Verhuren in 2014: Eerst rendement, dan meerwaarde

De Belgische woningprijzen houden goed stand. Een neveneffect van de hoge prijzen is dat jonge mensen de huurmarkt herontdekken. Dat is goed nieuws voor wie belegt in residentieel vastgoed.

Wat is een goed instapmoment? Het is een vraag waarmee ook kandidaat-vastgoedbeleggers worstelen. Berichten over een overgewaardeerde Belgische vastgoedmarkt helpen niet om de stap te zetten. Onlangs kwam de OESO met de onheilstijding dat onze woningprijzen in vergelijking met de huurprijzen maar liefst 63 procent te hoog liggen.

Die analyse werd fel betwist, onder meer omdat de Belgische huurprijzen door de zwakke huurmarkt erg laag zijn. De vastgoedmarktonderzoeker Pascal De Decker noemt de uitkomst van de OESO-studie onzin, “want hoe kun je een price-to-rentratio berekenen als je voor de component ‘rent’ niet over degelijke data beschikt?’ Een maand eerder klonk bij de kredietbeoordelaar S&P nog een heel ander geluid: ook in de komende jaren zullen de woningprijzen in ons land nog (licht) stijgen.

Dat is verwarrend, maar niet echt relevant voor wie gelooft dat voor langetermijnbeleggingen timing er eigenlijk niet toe doet. Vastgoed vraagt bij uitstek een langetermijnhorizon. En nog meer in ons land, omdat de hoge transactiekosten en -belastingen een fors bedrag beknibbelen op een eventuele snelle meerwaarde.

Huurrendement onder druk

Voor de meeste particuliere beleggers in vastgoed komt de meerwaarde pas op de tweede plaats. Wat voor hen telt, is het huurrendement, omdat verhuren elke maand zekere inkomsten oplevert. Doordat de vastgoedmarkt in ons land erg divers en versnipperd is, zijn er geen betrouwbare cijfers over de rendementen. “In de sector zegt men al te gemakkelijk dat je een rendement van 3 tot 4 procent moet halen”, zegt Jan Jassogne, afgevaardigd bestuurder van de Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen. “Maar wat dat percentage inhoudt, loopt soms sterk uiteen. Is het bruto of netto? Is het inclusief de meerwaarde? Dat is niet altijd duidelijk.”

Het verschil tussen bruto en netto is nochtans wezenlijk, om een juiste beoordeling te kunnen maken. Wie zich blindstaart op een aantrekkelijk brutorendement, kan weleens bedrogen uitkomen. Aan een vastgoedbelegging zijn belangrijke kosten verbonden: belastingen, onderhoudskosten en beheerskosten. Verhuurders moeten ook een mogelijke leegstand en wanbetaling incalculeren. Volgens Katelijne D’Hauwers, directeur van de Verenigde Eigenaars (de nieuwe naam van het Algemeen Eigenaars Syndicaat), wegen leegstand en wanbetalingen meer en meer op het rendement. “Wij gaan vandaag uit van een gemiddeld nettorendement van 2,5 procent. Een paar jaar geleden was dat nog 3 à 3,5 procent. De verzwakking van de huurmarkt speelt vastgoedbeleggers parten. Zo zien we dat de betalingsachterstand bij huurders de laatste jaren is toegenomen.”

Er is nog een andere verklaring voor het tanende rendement: de hogere vastgoedprijzen. Het nettohuurrendement wordt in de meest rudimentaire vorm berekend op basis van de verhouding tussen de jaarlijkse huuropbrengst en de aankoopwaarde. Vooral in het lagere prijssegment zijn de woningprijzen de voorbij tien jaar sterk gestegen. Als de huurprijzen niet in hetzelfde tempo volgen, resulteert dat in een lager rendement.

Hopen op meerwaarde

Dat brengt ons terug bij de meerwaarde. Een rendement van 2,5 procent voor een behoorlijk illiquide belegging is niet echt om over naar huis te schrijven. “Dat is inderdaad niet veel”, geeft D’Hauwers toe. “Maar de meeste van onze leden rekenen toch op een mooie meerwaarde.” Ook Jan Jassogne benadrukt dat bij een vastgoedbelegging meerwaarde een belangrijke component is. “Vastgoed is waardevast en stijgt normaal gezien in waarde.” Maar, voegt hij er onmiddellijk aan toe, “die meerwaarde is natuurlijk niet gegarandeerd”.

Voorspellingen over de waarde-evolutie van vastgoed zijn uiterst moeilijk, omdat er veel factoren op inspelen. Het algemene economische klimaat, de evolutie van de rente, belastingen, de regelgeving, de ruimtelijke ordening en de demografie, om er maar enkele te noemen.

Kijken we naar de factoren die de prijzen de voorbije tien jaar hebben doen stijgen, dan ziet het toekomstige plaatje er niet zo rooskleurig uit. Veel marge voor een verdere rentedaling is er niet. De economische groei in ons land zal ook niet onmiddellijk sterk aantrekken. Voor nieuwe fiscale stimuli voor vastgoed is weinig of geen budgettaire ruimte. Het is zelfs de vraag of de huidige voordelen – denk aan de woonbonus – nog houdbaar zijn. En de banken staan duidelijk meer op de rem bij hun kredietverlening dan voor de financiële crisis. De demografie – onder meer via de vergrijzing, immigratie en de gezinsverdunning – vormt wel een belangrijk tegenwicht. Doordat het aantal nieuwbouwwoningen achterblijft op het aantal nieuwe gezinnen, ontstaat er schaarste en een prijzendruk op de markt van de bestaande woningen, vooral in het goedkopere segment.

Uitkijken met niches

Hogere woningprijzen kunnen ook goed nieuws zijn voor de privéhuurmarkt. De meeste jonge mensen zijn verplicht eerst te huren; soms doen ze dat voor een lange periode. Volgens de makelaarsketen Century 21 is de leeftijd waarop Belgen hun eerste vastgoedaankoop doen, opgelopen tot 30 à 35 jaar, tegenover nog 28 jaar in 2011. De jonge huurders zorgen voor zuurstof op de huurmarkt, die in ons land nog te veel een kleine restmarkt is: mensen worden huurder omdat ze geen woning kunnen kopen.

Jan Jassogne meent alvast dat jonge starters een interessant huurpubliek zijn, met een beperkt risico op wanbetaling. Idem voor senioren. “Als je op een van die doelgroepen wilt mikken, is de locatiekeuze erg belangrijk”, geeft hij mee. “Voor jonge, werkende mensen is de nabijheid van een station met goede verbindingen een belangrijke troef. Voor oudere mensen is het belangrijk dat ze op wandelafstand van een aantal voorzieningen wonen.”
Katelijne D’Hauwers suggereert dat wie zijn belegging zoekt buiten het klassieke residentiële vastgoed, ook hogere rendementen kan halen. “Studentenkamers doen het goed, deels omdat de risico’s op leegstand en wanbetaling beperkt zijn”, zegt ze. Doorgaans zijn het immers de ouders die de huur betalen. Daartegenover staat dat een studentenkamer die leegstaat aan het begin van het academiejaar vaak leeg blijft tot begin september van het volgende jaar. Omdat studentenkamers een niche zijn, is het ook opletten voor een overaanbod. Met een goede locatiekeuze, bijvoorbeeld dicht bij de belangrijke faculteiten, kan dat risico worden beperkt.

Een andere nadeel van studentenvastgoed is dat er voor de verhuurder meestal behoorlijk veel werk inkruipt, want studenten op kamers zijn zelden doe-het-zelvers. “Als je als verhuurder van een aantal studentenkamers voor het kleinste klusje telkens een vakman tegen 40 euro per uur moet inhuren, weegt dat fors op het rendement”, merkt Jan Jassogne op.

Ook garageboxen en parkeerplaatsen zijn een populair alternatief voor het klassieke huurappartement. Het onderhoud is meestal beperkt, en het risico op wanbetaling en leegstand is klein. De keerzijde van de medaille is dat de investeringsbedragen door de hoge vraag sterk zijn gestegen. En een wijziging in het parkeerbeleid van de stad kan de markt plots verstoren.

Laurenz Verledens