Ambitieus Antwerpen versus bedrijvig Breda

Antwerpen profileert zich als geknipte locatie voor Benelux-hoofdkantoren. Kleine buur Breda doet dit al langer, met succes. Wat zijn de troeven van beide steden? En hoe willen ze nieuwe kantoorgebruikers aantrekken? Een vergelijkende analyse.

Met een totale kantooroppervlakte van 1,7 miljoen vierkante meter is Antwerpen, een eind na Brussel (12,5 miljoen vierkante meter) maar ruim voor Gent (1,2 miljoen vierkante meter), de tweede grootste kantoorstad van het land. De belangrijkste kantoorzones zijn het Centrum, de Singel, de Haven en de Zuidrand (met onder meer kantoorgebouwen in Wilrijk en Kontich). De jaarlijkse kantooropname schommelt rond de 100.000 vierkante meter. De leegstand, ongeveer 7 %, is beperkt.

Antwerpen is, zeker in een Europese context, een goedkope kantoorstad. De tophuur bedraagt er ongeveer 140 euro per vierkante meter per jaar. Ter vergelijking: in Brussel is dat ongeveer 275 euro, in Amsterdam 360 euro. Tegenover die lage huurprijs staat ook wel een lagere kwaliteit. Het aantal moderne, hoogwaardige kantoorprojecten is op twee handen te tellen. En verwacht je ook wat prestige of architecturale uitstraling, dan ben je in Antwerpen helemaal snel uitgekeken.

Maar daar moet verandering in komen. “We maken een hele omslag. De stad heeft binnen het Strategisch Ruimtelijk Structuurplan Antwerpen zeven locaties afgebakend voor toekomstige kantoorontwikkelingen”, legt schepen van economie Robert Voorhamme (SP.A) uit. Naast de stationslocaties (Berchem, Antwerpen-Centraal, Zuidstation en Groenendaal) behoren ook het Eilandje, de Prestibelsite (Regattaproject op Linkeroever) en Deurne Luchthaven tot de geselecteerde zones. “We willen als stad, in samenwerking met Voka-Kamer van Koophandel Antwerpen-Waasland, de grote lijnen uittekenen van het toekomstige kantooraanbod”, vervolgt Voorhamme. “Op stedenbouwkundig en architecturaal vlak willen we kunnen sturen. Vroeger waren we al heel blij dat er iets gebeurde, maar het resultaat stemde ons toch niet altijd zo gelukkig.”

De Nederlandse kantoormarkt is veel meer gedecentraliseerd dan de Belgische. Amsterdam (ongeveer 7 miljoen vierkante meter) en Rotterdam (3,7 miljoen vierkante meter) zijn wel de grootste slokoppen, maar daarna volgt een rist van kleinere kantoorsteden die elk enkele honderdduizenden vierkante meter kantooroppervlakte op hun grondgebied hebben. Zo is Breda met ongeveer 670.000 vierkante meter kantoorruimte slechts de twaalfde kantoorstad van Nederland.

De grootste kantoorconcentraties zijn te vinden in het stadscentrum (150.000 vierkante meter) en Breda Oost (117.000 vierkante meter). Met een tophuurprijs van 150 euro per vierkante meter per jaar is Breda net iets duurder dan Antwerpen. De leegstand (ongeveer 20 %) is er nochtans fors. “Het gevolg van overinvesteringen eind jaren negentig”, licht wethouder van Economische Zaken André Adank toe. “In zowat alle Nederlandse steden is er toen in een recordtempo ontwikkeld. Kort daarna is de markt volledig ingestort. Maar de leegstand in Breda betreft toch voornamelijk oudere, onaangepaste kantoorgebouwen. Nieuwe kantoorruimte is hier veeleer schaars.”

Vooral Via Breda, een nog te ontwikkelen stadsdeel (160 hectare) rond het nieuwe hst-station, wordt naar voor geschoven als dé nieuwe kantoorlocatie. In de eerste fase van dit grootschalige project is al 80.000 vierkante meter kantoorruimte gepland.

W elke bedrijven?

Antwerpen is vooral een kantoorstad voor lokale bedrijven en regionale vestigingen van Belgische bedrijven. De grote internationale gebruikers zijn dun gezaaid. Bekendste voorbeeld is Alcatel-Lucent, al staat het statuut van Antwerpen als regionale hoofdzetel wel op de helling. Toen Philip Morris in 2004 zijn Belgisch-Nederlandse hoofdkwartier in Antwerpen vestigde, was dit voor enkele politici een signaal dat Antwerpen zich ambitieuzer mocht opstellen.

Met de ‘Kantorennota’ van april 2005 kregen die nieuwe ambities een eerste strategische ruimtelijke invulling. In april 2006 leverde Buck Consultants International (in opdracht van de Kamer van Koophandel maar mee gefinancierd door de stad en de vastgoedsector) een studie over de Europese kantoorgebruikers in Antwerpen af. De resultaten van die studie werden deels mee vertaald naar het nieuwe bestuursakkoord van de stad Antwerpen. De stad wil expliciet de internationale potentie van Antwerpen op de kantorenmarkt duurzaam versterken en sloot daarvoor in september 2006 een strategisch partnerschap met Voka-Kamer van Koophandel Antwerpen-Waasland.

Hoe moet het nu verder? En op welke bedrijven mikt Antwerpen? “Met die vraag ben je nog net iets te vroeg”, antwoordt Voorhamme. “We hebben zopas een studieopdracht toegewezen aan Ernst & Young ILAS om dit uit te zoeken en te onderbouwen. Wij willen het economisch profiel van onze strategische kantorenzones aanscherpen zodat we die plekken veel beter in de markt kunnen zetten. Uiteraard hebben we daar al wel enkele ideeën over. Dat we bijvoorbeeld moeten mikken op Benelux-hoofdkantoren. Het aantrekken van Europese hoofdkantoren is wellicht te hoog gegrepen voor Antwerpen. Zelfs voor Brussel blijkt dat niet meer evident.

“Ik denk dat we ons ook best focussen op enkele niches waarvoor Antwerpen al op de kaart staat. In de eerste plaats gaat het dan om de diamantsector en uiteraard de haven, met afgeleide sectoren als logistiek, chemie en petrochemie. Q8 Petroleum bestudeert bijvoorbeeld de mogelijkheid om zijn distributiecentrum voor smeeroliën in Antwerpen te vestigen. Dat betekent ook dat het zijn hoofdkantoor voor die activiteit hier zou vestigen. Daarnaast is er een aantal sectoren waarin we sterk zijn en die we verder willen uitbouwen tot speerpuntactiviteiten. Ik denk dan aan de welzijns- en gezondheidszorg. Er is in Antwerpen een ongelofelijke concentratie van zeer hoogwaardige ziekenhuizen en zorginstellingen. Ook op ICT-vlak is er nog potentieel. Niet de klassieke toepassingen, maar wel waar we die ICT kunnen verbinden met de creatieve knowhow in deze stad.”

Breda trekt al langer de kaart van vestigingsplaats voor Benelux-hoofdkwartieren. En met enig succes. Zo vestigde General Motors al in 2002 zijn Benelux-hoofdkwartier in Breda. De Japanse computerbouwer To-shiba heeft hier ook al enkele jaren zijn Benelux-hoofdkantoor. Het Amerikaanse geneesmiddelenbedrijf Abbott bracht in 2006 zijn Europees verkoopskantoor en distributiecentrum naar Breda. Begin dit jaar koos Richie Bros. Auctioneers, het grootste industriële veilinghuis ter wereld, Breda als vestigingsplaats voor zijn Europees hoofdkwartier. Ook Rotterdam en Antwerpen waren voor de vestiging van dit bedrijf in de running. En in september kondigde GE Commercial Finance aan dat het zijn Europees hoofdkantoor in Breda zal vestigen.

Welke promotie?

Antwerpen bereidt de oprichting voor van het Investment Promotion Agency (IPA), een sales- en marketingorganisatie die Antwerpen als kantoorstad internationaal op de kaart moet zetten. “Het wordt een samenwerkingsverband tussen de stad en de privésector”, licht Voorhamme toe. “Zo’n Investment Promotion Agency zet de strategische kantorenlocaties in de markt. Daar hebben we dus echte marketeers voor nodig. Voorts zal het stedelijke kantorenbeleid ook expliciet aandacht besteden aan de uitbouw en professionalisering van één aanspreekpunt voor de begeleiding van kandidaat-investeerders en nieuwe investeerders: het wegwijs maken in het aanvragen van economische en andere vergunningen, het begeleiden van expats, enzovoort.”

Antwerpen wil zich ook (opnieuw) tonen op internationale vastgoedbeurzen zoals Expo Real en Mipim. In oktober zakte een Antwerpse delegatie af naar Expo Real in München. Robert Voorhamme is alvast gewonnen voor een deelname in 2008. “Maar dan wel in samenwerking met Gent. Op zo’n internationale beurs zijn alle grote steden en regio’s aanwezig. Een stad van de omvang van Antwerpen stelt daar weinig voor. Maar samen met Gent kunnen we Vlaanderen als kantoorregio promoten. Dat heeft wel zin. Er was ook een Gentse delegatie op Expo Real en ik had de indruk dat ook zij sterk gewonnen zijn voor een gezamenlijke benadering. We verwachten ook dat het FIT (Flanders Investment & Trade) dit zal ondersteunen.”

Volgens Voorhamme kan een deelname aan Mipim of Expo Real een nieuwe dynamiek geven aan de Antwerpse vastgoedmarkt. “Vandaag is het toch vooral een verhaal van lokale spelers”, zegt hij. “We willen dat opentrekken zodat ook internationale spelers hier aan de bak kunnen komen. Dat kan een impuls geven aan de kwaliteit van de projecten. En internationale investeerders kunnen ook internationale gebruikers aanbrengen.”

In Breda behartigen twee nv’s de promotie van Breda-kantoorstad. De nv Brim is een vastgoedvennootschap die eigen gronden in portefeuille heeft en daarmee actief de boer op gaat. De nv Rewin heeft als opdracht ‘het stimuleren van bedrijfsinvesteringen in West-Brabant’. “Rewin doet de acquisitie”, zegt wethouder Adank. “De negentien gemeenten van West-Brabant zijn de aandeelhouders. Waarom we dit via nv’s doen? Omdat je binnen zo’n nv veel sneller kunt beslissen dan binnen een gemeentelijke organisatie.”

Toch is ook de gemeente nauw betrokken bij het aantrekken van nieuwe bedrijven. Zo krijgt elke nieuwkomer een accountmanager toegewezen binnen de afdeling economische zaken van de gemeente. En ook in Breda zijn er plannen voor een deelname aan internationale vakbeurzen zoals Mipim. Maar net als Voorhamme meent ook Adank dat dit best in een regionaal verband gebeurt. “In de eerste plaats denken we dan aan de regio West-Brabant”, zegt hij. “Maar een samenwerking met de Brabantste steden Eindhoven en Tilburg is ook een optie.”

W elke troeven?

Welke troeven kan Antwerpen in de weegschaal leggen bij het aantrekken van nieuwe kantoorgebruikers? “We moeten niet altijd redeneren vanuit de concurrentie tussen steden”, vindt Voorhamme. “Het is vaak interessanter om op zoek te gaan naar samenwerkingsverbanden. Maar als je Antwerpen en Breda dan toch moet vergelijken, dan kan je er niet omheen dat Antwerpen kan terugvallen op een sterker economisch basisweefsel. Antwerpen staat bovendien bekend als een creatieve stad die creatieve mensen aantrekt. Het is ook een stad die volop in beweging is. Antwerpen is vandaag de belangrijkste shoppingstad van het land. Er is wellicht geen enkele stad waar je zo’n gevarieerd winkelaanbod vindt op zo’n kleine ruimte. Dat zijn allemaal troeven die doorwegen als je internationale bedrijven wilt aantrekken. Want die mensen komen hier niet alleen werken, ze komen hier ook wonen.”

Zorgt de toenemende verkeersdrukte in en rond de stad er intussen niet voor dat een oude troef – de vlotte bereikbaarheid – stilaan veeleer een handicap wordt? “Dat zou zo zijn als we niet volop aan het investeren waren in een upgrading van onze verkeersinfrastructuur”, reageert Robert Voorhamme. “Het Masterplan Antwerpen is geen vaag toekomstproject. De Oosterweelverbinding is in 2012 een feit. Antwerpen heeft ook een hst-station. Voor internationale kantoorgebruikers is dat toch een enorme troef. Er komen incheckbalies in het station voor de luchthavens van Zaventem, Schiphol en wellicht ook voor Charles de Gaulle. En de werken voor een rechtstreekse spoorverbinding naar Zavemtem zijn gestart. Ook onze zakenluchthaven in Deurne is een troef.”

Breda ligt zeer strategisch tussen de twee wereldhavens Antwerpen en Rotterdam. “Het is duidelijk dat we die twee grote broers nodig hebben”, geeft Adank toe. “En we streven dan ook goede verhoudingen na met die twee steden. Het speelt ook in onze kaart dat het zwaartepunt van de Nederlandse economie naar het zuiden aan het kantelen is.”

Net als zijn collega Voorhamme wijst Adank ook op de levenskwaliteit in zijn stad. “We hebben een mooie historische binnenstad met een bloeiende detailhandel. We vergelijken ons graag met Antwerpen: dat Bourgondische heb je hier ook nog. Breda ligt ook in een heel groene omgeving. Mensen komen hier na een hectische werkdag tot rust. En toch ook niet onbelangrijk: in vergelijking met de Randstad zijn de woningprijzen hier heel schappelijk.” (T)

Door Laurenz Verledens