Antwerpen: betaalbare groene gemeenten scoren

Groen, betaalbaar en een goede verbinding naar “de Metropool”. Gemeenten die deze troeven kunnen uitspelen zijn in trek in het Antwerpse. Antwerpen zelf ligt ook weer beter in de markt.

Hebt u zo’n tien jaar geleden een woning in Kruibeke gekocht? Dat hebt u waarschijnlijk een gouden zaak gedaan. In tien jaar tijd zijn de woningprijzen in Kruibeke met 150% gestegen (*). De voorbije vijf jaar kwam er 55% bij. Beperken we ons tot de ‘echte’ Antwerpse gemeenten (Kruibeke behoort tot Oost-Vlaanderen), dan is het noordelijke Stabroek de groeikampioen in de Antwerpse regio. Van 1998 tot 2002 dikten de woningprijzen er aan met 52%. Wie daarentegen dacht dat het Wijnegem Shopping Center niet alleen voor massa’s winkeltoeristen zou zorgen maar ook de woningmarkt zou aanzwengelen, heeft verkeerd gegokt: in Wijnegem stegen de woningprijzen in tien jaar met slechts56% en in vijf jaar met 22%, het zwakste resultaat van de hele Antwerpse rand.

Een stijging van ongeveer 75 à 100% in tien jaar en van 35 à 40% in vijf jaar is zowat het normale voor de regio. Een meer gedetailleerde analyse brengt echter een aantal opvallende bewegingen aan het licht.

De stadsvlucht is gestopt

Laten we beginnen met “‘t stad” zelf. Met een prijsstijging van 77% in tien jaar behoort Antwerpen tot de zwakke middenmoot van de regio. Ook de referentieprijs (123.947 euro) is er laag. In de onmiddellijke omgeving is alleen Hemiksem goedkoper. Daarbij moeten we wel opmerken dat het grote aanbod van kleine en verkrotte woningen in Antwerpen de referentieprijs naar beneden drukt. Bovendien: deze cijfers hebben betrekking op heel Antwerpen, inclusief de deelgemeenten. De cijfers van het vastgoedstudiebureau Stadim zijn immers gebaseerd op gegevens van het Nationaal Instituut voor de Statistiek en dat instituut verzamelt alleen gegevens op gemeentelijk niveau.

Ondanks de matige toename van de prijzen, lijkt het er sterk op dat Antwerpen aan een inhaalbeweging is begonnen. Bekijken we de evolutie van de jongste vijf jaar, dan scoort Antwerpen met een prijsstijging van 43% al beter dan de meeste buurgemeenten. En het afgelopen jaar stegen de prijzen in Antwerpen met 11,1%, wat ook duidelijk beter is dan het gemiddelde van de regio. Vastgoedmakelaars bevestigen dat de markt in Antwerpen al enige tijd in behoorlijk goeden doen is. “Antwerpen is nochtans jarenlang een probleem geweest,” zegt Bart Adriaenssen, zaakvoerder van het gelijknamige makelaarskantoor. “Maar we stellen nu toch een kentering vast. De stadsvlucht lijkt gestopt.”

Hij voegt er meteen aan toe dat bepaalde buurten, zoals Stuivenberg, nog steeds slecht in de markt liggen. Ivo Van Strydonck van het makelaarskantoor Sinjoor bevestigt: “De Seefhoek, Stuivenberg en een deel van ‘den Dam’ zijn buurten die nog steeds met een negatief imago kampen. Toch bestaat daar een kwalitatief aanbod, maar het verschilt van straat tot straat. Wat we ook merken is dat steeds meer jonge mensen daar wel durven te investeren.”

Hebben de ambitieuze plannen voor de herontwikkeling van het spoorwegemplacement en de reconversie van de slachthuissite al een positief effect op deze buurten? “Op den Dam en op het Eilandje komt er inderdaad beweging in de markt,” stelt Adriaenssen vast. Van Strydonck denkt dat het nog net iets te vroeg is: “Al zie je wel dat de interesse van de projectontwikkelaars toeneemt. En dat merk je nog meer op het Eilandje. Voor particulieren is het daar nog iets te vroeg, maar de professionelen uit de sector zijn daar al zeer actief.”

De hippe buurten zoals het Zuid en de kaaien en in iets mindere mate Zurenborg, blijven in trek, al zou vooral het Zuid stilaan zijn top hebben bereikt. Marc Robberechts, gedelegeerd bestuurder van het makelaarskantoor Sorenco, stelt wel vast dat de Nederlanders het hogere segment in Antwerpen nieuw leven inblazen. “De Nederlanders hebben onze herenhuizen ontdekt,” zegt hij. “Dat zorgt voor blijvende druk op straten zoals de Van Putlei en de Cogels-Osylei, maar ook voor toenemende interesse voor panden in de oude stad.”

De Antwerpse deelgemeenten geven een heel verscheiden beeld. In het noorden zouden Berendrecht en Zandvliet een gelijkaardige sterke positieve ontwikkeling kennen als Stabroek. Ivo Van Strydonck: “Berendrecht, Zandvliet, Stabroek maar bijvoorbeeld ook Sint-Job en Kruibeke vormen een soort tweede groene rand rond Antwerpen. De eerste groene rand met onder meer Brasschaat, Schoten, ‘s-Gravenwezel en Schilde is voor veel mensen onbetaalbaar geworden. De tweede groene rand profiteert daar nu duidelijk van. Voor Berendrecht en Zandvliet komt daarbij dat er sinds enige tijd een veel betere verbinding is met de stad.”

In Ekeren is deze inhaalbeweging vroeger begonnen, zodat de prijzen er vandaag minder uitgesproken zouden stijgen. Merksem, Deurne, Borgerhout, Berchem en Hoboken zijn deelgemeenten met een heel verscheiden aanbod, waardoor er geen eenduidige tendens is. Klassiek voorbeeld is Berchem, waar de wijk Pulhof zeer gegeerd blijft, maar de omgeving van het station het nog steeds moeilijk heeft. Niettemin bestaat er ook voor deze moeilijkere buurt een toenemende interesse, vooral bij jonge mensen.

Het buitenbeentje onder de Antwerpse deelgemeenten is Wilrijk, een groene gemeente met enkele dure villawijken. Heeft ook Wilrijk te lijden onder de malaise van het residentiële luxevastgoed? Marc Robberechts meent van niet: “Wilrijk is erg in trek bij de Indiase diamanthandelaren. Er ontstaat daar een soort Indiase gemeenschap. En Wilrijk trekt ook veel goed verdienende kaderleden en tweeverdieners aan, mensen die in Brussel werken en die de drukte van de Antwerpse ring willen vermijden. Dat geldt ook voor de villawijken in Hove en Aartselaar.”

Correcties in het noorden

In het noorden van Antwerpen voelt men de malaise in het residentiële luxevastgoed des te meer. In Brasschaat daalden de prijzen in 2002 met bijna 20%, in Kapellen met 5%, in Schoten met 6,2% en in Schilde met 7,1%. Specifiek in het topsegment (woningen groter dan 1500 vierkante meter) deed vooral Schilde het bijzonder slecht (-14,6%). Een positieve uitzondering in dat segment is Kapellen, waar de prijzen met maar liefst 22% stegen. “Kapellen behoort eigenlijk ook nog tot die tweede groene gordel,” becommentarieert Ivo Van Strydonck. “De markt zit er dus nog in een vroeger stadium. Dat verklaart waarom er geen correcties zijn zoals in die andere groene randgemeenten.”

Correcties of niet, in vijf jaar tijd zijn de prestaties van deze groene randgemeenten meer dan behoorlijk. Vooral Schilde werd de jongste vijf jaar een flink stuk duurder (+49%). Met een referentieprijs van 449.307 euro is Schilde ook nog altijd veruit de duurste gemeente in de regio. Brasschaat volgt op de tweede plaats met “slechts” 260.288 euro. Opvallend is dat in Brasschaat ook de appartementenmarkt moeilijke tijden doormaakt. De prijzen daalden er in één jaar tijd met 10,5%. In Schilde, maar bijvoorbeeld ook in het Oost-Vlaamse Sint-Martens-Latem, kent de appartementenmarkt daarentegen een ware boom. Dat fenomeen wordt gekoppeld aan de vergrijzing van de villabewoners: eens de vijftig voorbij vinden ze hun villa te groot en gaan ze op zoek naar een luxueus appartement, bij voorkeur in dezelfde gemeente.

Wijnegem heeft niet kunnen profiteren van de sterke prijzengroei in de rijke buurgemeente Schilde. Integendeel, Wijnegem is het zwakke broertje van de Antwerpse rand. “Wijnegem heeft niet echt een uitgesproken profiel,” legt Bart Adriaenssen uit. “Het villagedeelte is er zeer beperkt en mensen die op zoek zijn naar een groene locatie kiezen eerder voor Wommelgem en Borsbeek. Er lopen ook nogal wat verkeersaders door Wijnegem, wat voor verkeers- en lawaaihinder zorgt. En de komst van het shoppingcenter lijkt me voor de omwonenden toch ook eerder een handicap dan een troef.”

Wommelgem en Borsbeek doen het inderdaad wel zeer goed. Met een positieve prijsevolutie van 50% in vijf jaar moet Wommelgem alleen Stabroek en Kruibeke laten voorgaan.

Ten zuiden van Antwerpen valt het op dat Zwijndrecht veel minder goed presteert dan buurgemeente Kruibeke. Een mogelijke verklaring is dat Zwijndrecht het groene karakter van Kruibeke mist. Maar vooral de zeer matige prijsstijgingen in Mortsel, Edegem en Aartselaar wekken verbazing. De drie gemeenten zijn immers (net als Wilrijk) goed gelegen voor wie vaak naar Brussel moet. Wel is het zo dat deze gemeenten, wegens een gebrek aan aanbod, minder dan de gemeenten ten noorden van Antwerpen hebben kunnen profiteren van de sterke prijshausse in het topsegment. En omdat de referentieprijs er al behoorlijk hoog was, is er ook geen sprake van een inhaalbeweging. Maar misschien moeten de topjaren van deze gemeenten nog komen: met een prijsstijging van 30% was 2002 voor Aartselaar een uitstekend jaar.

Laurenz Verledens [{ssquf}]

(*) De prijzen en percentages hebben betrekking op het derde kwartiel (Q75). Dit betekent dat 75% van de verkopen zich onder deze grens bevindt. Omdat op die manier zeer goedkope woningen (met bijvoorbeeld nog veel verbouwingskosten) niet worden opgenomen, geeft dit een getrouwer beeld van het prijsniveau van een instapklare woning.

Alle prijzen van woningen en appartementen in Antwerpen en omgeving, weergegeven in overzichtelijke tabellen en grafieken.

In Antwerpen is de woningmarkt in goeden doen. De stadsvlucht lijkt gestopt.

Wilrijk is erg in trek bij de Indiase diamanthandelaren. Er ontstaat daar een soort Indiase gemeenschap.