Aedifica

Aedifica, de gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV) die is gespecialiseerd in residentieel vastgoed voor senioren, blijft sterk groeien. Sinds het einde van het boekjaar 2015-2016 (afgesloten op 30 juni) is de portefeuille uitgebreid door de aankoop van vijf rustoorden in Duitsland en acht rusthuizen in België, samen goed voor een aanschaffingswaarde van 157 miljoen EUR (60 + 97 miljoen EUR). Eensklaps komen er weer 1376 bedden (657 + 719) bij. Daarmee is de honger van Aedifica nog lang niet gestild. Er wordt nagedacht over een nieuwe kapitaalverhoging (na 2012 en 2015) of over de verkoop van de activiteiten in (gemeubileerde) appartementen en hotels.

Op 30 juni 2016 bestond al 74 % van de portefeuille uit huisvesting voor senioren, 20 % residentiële of gemengde gebouwen en 6 % hotels en andere gebouwen. Met de twee nieuwe aankopen is de huisvesting voor senioren al richting 80 % geëvolueerd. Nieuw in het afgelopen boekjaar was de intrede op de Nederlandse markt. De Nederlandse markt van het zorgvastgoed is nog erg versnipperd en Aedifica wil duidelijk een van de spelers zijn in de verwachte consolidatiegolf. Het aantal 65-plussers zal in Nederland evolueren van 3 miljoen nu naar 4,7 miljoen in 2040 (26 % van de geschatte bevolking), en het aantal 80-plussers van 0,7 miljoen nu naar 2 miljoen in 2040 (11 % van de geschatte bevolking). Een groeimarkt bij uitstek dus. Intussen is de reële waarde van de vastgoedbeleggingen verder gestegen, tot 1,13 miljard EUR (was nog 983 miljoen EUR op 30 juni 2015).

De portefeuille van Aedifica bestond eind juni uit 165 panden voor een totale bebouwde oppervlakte van 547.000 vierkante meter. De portefeuille van Aedifica omvatte 865 appartementen (gemeubileerde en vooral niet-gemeubileerde), 80 rustoorden (tegenover 68 eind juni 2015) met 7397 rusthuisbedden en zes hotels met 521 kamers. Geografisch is 27 % van het onroerend actief in Brussel gelegen, 48 % in Vlaanderen, 11 % in Wallonië, 12 % in Duitsland en 2 % in Nederland. Goed nieuws is de aanhoudend zeer hoge gemiddelde bezettingsgraad (zonder de gemeubileerde appartementen) van 98,1 % op 31 maart 2016 (dicht bij het recordniveau van 98,3 % op 31 december 2015). De daling is een gevolg van de lagere gemiddelde bezettingsgraad van de gemeubileerde appartementen tot 78,6 % (was 81,0 % op 31 december 2015). Over het boekjaar 2015-2016 wordt een dividend van 2,10 EUR bruto per aandeel uitgekeerd (was 2,00 EUR per aandeel voor het boekjaar 2014-2015). Dat is 5 eurocent per aandeel meer dan de eerder aangekondigde stijging tot 2,05 EUR bruto per aandeel.

Eind juni 2016 bedroeg de schuldratio 42,5 % en de nettoactiefwaarde voor de reële waarde van de indekkingsinstrumenten 47,08 EUR per aandeel (43,74 EUR per aandeel inclusief de niet-gerealiseerde minwaarden op de indekkingen). De huidige koers houdt dus ook een premie van 55 % in ten opzichte van de intrinsieke waarde, meer dan het gemiddelde van de andere GVV’s.

Conclusie

Het investeringsverhaal bij Aedifica steunt op groeiende inkomsten op lange termijn dankzij langlopende en aan inflatie gekoppelde huurcontracten (gemiddelde resterende looptijd twintig jaar). Een alternatief dus voor een obligatie met een brutodividendrendement van 2,9 %. Houd wel rekening met de forse premie ten opzichte van de intrinsieke waarde.

Advies: houden

Risico: laag

Rating: 2A