De duurzame toekomst van werken op kantoor: binnenkort in de Brusselse Noordwijk

De monofunctionele kantoorwijk heeft al even afgedaan en nu moet ook het monofunctionele kantoorgebouw eraan geloven. Een herontwikkeling van zo’n kantoorkolos biedt ook kansen voor de verduurzaming van het gebouw.

Chicago heeft er een, Londen ook en over enkele weken is Brussel aan de beurt. Working From, het coworkingmerk van de hippe hotelketen The Hoxton, heeft de Brusselse Noordwijk uitgekozen voor zijn derde vestiging. In de voormalige IBM-toren, die nu de Victoriatoren heet, zal Working From verdeeld over vier verdiepingen 580 werkposten aanbieden.

Vier jaar geleden startten de vastgoedontwikkelaars en -investeerders DWNTWN en Baltisse met de herontwikkeling van het voormalige Brusselse hoofdkantoor van IBM. Het architectenbureau 51N4E koos ervoor het oorspronkelijke ontwerp van de iconische toren in ere te houden. De schijnbaar ongewijzigde gevel verhult evenwel dat het gebouw een complete make-over kreeg. De belangrijkste betrachting was “het activeren” van het voorheen monofunctionele kantoorgebouw, zegt architect Johan Anrys van 51N4E.

Dat lijkt aardig te lukken. Bevinden de verdiepingen van Working From zich nog in de afwerkingsfase, dan heeft hotel The Hoxton de eerste gasten al verwelkomd. Het hotel combineert 198 kamers met een lobby, twee restaurants en een rooftopbar met een panoramisch terras. Tijdens het eerste zonnige weekend van mei bleek die rooftop meteen populair bij de Brusselaars.

Gasloze toren

WPP heeft ook al zijn intrek genomen in de Victoriatoren. De internationale reclamegroep huurt zeven verdiepingen om haar agentschappen die verspreid zaten over de Brusselse regio, zoals FamousGrey, Ogilvy en Group M, samen te brengen. Dat het de toren moet delen met een hotel is geen probleem, integendeel: “De cohousing met The Hoxton was een van de redenen om voor de Victoriatoren te kiezen”, zei Gio Canini, countrymanager van WPP Belgium, bij de inhuldiging van het gebouw.

“Bedrijven zijn vragende partij voor zo’n wisselwerking”, stelt Jan De Kuyper, co-CEO van DWNTWN. “Het is een meerwaarde voor beide gebruikers”, vult Alex De Witte, CEO Real Estate bij Baltisse, aan. “WPP en The Hoxton maken al afspraken over het gebruik van vergaderzalen en de prijzen van de cocktails. En als WPP snel extra werkruimte nodig heeft, kan het terecht bij Working From.”

Duurzaamheid was voor WPP een andere reden om voor de Victoriatoren te kiezen. Door de betonnen structuur, goed voor 65 procent van het bouwvolume, te behouden en latere functiewijzigingen toe te laten, zetten de ontwikkelaars in op circulariteit. Het gebouw draait op warmtepompen en zonnepanelen. “Dat lijkt nu vanzelfsprekend, maar in 2019, toen we de beslissing namen, was dat nog helemaal niet het geval”, zegt Jan De Kuyper. “De grote verandering is dat nu ook de gebruikers mee zijn. Fossil free is voor veel bedrijven een noodzakelijkheid.”

Volgens DWNTWN en Baltisse ligt de toekomst van de Brusselse kantoormarkt in het versneld verduurzamen van het kantoorpatrimonium. Die analyse onderschrijft ook Frédéric Van der Planken, de CEO van de vastgoedinvesteerder en -beheerder Whitewood. Als manager van Cityforward (zie kader Een turbo voor kantoorreconversie) is hij betrokken bij de duurzame reconversie en herinrichting van de Engie-torens in de Noordwijk. “De vraag naar duurzame, hoogkwalitatieve kantoorruimte overstijgt ruimschoots het aanbod”, stelt hij. “Van de ongeveer 12,5 miljoen vierkante meter kantoorruimte staat ongeveer 7 procent leeg. Dat is op zich al een gering percentage, maar bij de grade A-kantoren, die voldoen aan de nieuwste normen en eisen, zakt de leegstand tot 0,5 à 0,8 procent. Tegenover die 60.000 tot 100.000 vierkante meter staat een jaarlijkse vraag van 250.000 vierkante meter.”

Schaarsteparadox

Kampt de Brusselse kantoormarkt dan met schaarste? Christophe Golenvaux, hoofd van de Brusselse en Waalse kantoorafdeling bij de vastgoedadviseur JLL, bevestigt de lage leegstandspercentages, maar wijst ook op grote regionale verschillen. In het centrum staat slechts 3,9 procent van de kantoorruimte leeg, in de periferie 13,8 procent. Golenvaux voegt eraan toe dat de kantooropname in Brussel sputtert: “In 2022 lag de take-up 30 procent onder het niveau van 2021. We hadden gehoopt op beterschap in 2023, maar de trend zet door.”

De schaarste lijkt ook in tegenspraak met de plannen van enkele grote bedrijven om drastisch te snoeien in hun Brusselse kantoorruimte. Veel werknemers hebben tijdens de pandemie kunnen proeven van de voordelen van telewerk en passen nu voor het dagelijkse pendelen naar Brussel. Uit een studie van JLL blijkt dat het hybride werken nu bij de meerderheid van de kantoorwerkers de voorkeur geniet. “Het klopt dat bedrijven het nu lastiger hebben om hun mensen naar het kantoor te krijgen, maar net daarom is het zo belangrijk te investeren in kwalitatieve kantoorruimte. Het is ook nodig om talent te kunnen aantrekken”, reageert Van der Planken.”

Wat is dat concreet, die kwalitatieve kantoorruimte? “De gebouwen moeten voldoen aan de nieuwste technologische vereisten, ook op milieutechnisch gebied”, antwoordt Van der planken. “Comfort en welzijn op de werkvloer zijn primordiaal. En het hybride werken vereist ook in het kantoor verschillende settings en kantoortypologieën, gaande van open space, over kleine en grotere vergaderruimten en samenwerkplekken tot concentratieplekken.”

“Drie criteria komen altijd terug: duurzaamheid, mobiliteit en diensten”, zegt Christophe Golenvaux. “De energiecrisis heeft de aandacht voor energiezuinigheid nog versterkt. Voor de mobiliteit is de nabijheid van een station een grote troef. Door diensten aan te bieden in het gebouw willen bedrijven een soort van user experience creëren voor hun medewerkers. Bij voorkeur vinden ze die diensten niet alleen in het gebouw, maar ook in de nabije omgeving.”

Die verwachtingen van bedrijven verklaren waarom er ondanks de leegstand en de slabakkende vraag toch een schaarstegevoel heerst op de Brusselse kantoormarkt. Temeer omdat bedrijven ook hun specifieke eisen hebben over de oppervlakte en/of locatie. “Als je alle vakjes wilt afvinken, wordt het lijstje met potentiële panden soms erg kort”, vervolgt Golenvaux.

Golenvaux verwacht overigens dat de tweede jaarhelft beterschap brengt voor de Brusselse kantoormarkt. De Europese Commissie staat op het punt om enkele belangrijke transacties goed te keuren, waaronder de opname van 33.000 vierkante meter in de herontwikkelde Engie-torens. “De markt kijkt uit naar de officiële bevestiging”, zegt Golenvaux. “De deal zal niet alleen het opnamecijfer opkrikken, het is ook een signaal dat er opnieuw beweging in de markt zit.”

Tegelijkertijd legt de langverwachte transactie ook een pijnpunt van de Brusselse kantoormarkt bloot: de grote afhankelijkheid van de Europese instellingen en andere overheden. Onze hoofdstad heeft in de voorbije twee decennia veel van haar aantrekkingskracht op bedrijven verloren. De Brusselse kantoormarkt is nu in grote mate een vervangingsmarkt: organisaties ruilen het ene gebouw voor het andere. “Onze deal met WPP was een van de grootste verhuringen aan een bedrijf van de voorbije jaren”, duidt Alex De Witte. “Grote bedrijven die Brussel uitkiezen voor hun nationale of Europese hoofdkantoor? Dat is al van begin de jaren 2000 geleden.”

Lage huurprijzen in Vlaanderen

De Vlaamse kantoormarkt, met Antwerpen en Gent als belangrijkste deelmarkten, volgt in grote lijnen de Brusselse. “De kantooropname in Vlaanderen stabiliseert op een niveau dat overeenstemt met het vijfjarig gemiddelde”, zegt Steven Peeters, hoofd van de Vlaamse kantoorafdeling van JLL.

Dat klinkt toch iets beter dan de haperende take-up in Brussel. Het snoeien in kantoorruimte gebeurt vooral in de hoofdkantoren, en die vind je minder in Vlaanderen dan in Brussel. Vaak gaat een kleiner (Brussels) hoofdkantoor ook gepaard met een decentralisatie. “Om mensen toch naar het kantoor te krijgen, zetten bedrijven vaker in op kwalitatieve regiokantoren”, zegt Steven Peeters.

Toch ontsnapt ook de Vlaamse kantoormarkt niet aan de opmars van telewerken. En ook daar leidt dat vaak tot ‘minder maar betere kantoorruimte’. Dat vergt een upgrade van het kantoorpatrimonium. Peeters vermeldt de transformatie door Intervest van Greenhouse Collection at the Singel, het vroegere Mercatorgebouw in Antwerpen, als een mooi voorbeeld: “Het is voor de Antwerpse markt met 210 euro per vierkante meter per jaar, inclusief parking, een relatief duur gebouw. Aanvankelijk verliep de verhuur minder vlot. Ik vermoed dat dat bij Intervest toch tot enige zenuwachtigheid heeft geleid, want ze hadden zwaar geïnvesteerd in de renovatie en verduurzaming. Maar we verwachten dat het gebouw tegen de zomer volledig verhuurd zal zijn.”

Whitewood, van oorsprong een Antwerps bedrijf, kijkt de kat uit de boom in Antwerpen. “De Antwerpse markt heeft één groot probleem: het lage huurprijsniveau”, zegt Van der Planken. Dat laat zich vooral voelen in de concurrentie met residentiële ontwikkelingen. De prijzen voor residentieel vastgoed in het centrum van Antwerpen liggen niet veel onder het Brusselse prijsniveau. Voor kantoren is er wel een aanzienlijk huurprijsverschil. “Dat bedraagt bijna 40 procent”, zegt Van der Planken. “Terwijl de kostprijs van een kantoorrenovatie uiteraard hetzelfde is.” Het maakt dat het voor kantoorontwikkelaars in Antwerpen lastig opboksen tegen residentiële spelers.

Steven Peeters erkent dat lage huurprijsniveaus een rem zijn op de upgrade van kantoorvastgoed, maar hij merkt op dat de huurprijzen in Antwerpen in de lift zitten. “De magische grens van 200 euro komt in zicht. De kantoorgebruikers beseffen dat die prijs verantwoord is, omdat er ook meer tegenover staat: betere kantoorruimte en een lagere energiefactuur.”