De torenhoge inflatie laat zich overal voelen, ook in de huurprijzen. In welke mate mogen verhuurders die doorrekenen? En wat zijn de nieuwe regels voor energieverslindende huurwoningen?
De inflatie, die het Federaal Planbureau voor dit jaar op 9,3 procent schat, maakt niet alleen uw boodschappen in de supermarkt, restaurantbezoek, tankbeurten en nutsvoorzieningen in huis fors duurder. Wie een woning huurt, voelt mogelijk ook de impact van die algemene prijsstijging: de verhuurder heeft wettelijk het recht de huurprijs één keer per jaar te indexeren, om gelijke tred te houden met de evolutie van de inflatie. Maar hoe gebeurt dat in de praktijk? En aan welke regels dient de verhuurder zich te houden?
Vrij bepaald
Woninghuurprijzen mogen in ons land vrij worden bepaald. De huurder en de verhuurder spreken een maandelijkse huurprijs af, die wordt vastgelegd in de huurovereenkomst. Die huurprijs kan in principe niet worden aangepast tijdens de duur van het contract. De verhuurder mag de huur echter wel jaarlijks aanpassen aan de kosten van levensonderhoud. Voor die indexering wordt gekeken naar de evolutie van de gezondheidsindex, die geen rekening houdt met de prijsschommelingen van alcoholische dranken, tabakswaren en motorbrandstoffen.
Indexeren is niet hetzelfde als de huurprijs willekeurig verhogen. De indexeringsformule is wettelijk vastgelegd. De berekening gebeurt op basis van de initieel afgesproken huurprijs, de aanvangsindex en de nieuwe index. Alle details vindt u op de website van Belgische dienst voor statistiek Statbel door te zoeken op huurindexatie en door te klikken naar ‘documentatie’. Met de officiële Huurcalculator van de overheid kunt u gratis en gemakkelijk en snel een geïndexeerde huurprijs berekenen.
“Een huurindexering mag in principe eenmaal per jaar gebeuren”, zegt Katelijne D’Hauwers, de directeur van de vzw Verenigde Eigenaars. “Dat mag ook wanneer daarover niets in de huurovereenkomst staat. Alleen als die mogelijkheid expliciet is uitgesloten in het contract, mag het niet. Men gaat er soms van uit dat de aanpassing aan het begin van een nieuw jaar moet gebeuren, maar dat klopt niet. Stel dat een huurcontract van start ging op 1 september 2021, dan mag de verhuurder ten vroegste op 1 september 2022 een indexering toepassen.”
Door de torenhoge inflatie mogen huurders een aanzienlijke verhoging van de huurprijs verwachten, tot zelfs 8 procent. Politici van verschillende partijen pleiten dan ook voor een plafonnering van de huurindexering, bijvoorbeeld tot 2 procent. Voor een maandelijkse huur van 750 euro kan dat al snel een verschil van 500 euro op jaarbasis betekenen. Voorlopig blijft het evenwel bij plannen.
Mag wel, moet niet
De indexering van de huurprijs gebeurt nooit automatisch. De verhuurder moet de huurder daarvan schriftelijk op de hoogte brengen, met de details van de berekening. Dat kan met een gewone brief of een e-mail. Als nadien blijkt dat de huurder het bedrag niet heeft aangepast, doet de verhuurder er goed aan een aangetekende brief sturen. Helpt dat niet, dan kan de verhuurder de aanpassing vorderen via de vrederechter. Daarvoor geldt wel een verjaringstermijn van een jaar. De verhuurder moet dus binnen het jaar naar de rechtbank stappen.
Bij een laattijdige indexering mag de verhuurder maximaal drie maanden teruggaan in de tijd. Stel dat een verhuurder in november 2022 de indexering vraagt voor een huurcontract dat van start ging op 1 september 2021, dan kan hij die indexering toepassen vanaf 1 september 2022. Vraagt hij indexering pas in januari 2023, dan mag hij de verhoging doen ingaan vanaf 1 oktober 2022.
De verhuurder is niet verplicht een huurindexering door te voeren. Uit een rondvraag bij enkele eigenaars blijkt zelfs dat zij de wettelijk toegelaten prijsverhogingen vaak buitensporig vinden. Ze vinden het belangrijker hun goede huurder te behouden, en zo eventuele leegstand, opfrissingskosten en makelaarscommissies te vermijden.
Een verhuurder mag er dus ook voor kiezen de jaarlijkse indexering niet of slechts gedeeltelijk door te voeren. Weet wel dat de berekening onveranderd blijft. Stel dat de verhuurder voor het komende jaar een wettelijk toegelaten verhoging van bijvoorbeeld 60 euro per maand niet doorrekent en de huurprijs bij de volgende indexering in 2023 met 40 procent zou mogen stijgen, dan mag de verhuurder in 2023 de huurprijs in principe met 100 euro verhogen.
Energieverslindende woningen
Sinds 1 oktober 2022 gelden wel nieuwe indexeringsregels voor energieverslindende huurwoningen. “De huurprijzen van panden met een niet-energiezuinig EPC-label E of F mogen een jaar lang (tot 1 oktober 2023, nvdr) niet worden geïndexeerd”, zegt Bart van Opstal, de woordvoerder van Notaris.be. “Verhuurders van woningen met het energielabel D mogen de maximale wettelijk toegelaten indexering slechts voor de helft doorrekenen aan hun huurder.”
Huur bepalen
Om een huurprijs te bepalen, kunnen eigenaars zich eventueel laten leiden door een indicatieve berekening van de Huurschatter (Vlaanderen), de Grille des Loyers (Wallonië) of de module op de website van Brussel Huisvesting. Al die onlinetools zijn gratis.
