Filip Dewaele (Dewaele Vastgoedgroep): ‘Beperkte huurindexering heeft nefaste gevolgen voor laagste inkomens’

De Vlaamse regering beperkt tijdelijk de prijsindexering voor de verhuur van woningen die niet beantwoorden aan energienormen. Filip Dewaele, de voorzitter van de grootste onafhankelijke vastgoedverhuurmakelaar van het land Dewaele Vastgoedgroep, heeft begrip voor de maatregel, maar waarschuwt ook.

Is een beperking van de huurindexering voor woningen met een hoge energiefactuur te verdedigen?

FILIP DEWAELE. “Deze maatregel zat er aan te komen sinds de invoering van de EPC-normen in 2009. Toen had de sector al de reflex dat de invoering van een energiecertificaat ooit een in een belastingmodel zou gegoten worden. Het is voor het beleid een minder dure maatregel om de verduurzaming van het woningarsenaal te realiseren dan een omslachtig systeem van subsidies. De maatregel is perfect te verdedigen vanuit dat standpunt van de duurzaamheid.”

Bestaat de kans dat wat oudere verhuurders uit de verhuurmarkt worden geduwd omdat ze niet over de middelen beschikken om de renovatie te bekostigen?

DEWAELE. “Dat gevaar is reëel. Die eigenaars, dikwijls mensen die enkele pandjes verhuren ter aanvulling van hun zelfstandigenpensioen, willen zich dikwijls de financiële en bouwtechnische zorgen van een renovatie niet op de kop halen. Dikwijls verkopen ze hun eigendom dan liever. Ofwel koopt een promotor deze eigendom met de rest van de blok en kan hij het als een nieuwbouwproject met kleinere eenheden op de markt zetten. Ofwel waagt een jong gezin zijn kans en zal het rustig in zijn eigen tempo de renovatie doen. Die verhuurwoning verdwijnt dan enkele decennia van de verhuurmarkt. Heel wat gezinnen die zo’n renovatie opstarten, beseffen echter nog niet heel goed welke risico’s ze lopen. Niet alleen de eigenaars van een verhuurwoning worden immers gedwongen om hun pand te verduurzamen. Vanaf 2023 moet élk huis of élk appartement dat wordt aangekocht na vijf jaar aan energetische minimumnormen beantwoorden. De eigenaar-bewoner die ze negeert, hangt vrij zware sancties boven het hoofd.”

Zal zo’n renovatie van het woningarsenaal dan niet leiden tot ofwel hogere verhuurprijzen ofwel een kleiner verhuuraanbod?

DEWAELE. “Daar wringt het schoentje. Het goedkopere verhuursegment dreigt door deze maatregelen uit de markt te worden geduwd. Net de financieel zwakkere gezinnen kunnen dit soort panden nog betalen. Als zo’n goedkope woning echter na een renovatie een pak aantrekkelijker is geworden om te verhuren, zullen verhuurders de kosten willen doorrekenen aan de huurders. Misschien kan dat niet onmiddellijk tijdens een bestaand huurcontract, maar gebeurt dat wel in een latere fase voor een nieuwe huurder.

“Dit perfect te verdedigen beleid heeft dus op termijn perverse consequenties. Op zich is de modernisering van het huuraanbod uiteraard een goede zaak. Maar de consequentie is nu eenmaal dat de gemiddelde huurprijs zal stijgen door de kwaliteitsverbetering. Dat gebeurt niet van vandaag op morgen, maar de evolutie is onvermijdelijk. Het laagste inkomenssegment dreigt ervoor op te draaien. En er is geen alternatief aanbod aan sociale woningen.”

De verhuurders kunnen ook opteren om de indexatie een jaar te laten voor wat ze is en ze volgende jaar terug in te voeren, als de maatregel is uitgedoofd?

DEWAELE. “Dat kunnen ze hopen. Op een pandje met een verhuurprijs van pakweg 800 euro per maand moeten ze dan een 1.000 euro aan huur inleveren. Ze draaien dan op hun manier mee op voor de hogere energiekosten. Is dat verstandig? Voor een jaar winnen ze erbij. Maar op middellange termijn zullen ze hun eigendom toch sowieso moeten vernieuwen. En wie zegt dat deze maatregel niet wordt verlengd?

“Eigenaars zijn trouwens al volop op zoek om dit soort maatregelen te omzeilen. Het is bijvoorbeeld perfect mogelijk om te werken met één- tot driejaarlijkse contracten, waarbij de huur met de verhuurder na elke periode weer wordt onderhandeld. Het is maar de vraag of dat voor beide partijen een goeie zaak is. Wij als makelaars raden onze klanten in elk geval aan om een pand te verhuren op een meer duurzame manier. Dan heb je er als eigenaar ook al heel wat minder kopzorgen mee.”