2004: een uitstekend jaar voor de huurders

Tot vorig jaar leek onze hoofdstad te ontsnappen aan de algemene malaise op de kantoormarkt. In 2004 kwam er echter een abrupt einde aan dat Brusselse mirakel: de vraag naar kantoorruimte sputterde en de leegstand nam toe. De huurders zullen er niet om treuren. Zij worden vandaag immers op hun wenken bediend.

Het zijn niet de beste tijden voor wie kantoorvastgoed verhuurt in Brussel. Een voorbeeld: in 2003 bedroeg de huur voor het gebouw aan de Oudergemlaan 22-28 van de vastgoedbevak Cofinimmo 275 euro per vierkante meter per jaar. Volgens de jongste berichten is de huurprijs nu gedaald tot minder dan 200 euro per jaar, met een huurvrije periode van twaalf maanden als premie.

Nu het jaareinde in zicht komt, kijken ze bij veel vastgoedbevaks en andere beursgenoteerde vastgoedportefeuilles dan ook zenuwachtig naar de bezettingsgraad van hun gebouwen. “In de laatste dagen van het vierde kwartaal tonen sommige eigenaren, vooral de Duitsers, zich steeds agressiever op het vlak van de prijzen,” vertelt een vastgoedmakelaar. “Ze aarzelen niet om behoorlijke incentives aan te bieden om gebruikers te verleiden. Maar dat blijft niet duren, ook al wordt 2005 waarschijnlijk weer een jaar van toegevingen.”

“De eigenaars vechten momenteel een verbeten prijzenoorlog uit,” analyseert GaétanClermont van CB Richard Ellis. “En volgens mij zal het nog minstens twee jaar duren tot de moeilijkheden in de gedecentraliseerde zone van Brussel afnemen. Afgezien daarvan blijft de Belgische markt het ook buiten de Leopoldwijk goed doen, op voorwaarde dat de producten goed zijn en de eigenaren professioneel te werk gaan, goede financiële en juridische technieken gebruiken en vooral flexibel zijn.”

Markt met twee snelheden

Op Europees niveau beginnen de meeste barometers, die al twee jaar op slecht weer staan, beterschap te voorspellen. Met nuances: terwijl in Londen (1 miljoen vierkante meter nieuwe opname in 2004), Barcelona (een opname van 600.000 vierkante meter) en Madrid de sporen van het herstel al duidelijk merkbaar zijn, wordt er in Amsterdam (stagnerende markt) en in de Duitse grootsteden (Frankfurt noteert zijn slechtste cijfer in tien jaar) nog altijd niet gelachen.

In Brussel heerst geen euforie, maar houdt men het hoofd boven water. “Na een status-quo bevinden we ons nu in een overgangsfase naar het herstel, maar die zou lang kunnen duren,” meent PierreBondelé, het hoofd van de afdeling kantoren van JonesLangLaSalle. “Het grootste probleem van het ogenblik: de vraag schiet ruim te kort tegenover het bestaande en vooral het geprogrammeerde aanbod.”

Een ander belangrijk fenomeen is dat er zich weer een markt met twee snelheden ontwikkelt: het Central Business District (CBD, de wijken van het centrum) houdt goed stand, terwijl de rest (gedecentraliseerd en de rand) klappen krijgt en soms een leegstand in de buurt van 30 % noteert.

Maar terwijl de Leopoldwijk – een microzone in het CBD die erg in trek is en nog steeds op de interesse van de investeerders mag rekenen – blaakt van gezondheid, begint de toenemende leegstand in de rand ook op de rest van het CBD te wegen. De meest begeerde kantoorwijk van België kent op het einde van 2004 een abnormaal hoge leegstand van ongeveer 7 %. En terwijl de primerent (hoogste huurprijs) in de buurt van 300 euro per vierkante meter per jaar blijft, is de gemiddelde huur met 10 % gedaald naar 154 euro, bij een gemiddelde leegstand van ongeveer 10 %.

“Toch is dat niet alarmerend, zeker niet als je weet dat de meeste leegstaande gebouwen in het centrum tweede of derde keuze zijn,” vindt Gaétan Clermont. “Twee derde van de voorraad is klasse B of C. Die beschikbaarheid is cyclisch en geeft de projectontwikkelaars de kans om hun werk te doen. Door ze op het juiste moment te herontwikkelen, verhogen ze de kwaliteit van het vastgoedpark.”

Europese Commissie laat het afweten

“Het nieuwe gegeven is dat de eigenaars vandaag heel goed beseffen dat de conjunctuur veel slechter is dan vorig jaar. En dan hebben ze nog geluk dat de overheid veel kantoren heeft gehuurd,” zegt PierreColette, die bij Cushman & Wakefield Healey & Baker verantwoordelijk is voor de afdeling kantoren. “Brussel trekt weinig nieuwe bedrijven aan, maar de aanwezige huurders komen bij ons wel aankloppen om op dezelfde markt beter en goedkoper te huren.”

Sommige gebruikers doen er zes maanden over om te beslissen en bekijken niet minder dan veertig of vijftig gebouwen. “Wij zeggen tegen de eigenaars dat het geen probleem is om een gebouw van goede kwaliteit verhuurd te krijgen,” vervolgt Colette. “Maar ze moeten wel bereid zijn om naar de potentiële huurders te luisteren. Die huurders denken trouwens steeds beter na over de financiële en logistieke gevolgen van hun keuze. Ze berekenen nauwkeurig de bruto- en de netto-oppervlakte. Ik vind dat heel gezond.” Colette geeft het voorbeeld van een farmaceutisch bedrijf, dat hem de opdracht gaf om 4000 tot 5000 vierkante meter kantoorruimte te vinden. “Na maanden van onderhandelingen en bezoeken – we hadden 65 dossiers ontvangen – vroeg mijn opdrachtgever of ik hem niets anders kon laten zien. En hij heeft gelijk dat hij het onderste uit de kan wil.”

En hoe zit het met de vraag van de Europese instellingen? De EuropeseUnie, een altijd welkome structurele gebruiker, zou volgens de vastgoedkantoren gemiddeld 60.000 vierkante meter oppervlakte per jaar nodig hebben. Gemiddeld, want de jongste jaren heeft vooral de EuropeseCommissie weinig van zich laten horen. De eigenaars zitten vergeefs te wachten in hun schitterend uitgeruste torens. “De verantwoordelijken voor de huisvesting van het Europees parlement en van de Raad werken op een logische en transparante manier, maar bij de Commissie is het momenteel een rommeltje,” zeggen verscheidene makelaars. De vastgoedkantoren en de eigenaars leven in onzekerheid. De markt is gespannen, maar er is geen spoor van een planning. Iedereen zou daar nochtans bij winnen.

Volgens sommige makelaars zal er in 2005 weinig bijzonders gebeuren, na de hergroepering van de Algemene Directie Onderzoek in de Mondriaan en de terugkeer van de Commissie naar Berlaymont. Afgezien van een enkel lichtpunt – de langverwachte terugkeer, in het eerste kwartaal van 2005, van de vertaaldiensten van de Europese Commissie naar MadouPlaza (de gerenoveerde Madoutoren) – zou de Europese vraag opnieuw onder het jaargemiddelde blijven.

Komt daarbij dat in 2005 verscheidene grote werven voltooid zijn, zodat het aanbod en de leegstand nog zullen toenemen. Alles samen zal in de volgende drie jaar niet minder dan 1,6 miljoen vierkante meter aan nieuwe kantooroppervlakte op de markt komen. Daarna zal Dexia zijn zetel aan het Rogierplein (Internationaal Rogiercentrum) in gebruik nemen en zal de Raad van Europa zijn intrek nemen in het Lexgebouw (60.000 vierkante meter).

Sombere vooruitzichten

“In 2008 zal het nog erger worden,” waarschuwt Pierre Colette. Hij voorspelt dat 2008 een buitengewoon somber jaar zal zijn voor de Brusselse kantoormarkt, tenzij de economie zich snel herstelt. In de volgende jaren komen een heleboel gebouwen (opnieuw) op de markt, zoals de door FortisRE ontwikkelde Astrotoren, HotelEuropa (in de Wetstraat), het bouwblok aan Froissart-Belliard dat projectontwikkelaar Allfin onlangs heeft gekocht om het opnieuw te ontwikkelen, en de laatste fasen van het vrijwel volledig bezette Corporate Village.

Beter nieuws voor de verhuringen in 2005 en 2006 komt van CB Richard Ellis, dat de vraag van de overheid en de privé-sector op meer dan 500.000 vierkante meter schat. Rekening houdend met een heropleving van de economie, zou de bedrijfswereld goed zijn voor meer dan 50 %.

Maar toch: de leegstand in de kantoorwijken van het centrum maakt heel wat eigenaars zenuwachtig. Het Brusselse centrum telt immers niet minder dan 28 gebouwen met meer dan 10.000 vierkante meter aan leegstaande kantoorruimte. Samen vertegenwoordigen ze 462.474 vierkante meter, wat meer is dan de volledige kantooropname voor 2004 (zie kader: Het Brusselse rapport voor 2004).

De vastgoedkantoren klagen niet over de situatie. Ze beweren zelfs dat het een heilzaam effect heeft: gebouwen die hun beste tijd hebben gehad of die niet meer functioneel zijn, verdwijnen op een natuurlijke manier van de markt, zodat de projectontwikkelaars ze kunnen renoveren. Een leeg gebouw kost immers steeds vaker handenvol geld. Een eigenaar die geen grote reserves heeft of die dividenden moet uitkeren, zal dus snel moeten ingrijpen.

Philippe Coulée

De jongste jaren heeft vooral de Europese Commissie weinig van zich laten horen. De eigenaars zitten vergeefs te wachten in hun schitterend uitgeruste torens.

Het Brusselse centrum telt niet minder dan 28 gebouwen met meer dan 10.000 vierkante meter aan leegstaande kantoorruimte.