Absurdistan in de woonfiscaliteit

De federale regering heeft de voorbije vijf jaar nagelaten een bizarre kronkel in de woon- fiscaliteit weg te werken. Door de woonbonus op te doeken maakt de nieuwe Vlaamse regering het verschil in belastingvoordeel nog wat groter tussen wie vastgoed koopt als belegging of om erin te wonen.

De nieuwe Vlaamse regering schaft de woonbonus vanaf 1 januari af en verlaagt tegelijk de registratierechten die mensen betalen bij de aankoop van hun gezinswoning van 7 naar 6 procent. De regering-Jambon wil de pleister er in één ruk aftrekken, maar ze zag een detail over het hoofd, waarover het afgelopen weekend veel commotie ontstond.

“Voor de registratierechten telt de datum van het compromis. Om het fiscale regime te bepalen waaronder de uitgaven van de lening vallen, kijkt de fiscus naar de datum van de leningsakte”, zegt Renaat Acke van hypotheek.winkel. De koper en de verkoper ondertekenen het compromis doorgaans twee à drie maanden voor die leningsakte. Sommige kopers dreigen dus in limbo te belanden, omdat ze te laat zijn voor de woonbonus en te vroeg voor de lagere registratierechten. Nadat die weeffout in de hervorming van de woonfiscaliteit naar boven kwam, beloofde de nieuwe Vlaamse regering dat geen enkele kredietnemer tussen twee stoelen zal vallen. Hoe ze dat precies zal regelen, is nog niet duidelijk.

Acke heeft een tip voor kopers die het zekere voor het onzekere willen nemen. “Je kunt dat probleem opvangen door een verkoop- en aankoopoptie te ondertekenen en die pas na 1 januari te lichten, als de verkoper daarmee akkoord gaat. Zo is er geen verkoopovereenkomst in 2019. ”

Oud zeer

Na de voorstelling van het Vlaamse regeerakkoord kwam nog een oud zeer bovendrijven. Sinds 1 januari 2015 leveren leningen voor een tweede woning soms meer fiscale voordelen op dan leningen voor de gezinswoning. Nu Vlaanderen op het punt staat de fiscale voordelen voor nieuwe leningen voor de eigen woning volledig te laten verdwijnen, is de verontwaardiging over die absurditeit groter dan ooit. De voordelen voor de niet-eigen woning blijven voorlopig bestaan, omdat ze federale materie zijn. Voor alle duidelijkheid: de eigen woning is de woning waar u woont en u uw domicilie hebt.

Tot 31 december 2019 werkt de Vlaamse geïntegreerde woonbonus als volgt: wie een woonkrediet voor de eigen woning afsluit, kan 40 procent van zijn uitgaven voor de hypothecaire lening, tot 1520 euro per jaar, terugkrijgen via zijn belastingafrekening. Dat basisbedrag van de geïntegreerde woonbonus levert een belastingvermindering van 608 euro op. De kredietnemer hoeft op die 608 euro ook geen gemeentebelasting te betalen.

In de eerste tien jaar dat de lening loopt, zijn twee verhogingen van dat basisbedrag van 1520 euro mogelijk. Wie met de lening zijn eerste en enige woning financiert, mag 760 euro extra invullen op zijn belastingbrief. Kopers die drie kinderen ten laste hebben bij de start van de lening, mogen er nog eens 80 euro bijdoen.

Een belastingplichtige die recht heeft op de twee verhogingen, kan van de fiscus maximaal 944 euro per jaar terugkrijgen. Voor een koppel is dat maximaal 1888 euro. Inclusief een gemeentebelasting van gemiddeld 7 procent, spreken we over 2020,16 euro aan belastingen die een koppel jaarlijks kan uitsparen door de geïntegreerde woonbonus in de eerste tien jaar van de lening. Daarna valt dat bedrag terug tot 1301,12 euro per jaar.

Langetermijnsparen

Een woning die niet de eigen woning is, valt in de ogen van onze overheden niet onder de noemer huisvesting, wat een gewestelijke bevoegdheid is, maar wel onder pensioenopbouw of langetermijnsparen. Met de zesde staatshervorming werden de gewesten in juli 2014 bevoegd voor huisvesting. De bevoegdheid om fiscale voordelen toe te kennen of af te nemen voor een andere dan de eigen woning, is altijd federaal gebleven.

Wie leent voor een tweede verblijf of een opbrengsteigendom, krijgt daar van de Belgische overheid nog altijd een stevige fiscale duw voor in de rug. Kapitaalaflossingen tot 2350 euro kunnen jaarlijks een belastingvermindering van 30 procent opleveren, of 705 euro per belastingplichtige. Voor een koppel is dat 1410 euro per jaar. Dat is meer dan de geïntegreerde woonbonus na de eerste tien jaar per koppel oplevert.

Intrest aftrekken

Daarnaast bestaat federaal ook de mogelijkheid de intresten af te trekken. “Hoeveel intresten je mag aftrekken, hangt af van het kadastraal inkomen”, legt Acke uit. “Het geïndexeerd kadastraal inkomen van een tweede verblijf of een opbrengsteigendom wordt vermenigvuldigd met 1,4 en bij het beroepsinkomen geteld. Dat is meteen ook de omvang van de fiscale korf voor de intrestaftrek. Met de intresten kun je de impact van een tweede verblijf of een opbrengsteigendom op je inkomstenbelasting neutraliseren.”

Als uw tweede woning bijvoorbeeld een geïndexeerd kadastraal inkomen van 1000 euro heeft, kunt u 1,4 keer 1000 euro, of 1400 euro aan intresten, aftrekken. “Wie elke maand 120 euro intrest op zijn lening afdraagt, of 1440 euro per jaar, hoeft dus geen extra inkomstenbelastingen te betalen voor zijn tweede woning”, zegt Acke. “In de federale fiscale korf van de gewone intrestaftrek mag je dus geen intresten invullen die betrekking hebben op de eigen woning. Als je de intresten in de Vlaamse fiscale korf van de woonbonus zou kunnen invullen, mogen die niet worden gebruikt voor de gewone intrestaftrek, die een federaal belastingvoordeel is.”

De drie gewesten gingen de voorbije vijf jaar stevig op de rem staan om de fiscale voordelen voor woonkredieten te beperken. De federale overheid deed dat niet. En zo komt het dat mensen die een hypothecaire lening aflossen waar ze een tweede verblijf of een opbrengsteigendom mee hebben gekocht, meer belastingvoordelen hebben dan wie er zijn eigen woning of appartement mee heeft gefinancierd.

Lenen voor de fiscale voordelen

“Aan die federale fiscale korf voor het langetermijnsparen is de voorbije vijf jaar niets veranderd”, zegt Jef Wellens, fiscaal jurist van Wolters Kluwer. Er wordt weleens gesproken over de federale woonbonus, maar technisch gaat het niet om een woonbonus, maar om een belastingvermindering voor langetermijnsparen.

“Dat is een aberratie in de wetgeving”, vervolgt Wellens. “De indexering van de federale fiscale korf is sinds vorig jaar zelfs weer opgestart. Het maximumbedrag aan kapitaalaflossingen dat je kunt inbrengen voor de belastingvermindering voor het langetermijnsparen is al enkele jaren na elkaar niet meer aangepast aan de inflatie, maar nu weer wel. Het is gewoon absurd.”

Voor Wellens is het onbegrijpelijk dat de vorige regering die situatie in stand heeft gehouden. “Ik kaart die absurditeit al sinds 2014 aan, maar tot nu is er niets aan gedaan om ze uit de wereld te helpen. Ik denk ook niet dat een regering in lopende zaken dat zal aanpakken. Omdat het er voorlopig niet naar uitziet dat er snel een federale regering zal zijn, vermoed ik dat die scheve situatie ten vroegste in 2020 wordt rechtgezet.”

“We gaan dus nog verder fiscale cadeaus uitdelen aan mensen die het niet nodig hebben”, vervolgt Wellens. “Mensen die een tweede, derde of vierde woning kopen, zijn meestal bemiddeld en lenen louter en alleen voor de fiscale voordelen. Aan mensen die het wel nodig hebben om hun eigen woning te verwerven, zeggen we tegelijk dat ze die voordelen niet meer kunnen krijgen. Dan vraag ik mij af: kunnen we de schaarse overheidsmiddelen niet beter besteden?”

Het was de voorbije drie jaar ook mogelijk van twee walletjes te eten. Wellens: “Sinds 2016 kun je lenen voor een eerste eigen woning én een tweede woning én tegelijk een beroep doen op de Vlaamse geïntegreerde woonbonus en de federale belastingvermindering. Een dubbel voordeel dus.”

Verbouwingen en zonnepanelen

Acke waarschuwt mensen die zich nog hoteldebotel in een vastgoedavontuur willen storten om van de geïntegreerde woonbonus gebruik te kunnen maken. “Ik vrees dat veel mensen teleurgesteld zullen zijn. Er zijn vastgoedmakelaars die mailings naar hun klanten stuurden om hen aan te porren sneller te beslissen. Wij hebben dat bewust niet gedaan. De ervaring leert dat de banken en de notarissen niet op volle kracht werken tijdens de kerstvakantie. Een notaris die op 31 december een aankoopakte laat ondertekenen, is een uitzondering en niet de regel. Er zijn ook minstens twee à drie maanden nodig om een koopakte te verlijden, en die tijd is er nu al niet meer. De notaris moet bij allerlei instanties aankloppen voor attesten. Je kunt dat proces een beetje versnellen, maar niet voor elke klant. Er kan ook een voorkooprecht gelden, waarbij een wachttijd van acht weken geldt.”

Ook Wellens vindt het kwalijk dat mensen worden gepusht om nog snel een huis te kopen. “Ze zullen daardoor misschien meer betalen dan het huis waard is en sneller aan de vraagprijs tegemoetkomen. Terwijl het mogelijk al te laat is om de hypotheekakte nog rond te krijgen.” Acke merkt op dat er misschien nog een waterkansje is voor mensen die een huis kopen via een openbare verkoop, omdat alles daar sneller moet gaan.

Op de vraag of kopers al een krediet kunnen afsluiten bij de bank vooraleer de koopakte is ondertekend, antwoordt Acke formeel neen. “Voor de woonbonus telt de datum van de leningsakte. Je kunt een krediet afsluiten en een kredietakte bij de notaris ondertekenen. Maar voor elk krediet moet je een bestemming opgeven. Een bank kan pas onroerend goed als bestemming invullen als er een koopakte is. Een compromis leidt niet altijd tot een koopakte. Als er een lening wordt afgesloten met een andere bestemming, kunnen de banken daarvoor volgend jaar geen fiscale attesten uitreiken, die recht geven op de woonbonus.”

Wellens merkt op dat een wederopname van een krediet, op basis van een lopende hypothecaire inschrijving wel nog tot de mogelijkheden behoort. “Mensen die willen verbouwen of bijvoorbeeld zonnepanelen willen leggen, en van wie de korf voor de woonbonus nog niet vol zit of die hun lening bijna hebben afbetaald, kunnen vrij snel een nieuwe lening met een extra woonbonus krijgen bij de bank. Dat kan nog wel lukken voor het einde van het jaar.”

Een besparing met vertraging

Het duurt tot 2021 voordat de afschaffing van de woonbonus geld bespaart aan de Vlaamse overheid.

“Dit is een platte belastingverhoging voor de Vlamingen die nog een woning moeten kopen”, vindt Renaat Acke van hypotheek.winkel. “De besparing die de afschaffing van de woonbonus voor de overheid oplevert, zal heel geleidelijk gebeuren”, nuanceert Geert Goeyvaerts, postdoctoraal onderzoeker aan de KU Leuven. Er zijn elk jaar nieuwe mensen die in de woonbonus stromen en er zijn elk jaar mensen die er weer uitstromen. Zodra iemand in het systeem zit, blijft hij er meestal 10 tot 25 jaar in.

In 2020 kunnen er dus nog mensen bij komen die in 2019 een hypothecaire lening hebben afgesloten en voor het eerst in 2020 een belastingvermindering claimen. De afschaffing van de woonbonus vermindert de uitgaven van de Vlaamse overheid pas vanaf 2021. In 2024 zou het schrappen van de woonbonus volgens de meerjarenbegroting bijna 328 miljoen euro moeten opleveren. De daaropvolgende jaren zou dat bedrag moeten oplopen. Voor de geplande verlaging van de registratierechten houdt de Vlaamse regering rekening met 140 miljoen euro per jaar minder inkomsten in de meerjarenbegroting.

De afrekening in 2024 is 700 miljoen euro minder registratierechten in vijf jaar en bijna 762 miljoen euro minder uitgaven aan de woonbonus in vier jaar (vanaf 2021). Pas vanaf 2024 wordt de balans van het droogleggen van de woonbonus en de verlaging van de registratierechten voor de overheid positief. In de jaren daarvoor kost de verlaging van de registratierechten meer dan het schrappen van de woonbonus opbrengt.

Gaten dichten

“De Vlaamse overheid heeft heel snel geschakeld na de bevoegdheidsoverdracht van de woonbonus”, zegt Renaat Acke van hypotheek.winkel. “Zo snel dat ze een aantal dingen over het hoofd zag.”

Vlaanderen was in 2015 het eerste gewest dat gebruikmaakte van de nieuwe bevoegdheid om de fiscale voordelen van de woonbonus af te bouwen. “Ik verwachtte dat Vlaanderen het laatste gewest zou zijn om te raken aan de woonbonus, maar dat pakte helemaal anders uit”, stelt Jef Wellens, fiscaal jurist van Wolters Kluwer.

“De Vlaamse overheid heeft heel snel geschakeld, na de bevoegdheidsoverdracht van de woonbonus midden 2014”, zegt Renaat Acke van hypotheek.winkel. “Zo snel dat ze een aantal dingen over het hoofd zag.” Vlaanderen had met de Vlaamse woonbonus in 2015 dan wel de fiscale voordelen verminderd voor de eerste én eigen woning, maar aan de voordelen voor de tweede én eigen woning werd niet geraakt.

Dat werd in 2016 rechtgezet met de geïntegreerde woonbonus, die zowel de fiscale voordelen voor de eerste als voor de tweede en derde woning, maar dus ook de eigen woning regelt. “Die geïntegreerde woonbonus moest de gaten dichten die ongewild waren ontstaan met de introductie van de Vlaamse woonbonus”, legt Acke uit.

In 2016 ging Wallonië dezelfde tour op als Vlaanderen met de minder royale chèque habitat in plaats van de oude woonbonus. In 2017 maakte Brussel bruusk een einde aan de woonbonus, net zoals Vlaanderen in 2020 wil doen. In ruil kwam er in Brussel een abattement of een vrijstelling van de registratierechten voor de eerste schijf van 175.000 euro die een koper neertelt voor een woning. Die vrijstelling geldt enkel wanneer de koper in totaal niet meer dan 500.000 euro betaalt om zijn woning te verwerven.

De Vlaamse regering wil het verlies van de woonbonus enigszins compenseren door de registratierechten op de aankoop van de gezinswoning te verlagen van 7 naar 6 procent – of naar 5 procent, als een grondige renovatie gebeurt die het energiepeil van de woning naar beneden brengt.

“Die verlaging van de registratierechten in Vlaanderen met 1 procentpunt lijkt misschien een peulschil, maar ik wil dat toch in perspectief zetten”, zegt Acke. “In Brussel betalen kopers nog altijd 12,5 procent registratierechten. Dat is ruim dubbel zoveel als in Vlaanderen. Met het abattement valt die belasting voor de meeste mensen wel nog enigszins mee.”

In Vlaanderen bestaat ook een abattement van 80.000 euro voor bescheiden woningen met een aankoopprijs van 200.000 euro, of 220.000 euro in de kernsteden of de Vlaamse rand rond Brussel.