Als het maar geen rusthuis is

De vergrijzing biedt kansen voor ondernemers. In Vlaanderen is het zelfs de bedoeling dat privé-initiatieven de vergrijzingsgolf mee helpen opvangen. Opvallend actief is het familiebedrijfje Senior Homes.

Voorlopig is het eigen vermogen van Senior Homes negatief, laat staan dat de gespecialiseerde bouwontwikkelaar winst zou maken. Toch stralen Wilfried Martens, zijn zoon Dimitri Martens en Kathy Vandenborre zelfvertrouwen uit. “Vanaf april of mei komen de eerste winsten”, zegt Wilfried. De oprichter van het familiebedrijf heeft het over zijn project in Oudenaarde. Of Senior Homes deze zomer helemaal uit de rode cijfers is, valt nog af te wachten, maar in elk geval gelooft de familie Martens in het product dat ze aanbiedt: vastgoed voor senioren.

Senior Homes is niet het enige bedrijf dat gelooft dat het de vergrijzing kan verzilveren. Vastgoed is al een tijdje de heilige graal onder bouwontwikkelaars, vooral sinds de vorige Vlaamse regering met het nieuwe woon-zorgdecreet de spelregels voor privé-initiatieven in de zorg heeft aangepast. Vooral de wetgeving over assistentiewoningen, die van kracht is sinds 2012, biedt kansen aan ontwikkelaars. “We steken niet weg dat we onze boterham willen verdienen, maar het draait om de bewoners”, zegt Dimitri Martens. “Dat principe is voor ons essentieel. Daarom bieden we meer dan wat wettelijk verplicht is.”

Familiale inbedding

Het seniorencomplex Leiedal in Deinze is het eerste operationele project van Senior Homes. Meer familiebedrijf dan Senior Homes kan een kmo nauwelijks zijn. Vanuit een privéwoning in Deinze bestieren elf werknemers het groeiende vastgoedrijkje. Zoon Dimitri is net als zijn vader zaakvoerder, en Kathy, de tweede vrouw van vader Martens, leidt de uitbating in goede banen.

De keukentafelaanpak heeft een traditie bij Wilfried Martens. Voordat hij in het seniorenvastgoed stapte, deed hij in mannenkleding. “Ik geloofde dertig jaar geleden al niet meer in het normale winkelcircuit voor kleding”, vertelt hij. “Zeker niet als het om mannenkleren ging. Mijn redenering was: de openingsuren van de winkels vloeken met de ogenblikken waarop een werkende man tijd heeft om te winkelen. Daarom zijn we bij mij thuis een outletbusiness begonnen. We schreven mailings en waren enkel open in het weekend. Onze cliënteel was heel divers, maar wel trouw. We kochten stoffen bij Scabal in Italië en lieten die zelf produceren, aanvankelijk in Ierland, later in Servië, Slowakije, Turkije en uiteindelijk in China. Maar we merkten dat het steeds moeilijker werd in dat spel tussen grote jongens mee te blijven spelen. Dus hebben we onze zaak verkocht.”

Na textiel volgde buitenlands vastgoed. Omdat het zogenaamd veiliger was. Maar toen kwam de vastgoedcrisis. “We waren betrokken bij een verkaveling in Zuid-Frankrijk”, zegt hij. “De verkoop was gestart in 2007, maar na 2008 kocht niemand nog. Toen mijn vrouw overleed, heb ik een tijdje gesputterd en me bezonnen over wat ik moest gaan doen.”

Volgens zijn zoon Dimitri was de vraag vooral wat nog een goede investering zou zijn. “Vastgoed op goede locaties is in Vlaanderen nooit een slechte belegging geweest. We vermoeden dat dezelfde stijging als de voorbije decennia niet meer mogelijk is, maar goed gebouwd vastgoed op een goede locatie dat gericht is op het juiste cliënteel, is toch een waardevaste belegging.”

Bovendien is er de demografische realiteit. Vorige week nog maakte de studiedienst van de Vlaamse regering demografische projecties tot 2030 bekend. Daarin wordt nog maar eens gewezen op de toename van de alleenwonende ouderen. Vooral de groeiende groep van de tachtigplussers is opvallend. “Het is een zekerheid dat mensen steeds ouder en steeds beter oud worden”, vat Dimitri samen. “In een vrij snel tempo ontstaat een doelgroep van een miljoen mensen, voor wie de woonvoorzieningen die er op dit moment zijn, niet zullen volstaan.”

Checklist met 80 punten

De wetgeving over assistentiewoningen van 2012 maakt dat heel wat bestaande serviceflats de komende jaren voor infrastructuuraanpassingen staan. Zo moeten de erkende serviceflats 40 in plaats van 24 vierkante meter woonruimte aanbieden. “Wij zijn daarin nog wat verder gegaan”, vertelt Dimitri. “Wij bouwen minstens 50 tot 55 vierkante meter, altijd met een bruikbaar terras waar plaats is voor een tafel en een ligstoel. Sommige van onze flats zijn zelfs ruim 100 vierkante meter.”

Eigenlijk gaat het er volgens Martens om dat de woning er helemaal niet mag uitzien als een rusthuis. Ze mag er zelfs niet naar verwijzen. Zo wil Senior Homes nooit bouwen naast een bestaand rusthuis. Veel woon-zorgcentra doen dat net wel: ze bouwen een groep assistentiewoningen naast een rusthuis, omdat hulp en voorzieningen dan vlakbij zijn. “Onze bewoners willen dat niet”, zegt Kathy Vandenborre. “We hebben 3500 senioren gevraagd wat hen bezighoudt. Daar kwamen twee dingen uit: dat ze nooit naar het rusthuis willen en bang zijn voor eenzaamheid op hun oude dag.”

Die antwoorden probeert Senior Homes te integreren in zijn aanpak. “We bouwen altijd op een centrumlocatie. Mensen moeten kunnen buitenstappen en in het stadscentrum zijn. Er moet een ziekenhuis in de buurt zijn, maar onze bewoners mogen er niet mee worden geconfronteerd. We hebben een checklist met 80 punten waar een project aan moet voldoen. Onze appartementen moeten ruim zijn en ingericht met een volwaardige keuken, massief parket en vloerverwarming. Als je binnenkomt, denk je helemaal niet aan een rusthuis, maar tegelijk is het appartement zo gebouwd dat alle mogelijke aanpassingen al klaar zitten. Zo is het leefbaar voor rolstoelgebruikers, is er een performant oproepsysteem, een rolstoelvriendelijk terras. De voorzieningen zijn er, maar ze blijven onzichtbaar zolang ze niet nodig zijn.”

“We bouwen volgens de regelgeving van assistentiewoningen, maar we steken die in het jasje van een mooi, luxueus appartement”, vertelt Dimitri. “Eigenlijk kiezen de bewoners voor een project dat één derde appartement is, één derde assistentiewoning en één derde hotel. We bieden ook diensten aan zoals fitness, wellness, een restaurant en er is zes dagen per week een woonassistent aanwezig die de zorg coördineert.”

Die woonassistent is in dienst van de vzw die de uitbating van zo’n groep assistentiewoningen uitvoert. Het is een wettelijke voorwaarde dat de uitbating en de bouw gescheiden zijn. Het maakt dat veel groepen van assistentiewoningen hun uitbating uitbesteden aan een zorgpartner. Dat past niet in de filosofie van Senior Homes. Kathy: “Volgens de wet moet er één keer per week iemand aanwezig zijn. Maar in een project als Leiedam zijn er 39 appartementen. Als je daar één keer per week passeert, kun je nooit weten hoe het met iedereen gaat. Daarom hebben we iemand in dienst genomen die van maandag tot zaterdag aanwezig kan zijn. Onze bewoners hebben daardoor een aanspreekpersoon voor de kleine dagelijkse zorgen. Bovendien zet hij ook activiteiten op om de eenzaamheid tegen te gaan. En dan verandert de sfeer: zo kennen de bewoners elkaar in Leiedam allemaal bij naam. Ze hebben zelfs hun eigen krantje opgericht.”

Duizend appartementen

Senior Homes bestaat nog maar sinds 2009, maar is vrij ambitieus assistentiewoningen aan het bouwen. Leiedam is al operationeel, daarnaast bouwt Senior Homes in Aalst, Oudenaarde, Waregem, Zwevegem en Nieuwpoort. In totaal lopen er twaalf projecten, vooral in Oost- en West-Vlaanderen. “Deinze was voor ons een soort proof of concept. Onze ambitie is de komende vijf jaar in die twaalf projecten duizend appartementen te realiseren.”

Daarbij blijft de uitbating in eigen beheer. “Dat is een bewuste keuze”, zegt Kathy Van den Borre. “We willen investeren in woonassistenten. Ideaal komen die uit de regio van het project. Het is belangrijk dat mensen een vertrouwd gezicht hebben.” Dimitri Martens vult aan: “Je kunt kiezen voor een goede locatie of strenge normen, maar uiteindelijk staat of valt het concept met de uitbating. Voordat we met Senior Homes zijn begonnen, hebben we negentig seniorenwoningen bezocht in binnen- en buitenland. Daaruit moest ik besluiten dat slechts twee in aanmerking kwamen voor mijn eigen grootmoeder. Dan weet je dat er ruimte voor verbetering is. Wij vinden het bovendien een voordeel dat we met de uitbating in het achterhoofd onze bouwprojecten plannen. Die wisselwerking is een voordeel bij het ontwerpen.”

De interesse van de vastgoedwereld in seniorenhuisvesting is bovenmatig. Of Senior Homes bang is van een bubbel? Wilfried Martens: “De appartementsmarkt is verzadigd, dus zoeken veel ontwikkelaars hun winsten in flats voor senioren. Wie dat gewoon doet omdat hij gelooft dat hij ze per vierkante meter duurder kan verkopen, zal met lege appartementen blijven zitten. Het overaanbod zit eraan te komen. Ik vermoed dat wij daar geen last van zullen hebben, omdat wij de uitbating vanaf het begin als succesfactor hebben geïntegreerd. Doen wij het onmogelijke? Nee, maar spijtig genoeg wordt er te vaak gebouwd enkel met euro’s in het achterhoofd. Wij doen dit ook om onze boterham te verdienen, maar we willen wel dat onze bewoners het goed hebben.”

ROELAND BYL, FOTOGRAFIE EMY ELLEBOOG

“De bewoners kiezen voor een project dat één derde appartement is, één derde assistentiewoning en één derde hotel”