maar dan gaat het over topproducten. Voor de moeilijkere dossiers kan het wel een bijkomende drempel zijn.”

Het Belgische vastgoed heeft een belangrijke troef: het is relatief goedkoop. Van alle belangrijke Europese vastgoedmarkten biedt het Belgische vastgoed de hoogste risicopremie (het verschil tussen het nettoaanvangsrendement van kantoren en het rendement van tienjarige overheidsobligaties). Overigens kwamen de belangrijkste twee deals van dit jaar op het conto van buitenlandse investeerders. AG Real Estate verkocht zijn Ellipsetoren aan de Taiwanese verzekeraar Fubon. De Astrotoren is nu eigendom van Koreanen.

Bodemrendementen

De intrede van Aziatische partijen op de Belgische vastgoedmarkt is een positieve evolutie, vindt Vroninks. “Buitenlandse spelers vergroten de liquiditeit van de markt. Belgische investeerders houden hun panden tien tot twintig jaar aan. Bij buitenlandse partijen is dat vijf à tien jaar. Ook positief is dat die buitenlanders hogere eisen stellen voor transparantie van de markt.”

In 2015 namen internationale investeerders 57 procent van de vastgoedinvesteringen in ons land voor hun rekening. “Met 43 procent waren de Belgen ook actief”, merkt Van Ravels op. “Het geeft aan dat de Belgische investeerders vandaag vertrouwen hebben in hun thuismarkt en oordelen dat de prijsniveaus duurzaam zijn.”

Jean-Philip Vroninks maakt een andere analyse. “Ik denk dat de Belgische investeerders hebben geleerd uit het verleden. Vastgoed is cyclisch. De Belgen maken nu meer gebruik van de gunstige omstandigheden om hun portefeuilles te optimaliseren, om meerwaarden te realiseren en om nieuwe producten toe te voegen.”

De hamvraag is hoelang de opwaartse trend van de cyclus nog aanhoudt. De prime yields bijvoorbeeld noteren op een bodemniveau, wat betekent dat investeerders recordprijzen betalen voor hun vastgoedbeleggingen. Op het Investment Seminar overheerste nog het optimisme en het enthousiasme. “Het gevecht voor topproducten houdt aan en zet de rendementen verder onder druk”, klonk het.

LAURENZ VERLEDENS

“Het volume van 2015 halen wordt moeilijk, maar we zullen er toch niet veel onder landen” Alexander van Ravels, CBRE