Als God in Frankrijk

Nog tien jaar werken, dan met pensioen en aan de Côte d’Azur van de zon gaan genieten? Of trekt een appartement in de stad u meer aan? Enkele tips voor vooruitziende dagdromers.

Wie met werken is gestopt, stelt na verloop van tijd vaak vast dat zijn woning niet meer aan zijn nieuwe behoeften en eisen voldoet. Nu de kinderen het huis uit zijn, is de woning te groot geworden. De tuin waaraan u vroeger tijdens de weekends de handen vol had, lijkt erg klein nu u meer tijd heeft. U wilt misschien dichter bij het centrum gaan wonen.

Gaat u binnen een tiental jaren met pensioen, dan loont het in elk geval nu al de moeite om even bij de volgende vraag stil te staan: ga ik nu al naar een andere woning op zoek of wacht ik daarmee beter tot mijn pensioen echt nadert ? Vastgoedmakelaars zien verschillende trends.

Terug naar de stad.

Sommige mensen die in de Brusselse rand of bij een andere grote Belgische stad wonen, verhuizen na hun pensioen naar het stadscentrum. Vaak zoeken ze daar dan een middelgroot appartement met een terras, dat gemakkelijker te onderhouden is en in sommige opzichten een groter veiligheidsgevoel biedt. De nabijheid van het stadscentrum en winkels zijn een niet te verwaarlozen pluspunt. Anderen trekken liever naar een appartement aan, bijvoorbeeld, de Côte d’Azur.

De heer Janssens, 55 jaar, voelt er ook wel wat voor om binnen tien jaar samen met zijn vrouw definitief in Cannes te gaan wonen. De financiële kant van zijn pensioendroom zou deze vooruitziende man graag alvast zo goed mogelijk organiseren. Hij heeft een budget van 10 miljoen Belgische frank (BEF) en kan gemakkelijk snel over dat geld beschikken. Niets belet hem om het appartement van zijn dromen aan de Middellandse Zee nu al te kopen. Tot aan zijn pensioen kan hij het dan nog verhuren. Een andere mogelijkheid: het geld nu beleggen en het appartement pas binnen tien jaar kopen.

Prijzen gehalveerd.

Hoe de financiële markten én de vastgoedmarkt de komende tien jaar zullen evolueren, dat kan niemand voorspellen, maar uit het verleden kunnen we al wel heel wat leren.

Huiveringwekkend, dat is het minste dat we over de evolutie van de voorbije tien jaar op de vastgoedmarkt aan de Côte d’Azur kunnen zeggen. Volgens de cijfers van het Observatoire immobilier de la Côte d’Azur werd medio 1998 voor de meeste woningen in Cannes minder dan 90.000 BEF per vierkante meter betaald. Dat is maar de helft van de bedragen die tijdens de euforische periode van begin jaren ’90 werden neergeteld! Het segment van de “vakantiewoningen” kreeg daarbij de zwaarste klappen: tien jaar geleden vertegenwoordigde het nog bijna 55 % van de vastgoedverkopen in Cannes, maar vandaag bestaat de markt bijna uitsluitend uit eerste verblijven.

Uit de jongste statistieken blijkt dat een studio in Cannes nu gemiddeld 1,8 miljoen BEF kost. Nauwelijks een jaar geleden was dat nog 2 miljoen. De prijs voor een tweekamerappartement daalde op een jaar tijd van 3,3 miljoen BEF naar 2,8 miljoen BEF. Een drastische prijsdaling die bij de verkopers hard aankomt. Een vastgoedmakelaar merkt op dat heel wat transacties op een dood spoor geraken omdat de eigenaars niet willen inzien dat de prijzen op zeven jaar tijd zijn gehalveerd. Hun terughoudendheid is begrijpelijk, zeker wanneer ze op de top hebben gekocht.

Het herstel dat de mensen uit de vastgoedsector in deze streek al zo lang verwachten, blijft voorlopig uit. De markt voor de tweede woningen zakte naar een dieptepunt en projectontwikkelaars stopten hun plannen voor residentieel vastgoed in de koelkast.

Croisette in trek.

Een teken van de malaise is de kloof van 20 tot 30 % tussen de vraag- en biedprijzen. Sommige eigenaars wachten liever een prijsherstel af. De kopers hechten nu meer belang aan de prijs en minder aan de buurt en de ligging van de woning. Toch moet voor bepaalde appartementen langs de Croisette of in de “Californië”-wijk (de meest prestigieuze stadswijken) nog altijd 420.000 BEF per vierkante meter worden neergeteld. Wie in deze wijken een appartement van 100 m² wil kopen, betaalt daarvoor nog steeds het niet onaardige bedrag van 42 miljoen BEF. Andere wijken zijn redelijker geprijsd: 58.000 à 100.000 BEF/m² in Cannet, 70.000 à 200.000 BEF/m² in het centrum van Cannes, met zeezicht. In de westelijke stadswijk Bucca worden prijzen tussen 54.000 en 78.000 BEF/m² gevraagd.

Nu kopen…

De heer Janssens is verstandig en laat zich door wat risico niet afschrikken. Hij ziet de zaken niet al te pessimistisch. De prijzen aan de Côte d’Azur hebben weliswaar een serieuze duik gemaakt, maar hij denkt dat het ergste nu wel achter de rug is. Een beredeneerde gok. Niemand kan immers garanderen dat de prijzen op de vastgoedmarkt in Cannes de komende tien jaar niet verder zullen afglijden. Onze brave man heeft er echter een goed oog in en beslist om nu te kopen.

Eerste hypothese: hij financiert de hele aankoop met eigen middelen. Bovenop de koopprijs moet hij bij de ondertekening van de akte ook nog ongeveer 7,5 % aan diverse eenmalige kosten betalen. Die omvatten het departementaal recht, gemeentebelastingen en notariskosten. Hij kan het goed, dat inmiddels zijn eigendom is, tot zijn pensioen nog tien jaar verhuren. Jaarlijks mag hij dan een nettohuurrendement van 7 à 9 % verwachten, inclusief de kosten bij de aankoop. Dat nettobedrag omvat ook de kosten voor de vastgoedmakelaar (om de drie jaar één maand huur) en de onderhouds- en renovatiekosten ten laste van de eigenaar (elke drie jaar ongeveer 40.000 BEF).

Wettelijk is de eigenaar alleen verplicht om een brand/waterschadeverzekering af te sluiten. Een marginale jaarlijkse kost. Opgelet: voor een precieze raming van het potentiële huurrendement van een onroerend goed wordt de methode van de geactualiseerde toekomstige huurrendementen aangeraden. Deze berekening is echter te ingewikkeld om er in dit artikel verder over uit te weiden.

…en lenen.

Tweede hypothese: de heer Janssens betaalt 30 % met eigen middelen en leent de resterende 70 % van de koopprijs. Een scenario dat door de lage rente heel wat aantrekkelijker is geworden. Onze Janssens kan hier in België een krediet voor een appartement in Frankrijk onderschrijven en, bijvoorbeeld, voor een woonkrediet op twintig jaar met een vaste rente van ongeveer 6 % kiezen.

Een interessant alternatief, vooral omdat de heer Janssens de 70 % die hij niet uit eigen zak betaalt, in roerende waarden kan beleggen. Hij kan dan, bijvoorbeeld, opteren voor een risicoloze belegging die hem tien jaar lang een jaarlijks rendement van 4,6 % oplevert (rente op de tienjarige Belgische overheidsobligatie).

Tien jaar wachten.

Derde hypothese: hij belegt zijn 10 miljoen en koopt het appartement van zijn dromen pas binnen tien jaar. Als de vastgoedmarkt in Cannes de evolutie van de voorbije tien jaar herhaalt, dan betaalt hij binnen tien jaar 21 miljoen BEF voor een luxueus appartement dat nu 42 miljoen BEF kost. Intussen brengt zijn veilig belegde 10 miljoen BEF tien jaar lang elk jaar 4,6 % op.

Als hij die volledige som gedurende die tien jaar in internationale aandelen investeert, kan hij zelfs een gemiddeld jaarrendement van 14 % halen. Dat is de gemiddelde jaarlijkse return (op vijf jaar) van het internationale aandelenfonds Fidelity Diversified International Fund. Stel dat het fonds erin slaagt om deze prestatie de komende tien jaar te evenaren, dan zijn de 10 miljoen van de heer Janssens, met de samengestelde interesten, tot 40 miljoen aangegroeid. Dat is dan ruim voldoende om de aankoop van het appartement van zijn dromen in de chicste wijk van Cannes te financieren.

Elders in Frankrijk.

Cannes is een vrij representatief voorbeeld voor de vastgoedmalaise aan de Côte d’Azur. In het minder prestigieuze Nice is de toestand iets beter: de prijzen daalden er op zeven jaar tijd met “maar” 30 %.

Over het algemeen liggen de vastgoedprijzen in Frankrijk nu lager dan begin jaren ’90, toen de euforie een hoogtepunt bereikte. We geven enkele richtprijzen voor standingvolle woningen in het stadscentrum: Brest: 4,2 miljoen frank (BEF), Bordeaux: 7,2 miljoen BEF, Chambéry: 6 miljoen BEF, Dijon: 5,6 miljoen BEF, Grenoble: 7,8 miljoen BEF, Mâcon; 3,6 miljoen BEF, Mulhouse: 5,4 miljoen BEF, Limoges: 5 miljoen BEF, Pau: 5,3 miljoen BEF, La Rochelle: 6 miljoen BEF, Valence: 4,8 miljoen BEF en in Toulouse 9,6 miljoen BEF (bron: Crédit Foncier de France).

Philippe Tomberg