Aftrek ‘enige eigen’ woning: wanneer moet u het huis zelf betrekken?

De aftrek voor de ‘enige eigen’ woning veronderstelt dat de belastingplichtige de woning zelf betrekt. Voorlopig kan niemand met zekerheid zeggen wanneer aan deze voorwaarde voldaan moet zijn.

De auteur is advocaat en hoofdredacteur van Fiscoloog.

Pluspunt van de nieuwe aftrek voor de

woning is, dat hij veel eenvoudiger toe te passen is dan de oude regeling van de bijkomende interestaftrek en de belastingvermindering van het bouwsparen. Minpunt is dat hij op verschillende punten bijzonder onduidelijk is en minstens de indruk geeft haastig ineengeflanst te zijn zonder dat alle aspecten goed overwogen en voor iedereen duidelijk in kaart zijn gebracht.

SLECHT. Dat is trouwens een slechte gewoonte aan het worden. Denk maar aan de eenmalige bevrijdende aangifte (EBA), waarvan de juiste draagwijdte ten vroegste in de geschiedenisboeken duidelijk zal worden. Of aan de roerende voorheffing op liquidatieboni, waarvan zelfs de beste specialisten niet weten hoe die moet worden toegepast. Of nog, aan de investeringsreserve die zonder ingewikkelde computerprogramma’s niet te berekenen is. Om maar enkele voorbeelden te noemen.

ENIG. De nieuwe aftrek voor de enige eigen woning – de naam zegt het zelf – is bedoeld voor wie een hypothecaire lening aangaat om zijn enige en eigen woning te verwerven of te behouden. De eigen woning is de woning die de belastingplichtige zelf betrekt.

Normaal zou je dan verwachten dat de fiscale wetgever zeer duidelijk bepaalt op welk ogenblik aan deze voorwaarden voldaan moet zijn. Maar die verwachting wordt slechts half ingelost. De wetgever zegt wel duidelijk op welk ogenblik voldaan moet zijn aan de voorwaarde dat de lening betrekking heeft op de enige woning van de belastingplichtige. De beoordeling gebeurt op 31 december van het jaar waarin de lening afgesloten is. Maar daarmee houdt de duidelijkheid op.

EIGEN. De vraag wanneer het eigen karakter van de woning beoordeeld moet worden (en dus, wanneer de woning door de belastingplichtige zelf betrokken moet zijn) blijft onbeantwoord. De wetgever zegt daar niets over, of toch niets dat een beetje duidelijk is. En dus slaat de verwarring toe. Ieder probeert immers op zijn manier de wettekst naar best vermogen te interpreteren.

Aangezien die in hoge mate onduidelijk is, leidt dit noodzakelijkerwijs tot uiteenlopende stellingen. Zo is door sommigen verdedigd dat ook het eigen karakter van de woning beoordeeld moet worden op 31 december van het jaar waarin de lening afgesloten wordt. Een andere interpretatie (die een aantal weken geleden in deze kolommen naar voor werd geschoven) luidt, dat je het eigen karakter moet beoordelen op 31 december, niet van het jaar waarin de lening afgesloten werd, maar wel van elk opeenvolgend inkomstenjaar. De aftrek zou dan alleen kunnen worden toegepast voor de belastbare tijdperken waarin de woning op 31 december van het betreffende jaar, de eigen door de belastingplichtige zelf betrokken woning is.

VOORKEUR. Met onduidelijke wetteksten weet je nooit hoe een dubbeltje rollen zal. Uit de antwoorden op de frequently asked questions die inmiddels op initiatief van het kabinet van de minister van Financiën opgesteld zijn, blijkt nu dat de fiscus een voorkeur zou hebben voor de eerste interpretatie: dat de woning al op 31 december van het jaar waarin de lening afgesloten is, de eigen en dus de door de belastingplichtige zelf betrokken woning zou moeten zijn.

Het probleem met deze interpretatie is evenwel dat ze meteen tot gevolg heeft, dat talloze kandidaten uitgesloten dreigen te worden. Wie een woning bouwt, zal in zeer veel gevallen de woning nog niet kunnen betrekken op 31 december van het jaar waarin de lening afgesloten wordt. Hij of zij is dan meestal nog volop aan het bouwen.

Ook wie een woning koopt, kan in ademnood geraken. Denk bijvoorbeeld aan het geval van iemand die een woning aankoopt in het najaar. Als in die woning nog wat werken moeten worden uitgevoerd, is het jaar meteen ver-streken en kan je niet langer voldoen aan de voorwaarde dat de woning op 31 december van het jaar van de lening door de belastingplichtige zelf betrokken moet zijn.

HAAST. Problemen alom dus. Maar geen nood. Met dezelfde haast waarmee de wettekst ineengeflanst lijkt te zijn, lijkt de overheid ook een oplossing voor het probleem te hebben gevonden. In de antwoorden op de voormelde frequently asked questions staat te lezen dat je de aftrek in de praktijk toch al zal kunnen genieten, ook als de bouwwerkzaamheden aanslepen en enkele jaren overlappen en je de woning dus nog niet effectief kan bewonen.

Probleem van de baan? Hoegenaamd niet. Nieuwe problemen dienen zich aan. Wat met werven die nooit af geraken (bijvoorbeeld wegens faillissement van de aannemer)? Wat als de belastingplichtige zijn te bouwen woning verkoopt vooraleer hij er zelf zijn intrek in genomen heeft? Wat als het niet om een te bouwen woning, maar wel om een aangekochte woning gaat? Wordt de tolerantie dan ook toegepast? Enzovoort.

HOUVAST. Even zoveel vragen waarop niemand in de praktijk een deftig antwoord kan geven. Eenvoudig omdat de wettekst geen enkel houvast biedt om ze te beantwoorde en omdat het voormelde standpunt (dat de beoordeling van het eigen karakter ook op 31 december van het leningsjaar zou moeten gebeuren) zelf op fiscaal drijfzand is gebouwd.

De enige oplossing bestaat erin dat de wetgever zijn werk overdoet en duidelijk preciseert, wanneer de woning de eigen woning van de belastingplichtige moet zijn.

Jan Van Dyck

ôDe wet zelf biedt geen enkel houvast.ô