60 procent van onze woningen is rijp voor sloop of renovatie

Alle renovatiecampagnes en -premies ten spijt is het Vlaamse woningpatrimonium ernstig verouderd. Om de klimaatdoelstellingen te halen, moeten we meer dan een tandje bijsteken. En vaker de sloophamer bovenhalen.

Het is nu of nooit! Bezoekers aan Batibouw zullen het tot vervelens toe horen. Wie bouw-, verbouw- of renovatieplannen heeft, kan er maar beter nú aan beginnen. Om nog volop te profiteren van de historisch lage rente.

Die urgentie is ook om een heel andere reden terecht. Ons woningbestand is hopeloos verouderd en smeekt om een grondige update. Ongeveer 60 procent van de Vlaamse woningen dateert van voor 1970 en dus van voor de oliecrisis.

“Onze woningen verslinden energie”, stelt Roel Helgers, markteconoom bij de woningbouwer Matexi. “Het gemiddelde energieverbruik van de woningen in ons land bedraagt 40 procent meer dan in Nederland en is ongeveer even hoog als in het veel koudere Finland. Zonder ingrijpende maatregelen halen we nooit de Europese eisen.”

Helgers doelt op EU-doelstelling om 80 tot 95 procent minder broeikasgassen uit te stoten tegen 2050, in vergelijking met 1990. In haar Renovatiepact heeft de Vlaamse regering die doelstelling concreet gemaakt: tegen 2050 moet elke Vlaamse woning energiezuinig zijn. Nog concreter: uw woning moet in 2050 voldoen aan een EPC-waarde van 100 kWh/m2 of een E-peil 60.

Te weinig vernieuwing

2050 lijkt nog ver weg, maar de inspanning zal niet min zijn. Nu voldoet minder dan 1 procent van de Vlaamse woningen aan de 2050-norm. “Zelfs nieuwbouwwoningen waarvan de bouwaanvraag dateert van voor 2015, halen die norm niet”, benadrukt Wouter Hilderson, senior technisch expert bij het Kennisplatform Energieneutraal Bouwen (Pixii). “Tenzij de bouwers toen verder hebben gesprongen dan wettelijk verplicht was.”

Ook de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) twijfelt aan de haalbaarheid. Om tegen 2050 de EPC-doelstelling te bereiken, moet jaarlijks minstens 2,7 procent van het woningbestand grondig (energetisch) gerenoveerd worden. Dat tempo benaderen we nog niet eens: volgens de berekeningen van de VCB komen we nu aan 0,61 procent per jaar.

Een portie afbraak en nieuwbouw krikt de vernieuwingsgraad wel op. Maar met een jaarlijkse nieuwbouw-productie van 0,95 procent van het totale bestaande woningaanbod komen we nog altijd te kort. Het goede nieuws is dat de nieuwste generatie nieuwbouwwoningen, dankzij de steeds strengere normen, wel al 2050-bestendig is.

Marc Dillen, de directeur-generaal van de VCB, wijst evenwel op een pervers neveneffect van die strengere reglementering. “Die heeft de prijs van de nieuwbouwwoningen de voorbije jaren de hoogte ingejaagd”, stelt hij. “Mensen met een beperkt budget hebben hun toevlucht genomen tot de markt van de bestaande woningen, waar zo goed als geen normen gelden. Door die extra vraag zijn ook daar de prijzen sterk gestegen. Met als gevolg dat de kopers geen budget meer overhielden voor renovatiewerken.”

Joost Callens, de CEO van de woningbouwer Durabrik, bevestigt dat. “Als er al gerenoveerd wordt, gaat het meestal om comfortinvesteringen: een nieuwe badkamer, een nieuwe keuken…Terwijl je eigenlijk beter begint met de structurele ingrepen.”

Versnipperde markt

Een andere verklaring voor de slakkengang waarmee het Vlaamse woningpatrimonium zich vernieuwt, ligt in de versnippering van de woningmarkt. “Anders dan bijvoorbeeld in Nederland hebben wij geen grote woningcorporaties”, zegt Hilderson.

“Vlaanderen telt veel eigenaars en iedere woning is uniek. Aan de aanbodzijde maken vooral kleine aannemers en onderaannemers de dienst uit. In Nederland is zo’n woningcorporatie eigenaar van grote woonblokken met bijna allemaal dezelfde woningen. Die kunnen heel efficiënt grote aantallen woningen in een keer renoveren.”

De enkele grotere woningbouwers in ons land laten de renovatiemarkt grotendeels links liggen. Durabrik is een van de uitzonderingen. Onder de merknaam Victor heeft het een aparte renovatie-afdeling (zie kader Groepsaankoop voor renovatie).

“We zijn er een twaalftal jaar geleden mee gestart”, vertelt Joost Callens. “Op verzoek van klanten die met uitbreidings- of veranderingsprojecten kwamen aankloppen. We hebben toen een marktstudie gemaakt waaruit bleek dat er wel vraag was naar totaalrenovatie. Dat is dan ook wat we aanbieden met Victor: een soort sleutel-op-de-deurconcept voor renovatie.”

Volgens Callens is Victor intussen goed voor 15 procent van de omzet van Durabrik en blijft de afdeling “traag maar gestaag” groeien. Waarom wagen de concurrenten van Durabrik zich dan niet op de renovatiemarkt?

“Ik vermoed dat de complexiteit hen afschrikt”, antwoordt Joost Callens. “Bij een renovatie kan je geen prijsbepaling maken vanaf de tekentafel, je moet ter plaatse de situatie inschatten. De onzekerheid is groter en de marges liggen ook een stukje lager.”

Uitkijken naar EPC+

De Vlaamse overheid blijft intussen niet bij de pakken zitten. Eind 2014 al lanceerde toenmalig Vlaams minister van Energie Annemie Turtelboom (Open Vld) het Renovatiepact. Een van de meest zichtbare resultaten van dit initiatief is de BENOveren-campagne, die de Vlaming beter leert renoveren.

In 2017 heeft de Vlaamse overheid ook een nieuw premiesysteem in het leven geroepen: de Totaalrenovatiebonus, een financiële aanmoediging voor wie investeert in drie of meer energiebesparende maatregelen. Ook de Burenpremie zet in op de meer structurele renovaties en stimuleert eigenaars om samen met hun buren te renoveren (zie ook kader Collectief renoveren).

Joost Callens juicht die maatregelen toe, maar denkt dat er voor een trendbreuk meer nodig is. “Het Renovatiepact heeft zeker zijn verdiensten, maar het blijft allemaal erg vrijblijvend”, vindt hij.

“Ik mis in de Vlaamse beleidsplannen enkele woorden, zoals ‘moeten’ en ‘verplicht’. Voor nieuwbouw hebben we op een redelijk korte termijn een grote omslag kunnen maken, precies omdat er een tijdspad is uitgestippeld met duidelijke normen. Dat moet ook kunnen voor bestaande woningen. 2050 is niet morgen, hé. De eigenaars hebben de tijd om de inspanningen te plannen en te spreiden.”

Marc Dillen zit op dezelfde golflengte, maar volgens hem worden de bindende doelstellingen het best gekoppeld aan het moment van de transactie. “Je kunt moeilijk verwachten dat gepensioneerden nog zwaar investeren in hun woning”, vindt hij. “Maar wie een woning koopt, kan die inspanning mee in rekening brengen.”

In dat opzicht is het uitkijken naar de geplande invoering van EPC+. Als uitbreiding op het Energieprestatiecertificaat (EPC) zou EPC+ inzicht moeten geven in het renovatiepotentieel van een woning én de renovatiekosten ramen. Als dat concept goed wordt uitgewerkt, kan het volgens Wouter Hilderson een gamechanger worden.

“Het kan de ogen van veel kandidaat-kopers openen”, meent hij. “Want veel mensen onderschatten de kostprijs van een grondige renovatie.”

Ook Marc Dillen gelooft dat EPC+ kan bijdragen tot meer bewustwording op de koopmarkt. “Als kandidaat-kopers zwart op wit zien dat ze geen 30.000 euro maar 70.000 euro nodig hebben om die verouderde woning in orde te brengen, zullen ze wel twee keer nadenken.”

Zal EPC+ dan ook zorgen voor prijsdruk op de secundaire woningmarkt? “Het gaat een prijsdifferentiatie tot gevolg hebben. Woningen met weinig renovatiekosten zullen hun waarde behouden.”

EPC+ zou ook weleens tot meer afbraak en vernieuwbouw kunnen leiden. En dat is wenselijk, stelt Wouter Hilderson. “We moeten vaker en beter nadenken over welke woningen we nog laten staan en welke beter gesloopt worden. Want veel woningen zijn hopeloos verouderd.”

Matexi-topman Gaëtan Hannecart pleit om dezelfde reden voor de gelijkschakeling van de verlaagde btw voor renovatie (nu 6%) met die voor nieuwbouw (nu 21%). “Het fiscaal beleid staat haaks op de wens naar verdichting van de kernen en de steden”, zegt hij.

“Ontwikkelaars die leegstaande, energieverslindende gebouwen slopen en vervangen door nieuwe, zuinige woningen, voelen nu concurrentie van particulieren die van een voorkeurtarief voor renovatie genieten”, redeneert Hannecart, die voorstander is een eenvormig tarief van 12 procent voor de bouwsector.

Kennis- en schaalprobleem

Het versnipperde eigenaarschap op onze woningmarkt helpt ook niet echt met om met kennis van zaken te renoveren. Vanuit die vaststelling suggereerde het Renovatiepact de renovatie-adviseur in het leven te roepen. Wouter Hilderson vindt dat een goed idee.

“Als je straks op Batibouw rondloopt, krijg je een overvloed aan informatie en adviezen. Elke verkoper, elke producent doet zijn verhaal en misschien hebben ze allemaal gelijk. Maar in het totaalplaatje van een specifieke renovatie is het ene verhaal al wat juister dan het andere. Daarom is het zeker nuttig dat mensen zich laten adviseren door iemand die ook de coördinatie op zich neemt.”

De architecten lieten al snel weten dat zo’n renovatie-adviseur al bestaat: de architect. “Dat is waar”, zegt Hilderson. “De architect is daarvoor eigenlijk de aangewezen professional. Het probleem is dat mensen het nut van zo’n coördinerende/adviserende partij niet inzien en dat ze er dus ook niet willen voor betalen.”