Alternatief voor Brussel

Als kantoorstad is Antwerpen gedoemd tot een plek in de schaduw van Brussel. Het neemt niet weg dat de stad steile kantoorambities koestert. Wat zijn de troeven en eigenschappen van Antwerpen kantoorstad? En waar zijn de nieuwe ontwikkelingen gepland? We gidsen u door de belangrijkste Antwerpse kantoorwijken.

Bijna 1,9 miljoen vierkante meter kantooroppervlakte telt de Antwerpse kantoormarkt. Dat lijkt misschien veel, maar het is een peulschil in vergelijking met de meer dan 12 miljoen vierkante meter kantoorruimte in Brussel. En ook het kantoorpark van havenbuur Rotterdam, meer dan 4 miljoen vierkante meter groot, torent ver boven het Antwerpse uit.

Dat Antwerpen moet onderdoen voor Brussel mag niet verwonderen. Brussel is als Europese, Belgische en Vlaamse hoofdstad een verzamelpool van overheidsadministraties. Bovendien werkt de aanwezigheid van de Europese instellingen als een magneet op andere internationale instellingen en bedrijven. En voor veel Belgische bedrijven geldt een hoofdkantoor in het officieel tweetalige Brussel nog altijd als een veilige, neutrale keuze.

De kantoorkloof met Rotterdam ligt minder voor de hand, want in economische slagkracht en bevolkingaantal verschillen de twee steden niet zo veel. Een deel van de verklaring is dat Antwerpen in het verleden nooit echt werk heeft gemaakt van een kantorenbeleid. Dat veranderde pas in 2005 met het opstellen van de Kantorennota. En sinds vorig jaar gaat Antwerp Headquarters, een samenwerkingsverband van de stad met de Kamer van Koophandel, actief op zoek naar nieuwe (internationale) kantoorgebruikers.

Maar wat heeft Antwerpen te bieden als kantoorstad? In welke wijken concentreert zich het kantooraanbod? En wat zijn de plannen in de vier zones die de stad en Antwerp Headquarters hebben aangeduid als locaties voor nieuwe grootschalige en kwalitatief hoogwaardige kantoorontwikkelingen?

1. Centrum

Kantoorwijk Centrum omvat grosso modo het gebied binnen de Singel. Het aanbod aan kantoorpanden is er heel divers: van heel kleine panden, vaak in appartementsgebouwen of herenwoningen, tot grote kantoorcomplexen. Belangrijke kantoorgebruikers in deze wijk zijn onder meer Alcatel-Lucent (in de Kievitwijk), Truvo (in de Antwerp Tower aan de Keyserlei), USG People (Frankrijklei) en de stad Antwerpen die dit jaar de gerenoveerde Belltoren op het Francis Wellesplein in gebruik nam.

Belangrijkste argumenten pro een centrumlocatie zijn de uitstekende bereikbaarheid via het openbaar vervoer en het schitterende aanbod van winkels en horeca. Daar staat een belangrijk nadeel tegenover: de gegarandeerde verkeersellende voor wie met de wagen naar kantoor moet. Een ander pijnpunt is de vaak belabberde staat van veel kantoorpanden.

Dat vertaalt zich in een grote leegstand. Vastgoedadviseur Jones Lang LaSalle (JLL) berekende dat in het Antwerpse stadscentrum meer dan 90.000 vierkante meter kantoorruimte het zonder gebruiker moet stellen. Daarmee neemt de wijk bijna de helft van de totale leegstand voor haar rekening. In meer dan de helft van de gevallen gaat het om kantoorgebouwen die meer dan vijftien jaar oud zijn. “Een belangrijk deel van die gebouwen heeft wellicht geen toekomst meer als kantoorpand”, meent Ronny Nuten, verantwoordelijk voor de Antwerpse kantoorafdeling van JLL. “Herontwikkeling tot appartementen of serviceflats is een mogelijk alternatief. Voor panden in de nabijheid van het station is een grondige kantoorrenovatie nog wel te overwegen.”

Frank Valkeneers, managing director van Colliers-EPMC, wijst ook op het belang van die locatie. “In de buurt van de Rooseveltplaats en het Centraal Station zijn enkele kantoorpanden zonder parkeermogelijkheden in het gebouw. Dat maakte de verhuring van zo’n gebouw een flink stuk moeilijker, maar tegenwoordig zien we dat sommige huurders daar geen probleem meer van maken. Die buurt is immers zowel per bus, tram en trein heel goed bereikbaar.”

Nieuwe grote (her)ontwikkelingen zijn zeldzaam in het Centrum. Een uitzondering is de Plantyn Moretus Building op de hoek van de Plantin & Moretuslei en de Quinten Matsijslei. Het Israëlische vastgoedbedrijf Adgar bouwde er de oude dagkliniek van de Socialistische Mutualiteiten om tot een van de best uitgeruste en duurste kantoorgebouwen in Antwerpen. Het gebouw wacht nog wel op de eerste huurder. Iets verderop, in de Kievitwijk, staat ook het Copernicusgebouw (15.600 vierkante meter) van projectontwikkelaar Robelco nog leeg. Er zouden echter vergevorderde gesprekken zijn voor een grote transactie.

Voor de stad Antwerpen en haar promotieagentschap Antwerp Headquarters is de Kievitwijk en bij uitbreiding de hele Diamantwijk de enige zone in het stadscentrum die geschikt is voor nieuwe grote ontwikkelingen. Het is de locatie waar de stad bij uitstek mikt op internationale bedrijven, met als voornaamste troef de nabijheid van een hst-station. “Dat is een argument dat echt wel telt”, stelt schepen van Economie Robert Voorhamme (SP.A). “Het is trouwens de reden waarom Alcatel destijds voor deze locatie en niet voor Mechelen heeft gekozen. Ik stel ook vast dat concurrerende kantoorsteden ons die troef benijden. De reistijd naar Parijs en Amsterdam is onlangs nog verkort. Als de Diaboloverbinding gerealiseerd is, ben je in minder dan een halfuur in Zaventem. Ook de nabijheid van Brussel is een troef die we meer moeten durven uit te spelen. In Antwerpen zitten bedrijven vlak bij het Europese beslissingscentrum, maar dan wel in een gemoedelijker, kleinschaliger omgeving.”

2. Singel

Het kantooraanbod langs de Singel loopt in het noorden van aan het kantoorcomplex Antwerp Ring Center (Immo Bernaerts) tot op het Zuid, met onder meer de hoofdzetel van Bank van Breda, het Justitiepaleis en het project Nieuw Zuid (Fico). Het is een zone met veel relatief moderne gebouwen, met grote vloeroppervlaktes. Omdat de Singel een parallelweg is van de Ring is het een uitstekende zichtlocatie. En die Ring maakt het ook een voorkeurlocatie voor bedrijven die veel belang hechten aan bereikbaarheid met de auto. De meeste gebouwen hebben er dan ook een hoge parkingratio. Philip Morris, dat er zijn hoofdzetel voor België en Nederland heeft, PricewaterhouseCoopers en AXA zijn er enkele van de belangrijkste kantoorgebruikers.

“De Singel was de zone waar het moest gebeuren in 2009 en waar het ook gebeurd is”, zegt Ronny Nuten. “Hij verwijst naar de oplevering van het kantoorcomplex City Link, een project van Kairos en KVH en inmiddels eigendom van Cofinimmo. Daarmee kwam er in een klap 24.000 vierkante meter(verdeeld over vier gebouwen) op de Antwerpse kantoormarkt.

Een belangrijke troef van City Link zijn de goede energieprestaties. Volgens Frank Valkeneers was dat cruciaal voor de belangrijkste huurders. Na enkele kleinere verhuringen aan Arcadis Gedas, Azelis, TCLM en Randstad zorgde verzekeraar Mercator (na bemiddeling door Colliers-EPMC) voor de deal van het jaar door er 13.800 vierkante meter op te nemen. Mercator huurt voor een periode van twaalf jaar twee volledige gebouwen en 302 parkeerplaatsen. De twee gebouwen worden verbonden door een atrium. De verzekeraar laat wel een leegte aan de Desguinlei, ook in het gebied Singel, waar het voorheen zijn hoofdzetel (in eigendom) had.

Ook het verderop gelegen kantoorcomplex De Veldekens, eigendom van Wereldhave, moet gaten opvullen nadat het Arcadis Gedas en Randstad aan City Link verloor. “Al bij al is de impact voor De Veldekens toch beperkt”, relativeert Frank Valkeneers. “Arcadis Gedas had ook een gebouw in Deurne en huurde slechts 1000 vierkante meter in De Veldekens; voor Randstad gaat het over 2000 vierkante meter. In 2010 trekt Janssen-Cilag naar Beerse; dat wordt een grotere klap.”

Tegenover Berchem Station wacht ook de grondig gerenoveerde Franklin Building nog op zijn eerste grote huurder. Al zou voor dit gebouw van Jan Frederik Lisman een deal met een belangrijke huurder die van buiten Antwerpen komt, zo goed als rond zijn.

In de kantoorzone Singel leggen de stad en Antwerp Headquarters de focus op het gebied rond het station van Berchem. En met Philip Morris als voorbeeld profileren ze het als een aantrekkelijke zone voor Benelux-vestigingen. Een sleuteldossier in dit gebied is het oude sorteergebouw van De Post. Het is schitterend gelegen, vlak naast de Ring en op wandelafstand van Berchem Station. “Een nieuwe bestemming voor dit gebouw zou een belangrijke hefboom zijn”, weet schepen Voorhamme. Eigenaar Robelco laat voorlopig niet in zijn kaarten kijken. Het feit dat de twee hoofdaandeelhouders van Robelco, Jan Frederik Lisman en Eric De Vocht, hun onderlinge samenwerking hebben stopgezet, lijkt de vooruitgang in dit dossier niet ten goede te komen.

3. Haven

In het echte havengebied zijn drie kantoortorens, de Ahlers Building, Atlantic House en de North Trade Building, goed voor het gros van het kantooraanbod. Maar de nieuwe kantoorontwikkelingen concentreren zich zuidelijker, in het oude havengebied rond het Eilandje en de Cadixwijk. De kantoortoren (15.000 vierkante meter) die Kairos bouwt voor de douane & accijnzen op het complex Spoor Noord is bijna klaar. Aan de overzijde van de Italiëlei krijgt ook de London Tower stilaan zijn definitieve vorm en is de Avenue Building (eigendom van Cofinimmo) inmiddels opgeleverd. In de Londen Tower is de eerste 800 vierkante meter verhuurd aan BNP Paribas Fortis dat er een bankkantoor zal openen. Colliers-EPMC is in onderhandeling met verschillende andere kandidaat-huurders voor de resterende 12.000 vierkante meter.

Iets noordelijker heeft Cordeel ook een eerste huurder voor het gebouw Klipper (5000 vierkante meter): Euphony huurt er 3420 vierkante meter. Dit gebouw ligt pal naast de Antwerpse Ring en de noordelijke spoorverbinding. Station Groenendaal ligt op wandelafstand en ook tram 6 heeft een halte vlakbij. “Dat gebouw combineert mobiliteit, visibiliteit en duurzaamheid”, zegt Celine Coosemans, kantoorconsultant bij vastgoedadviseur Hugo Ceusters. “Dat het uitstekend bereikbaar is met het openbaar vervoer is een bijkomende duurzame troef.” “Vandaag is dat niet nog echt een kantoorgebied, maar op zich is het wel een heel interessante locatie”, becommentarieert Frank Valkeneers.

Het spreekt voor zich dat de kantoorwijk Haven vooral gebruikers rekruteert met havengebonden activiteiten. Maar ook start-ups en bedrijven in creatieve sectoren lijken zich hier graag te vestigen. “De loftkantoren zijn bij dat type gebruikers erg in trek”, zegt Ronny Nuten. “En het is ook duidelijk een hippe, trendy buurt aan het worden.”

Een evolutie die de volgende jaren nog in stroomversnelling zal komen, tenminste als de ambitieuze plannen van de stad ook werkelijkheid worden. In de komende jaren wordt het openbaar domein in de wijk grondig aangepakt. Zo krijgt onder meer de Londenstraat een volledig nieuwe look en wordt de wijk bereikbaar via een nieuwe tramlijn. Het terrein voor de oude gebouwen van de douane, nu nog een geïmproviseerde parking, wordt het centrale plein van de Cadixwijk. Voorhamme benadrukt dat dit allemaal ‘beslist beleid’ is. “En”, zegt hij, “een van de belangrijkste redenen waarom wij, en uiteindelijk ook het stadsbestuur, niet warm lopen voor de Lange Wapper, is dat zo’n viaduct een erg negatieve impact zou hebben op de ontwikkeling van de Cadixwijk.”

De stad gaat hier volop voor een gebiedsontwikkeling met een mix van wonen, werken en ontspannen. Robert Voorhamme: “Het is een gebied met nog veel ruimte voor nieuwe bedrijvigheid, maar het mag geen businessgetto worden.” In de Cadixwijk zullen er, naast de dure lofts, ook betaalbare woningen komen, want “veel van die jonge mensen, moeten hun carrière, ook hun financiële carrière, nog starten”. De schepen wijst ook op de wisselwerking tussen (hoger) onderwijs en het bedrijfsleven. Op de kop van Park Spoor Noord bouwt de Artesis Hogeschool een nieuwe campus voor onder meer het departement industriële wetenschappen en technologie. “Dat wordt een troef voor het type bedrijven die we in deze wijk willen krijgen: ondernemingen die werken aan nieuwe, slimme logistieke ontwikkelingen”, zegt Voorhamme. “En het is ook geen toeval dat de kunstencampus van het middelbaar onderwijs midden de Cadixwijk komt: want naast die slimme, logistieke bedrijven mikken we hier ook op de creatieve economie.” Een nieuwe kindercampus, van kleuterschool tot de eerste graad middelbaar, op de site Hardenvoort (grenzend aan Park Spoor Noord) vervolledigt het onderwijsaanbod. Overigens is de kans groot dat het nieuwe centrumziekenhuis wordt ingepland op het terrein tussen het Kempisch Dok en Park Spoor Noord.

4. Periferie

Het kantoorgebied Periferie omspant in een brede boog rond de Antwerpse Ring zowat alle deel- en buurgemeenten van de Scheldestad. In de belangrijkste deelzone, de Periferie Zuid (Aartselaar, Edegem, Kontich, Wilrijk), zijn onder meer RealDolmen, Goodyear, KPMG en Atlas Copco belangrijke kantoorgebruikers. De grote troef van deze locatie is de nabijheid van Antwerpen, zonder het fileleed van de Ring, in combinatie met een vlotte verbinding naar Brussel.

In het noorden van Antwerpen speelt Brasschaat gelijkaardige troeven uit tegenover bedrijven waarvoor een snelle verbinding naar Nederland belangrijk is. Zo vestigt Lego zijn hoofdzetel voor België en Nederland op de Campus Lt. Coppens, een pps-project van de Groep Van Roey met de gemeente Brasschaat. Eerder nam ook Renault Trucks Benelux zijn intrek in dit omgebouwde kazernegebouw. Celine Coosemans heeft bij de commercialisering van dit project ook gemerkt dat de duurzaamheidstendens doordringt op de Antwerpse kantoormarkt. “Het wordt bij de huurders, zeker bij de grotere bedrijven, een belangrijk aandachtspunt”, zegt ze. “Lego is met een hele delegatie uit Denemarken afgezakt naar de Coppenscampus. En dat dit een duurzaam gebouwencomplex is, was voor Lego een van de motieven om zich daar te vestigen.”

Ook in de Periferie heeft Antwerp Headquarters een nieuwe ontwikkelingszone aangeduid: Antwerp West Park op Linkeroever, eigenlijk een onderdeel van het gemengde Regattaproject van Vooruitzicht. Oorspronkelijk was er sprake van vier gebouwen van ongeveer 10.000 vierkante meter, maar die plannen zijn inmiddels bijgestuurd. “Het BPA laat ons toe om ongeveer 40.000 vierkante meter kantoorruimte te bouwen”, zegt Kris Van Ballaer, directeur projectontwikkeling bij Vooruitzicht. Over hoeveel gebouwen we die oppervlakte verdelen, maakt niet uit. In het najaar hebben we van enkele bedrijven een aanvraag gekregen voor de bouw van een kantoorgebouw op maat. Dat ging telkens om een oppervlakte van 4000 à 5000 vierkante meter. Daarom hebben we de plannen wat aangepast. We voorzien nu in een achttal kleinere gebouwen, maar dat kan nog altijd veranderen in functie van de marktvraag.” Vooruitzicht meldt dat het met één bedrijf in een vergevorderde onderhandelingsfase zit voor de bouw van een kantoorgebouw van ongeveer 4500 vierkante meter.

Door Laurenz Verledens

In het Antwerpse stadscentrum moet meer dan 90.000 vierkante meter kantoorruimte het zonder gebruiker stellen.

In de kantoorzone Singel leggen de stad en Antwerp Headquarters de focus op het gebied rond het Station van Berchem.

“De Lange Wapper zou een erg negatieve impact hebben op de ontwikkeling van de Cadixwijk”

(Robert Voorhamme, SP.A)