Actief Antwerpen

De Antwerpse kantoormarkt gaat een nieuwe toekomst tegemoet. Nieuwbouwprojecten liggen op tafel.

Een grote ondoorzichtigheid en een bikkelharde concurrentie. Dat waren de voorbije jaren de voornaamste kenmerken van de Antwerpse kantoormarkt. Er staat dan ook veel op het spel : voor heel wat vastgoedkantoren vormt Antwerpen de uitvalsbasis voor Vlaanderen. De industrie doet het goed, de kantoormarkt is in totaal 1,5 miljoen m² groot en jaarlijks verandert er 60.000 m² van eigenaar.

Jarenlang bezette Hugo Ceusters de onbetwistbare leiderspositie in de metropool. Hij heeft die trouwens nog steeds, maar voelt de hete adem van zijn concurrenten in de nek : EPMC, Jones Lang Wootton en sinds een jaar ook DTZ Debenham Winssinger. Ketteridge en Salenco-Zadelhoff moesten de voorbije jaren het bijltje neerleggen.

Renovatie en nieuwbouw

Pijnpunt in de Antwerpse binnenstad vormt al jaren de schrijnende leegstand. Zo’n 200.000 tot 220.000 m² van de 1,5 miljoen m² kantooroppervlakte staan leeg. Dat is 14 %. Bovendien zou ongeveer 100.000 m² kantooroppervlakte totaal voorbijgestreefd zijn.

Hugo Ceusters koos voor renovatie in de binnenstad en stak twee teloorgegane gebouwen Rijnkaai- en Theaterbuilding in een nieuw kleedje. Hoewel de verhuur vlot loopt, wordt soms denigrerend gesproken over de behaalde prijs (zo’n 2500 frank/m²/jaar). “Men kan zich evenwel de vraag stellen hoe het kostenplaatje eruit zou hebben gezien als de gebouwen niet waren gerenoveerd,” reageert Stefan Kennes, managing director van DTZ Debenham Winssinger. “Soms is het een kwestie van de verliezen te beperken.”

Jones Lang Wootton heeft nooit onder stoelen of banken gestoken dat het eerder gewonnen was voor hoogstaande nieuwbouwprojecten aan de Singel. “We verkondigen al jaren dat Antwerpen nood heeft aan nieuwe, efficiënte kantoren,” beklemtoont Luc Janssen, directeur van Jones Lang Wootton Antwerpen. Zijn smeekbede lijkt nu verhoord te worden. Niet minder dan vier prestigieuze nieuwbouwprojecten liggen op de tekentafel en een vijfde project wordt binnenkort opgeleverd.

We zetten de projecten even op een rijtje :

Bijna gereed is het nieuwe gebouw van Mercator-Noordstar, dat in Edegem wordt gebouwd en normaal eind 1997 wordt opgeleverd. Het gaat om 7000 m² die al volledig verhuurd zijn. Alcatel dat uitbreiding zocht in het Antwerpse is de belangrijkste huurder met 4500m². Het gemiddelde prijskaartje bedraagt 4500 frank/m²/jaar.

Het succes van dit project inspireerde andere ontwikkelaars en investeerders om zich opnieuw op Antwerpen te storten. Zo is er het gebouw van De Vaderlandsche, een ontwerp van architect Stijn Peeters. Op de plaats van de kliniek Louise Marie komt een gebouw van 18.000 m². De bouwvergunning is op zak. De Vaderlandsche wil zijn eigen kantoren in het gebouw onderbrengen.

Daarnaast is er een project van 20.000 m² langs de Uitbreidingslaan. Jones Lang Wootton verkocht een grond van 1 hectare aan Kaïros. De plannen gaan in de richting van vier gebouwen van elk 5000 m².

In het zog van dit project zou een tweede project langs de Uitbreidingslaan het levenslicht zien. De bouwvergunning voor 11.000 m² werd al afgeleverd, maar de werken zijn nog niet aangevat.

Ten slotte wordt een project van ruim 5000 m² aan de Generaal Lemanstraat voorbereid.

Investeerders volgen

Deze nieuwbouwprojecten scheppen hoge verwachtingen. “Meer en meer bedrijven opteren voor efficiënte oppervlakten, zelfs als daarvoor meer moet worden betaald. De vraag naar Antwerpse kantoorruimte stijgt trouwens. De nieuwe projecten aan de Singel zullen prijzen van 5000 frank/m²/jaar halen,” weet Luc Janssen.

“Nieuwe gebouwen vinden zeer snel een huurder. Wie aan de Singel een kwalitatief product aanbiedt met alles erop en eraan kan ongetwijfeld prijzen van 5500 frank/m²/jaar vragen,” stelt ook Stefan Kennes. Beiden vernoemen het AXA-gebouw aan de Singel als representatief voorbeeld van een goed gebouw. De huurprijs schommelt er tussen 4700 en meer dan 5000 frank/m²/jaar.

Als de projectontwikkelaars actief worden, volgen de investeerders vroeg of laat. Zo leert de realiteit. Ook hier ziet de toekomst er rooskleurig uit voor Antwerpen. Ruim een maand geleden liet een Duitse privé-investeerder zijn oog vallen op het gebouw “Berchemsepoort” aan de Uitbreidingsstraat met een rendement van 8,85 %. Het gebouw telt 3368m² kantooroppervlakte. Luc Janssen : “Er is een gezonde vraag naar goed gelegen en verhuurde kantoren. Meestal wordt een rendement van 8,25 % vooropgesteld. Dit is evenwel moeilijk haalbaar en in de realiteit gaat het rendement eerder richting 9 %.” DTZ houdt het op volgende cijfers : de beleggingsrendementen voor moderne gebouwen schommelen tussen 8 en 8,75 % aan de zuidelijke ring en de periferie, en tussen 8,5 en 10 % in het stadscentrum. Stefan Kennes : “Eenmaal geweten is dat ontwikkelaars geïnteresseerd zijn in Antwerpen volgen de investeerders. Er is immers een potentiële stijging van de grondwaarde, de investeringswaarde en de huurprijzen.” Meer moet dat niet zijn.

EVELYNE HENS

NIEUWBOUW In Edegem wordt de laatste hand gelegd aan het gebouw van Mercator Noordstar. Alcatel huurde er zo’n 4500 m².