Wouter Thierie (ING België): ‘De woningprijzen staan onder druk’

De stijgende rente, de strengere energienormen en de economische onzekerheid zetten een domper op de prijzen van woningen. De vastgoedprijzen zullen dit en volgend jaar na inflatie afnemen, voorspelt Wouter Thierie van ING. Hevige schokken worden niet verwacht.

Wouter Thierie, de vastgoedanalist van ING België, verwacht dit jaar dat de mediaanprijs van Belgische woningen stijgt met 5 procent. Volgend jaar rekent hij op een stagnatie (+1%). In reële termen, dus rekening houdend met een inflatie van 10 procent, is dat een gevoelige daling. De stijgende rente is de belangrijkste oorzaak van die krimp. “De rente voor een hypothecair krediet met een looptijd van twintig jaar is sinds begin dit jaar meer dan verdubbeld”, analyseert Thierie tijdens een interview met Kanaal Z. “Hij steeg van 1,4 procent in januari tot bijna 3 procent vandaag de dag.”

Lees verder onder de video

Een renteverhoging van 1,5 procent heeft als effect dat de leencapaciteit met 10 à 15 procent afneemt. “Er is heel wat onzekerheid in de markt”, bevestigt John Romain van Immotheker. “Er zijn steeds minder kopers en hun leencapaciteit is sterk afgenomen. Hoe hoger de rentevoeten, hoe moeilijker het voor kopers wordt. Eén lichtpuntje: de huizenmarkt is aan het veranderen in een kopersmarkt, waardoor de prijzen op termijn kunnen zakken.”

Volgens de recentste Notarisbarometer klom de gemiddelde woningprijs in de eerste helft van dit jaar met 6,3 procent. Ook dat is een reële prijsdaling. Het aantal transacties nam de voorbije zomer af met een vijfde. De Nationale Bank heeft berekend dat het aantal woonkredieten in de eerste acht maanden van dit jaar is gedaald met 21 procent.

ING rekent erop dat de vraag naar vastgoed stabiel blijft. Het aantal huishoudens zal de komende jaren nog groeien. Dat gaat gepaard met een stabiele koopkracht door de automatische loonindexering en de sterke groei van de werkgelegenheid. Volgens het Federaal Planbureau zal de koopkracht van de Belgische gezinnen in de tweede helft van het jaar nog stijgen. Wel veroorzaken de aanhoudende oorlog in Oekraïne en de hoge inflatie onzekerheid, waardoor huizenkopers hun aankoopbeslissing mogelijk uitstellen.

Beperkte huurindexering

De energiecrisis straalt negatief af op de woningmarkt, concludeerde ING al in een eerder marktonderzoek. De strengere regelgeving rond woningen met een zwakke energiescore zal hun waarde aantasten. En het wordt er niet beter op. Onlangs besliste de Vlaamse regering dat verhuurders dit jaar voor slecht geïsoleerde woningen slechts een beperkte huurindexering mogen doorvoeren. Ook dat beïnvloedt de waardering.

Filip Dewaele, voorzitter van Dewaele Vastgoedgroep, sluit in een interview met Trends niet uit dat die maatregel wordt verlengd. Hij wijst erop dat ook andere energiebeleidsmaatregelen wegen op de vastgoedmarkt. “Niet alleen de eigenaars van een verhuurwoning worden gedwongen hun pand te verduurzamen”, zegt hij op Trends.be. “Vanaf 1 januari 2023 moet élk huis en élk appartement dat wordt aangekocht na vijf jaar aan energetische minimumnormen beantwoorden. De eigenaar-bewoner die ze negeert, hangen sancties boven het hoofd.”

“Steeds meer kopers zullen in hun budget rekening moeten houden met de verplichting om vanaf 1 januari energieverslindende woningen te renoveren, wanneer ze een woning aankopen”, voorspelt Wouter Thierie. “Dat zal natuurlijk druk zetten op de vastgoedprijzen in het onderste segment van de markt.” Immotheker berekende dat de renovatiekosten om het gevraagde EPC-label te halen al snel oplopen tot 50.000 euro en meer. Rekening houdend met een gemiddelde woonlening van 200.000 euro verhoogt die maatregel de woonlast met 25 procent.

“Kopers móéten dat meenemen in hun financieel plan. Ofwel kun je dat bedrag zelf financieren, ofwel moet je er extra voor lenen”, aldus John Romain. Dat heeft gevolgen voor de prijs van de woningen. “Energiezuinige woningen met een goede ligging en in goede staat zullen niet zo snel in prijs dalen, omdat ze worden gekocht door de hogere middenklasse”, zegt hij. “Energieverslindende woningen met een slecht EPC-label aan de onderkant van de woonmarkt worden gekocht door de lagere middenklasse, jongeren en singles. Die prijs zal wél moeten zakken: anders zijn ze voor die doelgroep onbetaalbaar.”