Buikgevoel kan bij beleggen in vastgoed soms het verschil maken, maar het is ook risicovol. Een goede voorbereiding, nuchter rekenwerk en realistische verwachtingen blijven cruciaal voor wie rendement wil halen zonder te moeten afrekenen met onaangename verrassingen.
De aankoop van de eigen woning is voor veel mensen de grootste investering in hun leven. Sommigen gaan later nog voor een tweede woning, als belegging. In beide gevallen is haast een slechte raadgever. Maar er zijn belangrijke verschillen. Wie voor zichzelf koopt, hecht vooral belang aan woonbeleving. Voor een belegger primeert doorgaans het rendement. Die andere insteek vereist ook andere afwegingen. Waar moet een beginnende vastgoedbelegger dan precies op letten en waar liggen de valkuilen? We vroegen het aan twee specialisten in beleggingsvastgoed: Eric Dings van de onafhankelijke vastgoedadviseur Ex-Stra en Valentin Vanryckeghem van Altro Invest, de investeringsafdeling van de vastgoedmakelaar Altro Vastgoed.
1. Slecht voorbereid aan de start komen
In vastgoed beleggen is vrij arbeidsintensief en dat begint al bij de voorbereiding. “Veel beginnende vastgoedbeleggers onderschatten hoe complex dat is”, zegt Eric Dings. “Een pand kopen als investering klinkt eenvoudig, maar er komt veel bij kijken. Je moet je grondig inlezen en je huiswerk maken. Vaak zetten mensen impulsief de stap naar vastgoed, bijvoorbeeld omdat de beurzen slecht presteren. Ze kloppen dan aan bij een vastgoedmakelaar met het idee dat die hen wel op weg zal helpen. Maar een makelaar blijft in de eerste plaats een verkoper. En ook een projectontwikkelaar wil natuurlijk zijn project verkopen. Je mag daar dus niet blind op vertrouwen. Twee vragen zijn essentieel. Ten eerste: kan ik dit pand gemakkelijk verhuren? Ten tweede, en minstens even belangrijk: kan ik het over twintig, vijfentwintig jaar ook vlot weer verkopen en aan wie? Als je beide vragen met ‘ja’ kunt beantwoorden, zit je goed.”
‘Ik hoor soms dat klanten willen investeren in vastgoed, om er later, als ze met pensioen zijn, zelf in te gaan wonen. Ik raad dat af. Wonen en investeren zijn twee verschillende dingen’
Valentin Vanryckeghem maakt een gelijkaardige analyse. “Wie veilig wil spelen, mikt op een zo groot mogelijke doelgroep. Dan hebben we het over de klassieke residentiële huur, want wonen is een basisbehoefte”, zegt hij. “Dat wil niet zeggen dat bepaalde niches niet interessant kunnen zijn. In veel studentensteden is er een schaarste aan studentenkoten. De studentenpopulatie piekt, de verhuur zal wellicht vlot gaan. Maar zal dat ook nog over tien jaar zo zijn? Door je te richten op deelgroepen, vereng je het aantal kandidaat-huurders.”
Eric Dings komt nog terug op het verkooppotentieel. “Vlot verhuren betekent niet automatisch dat je ook vlot kunt verkopen”, waarschuwt hij. “Neem hotelkamers. Het maandelijkse huurrendement kan best aantrekkelijk lijken. Maar aan wie kun je zo’n hotelkamer over twintig jaar verkopen? Alleen aan een andere investeerder, en die markt is veel kleiner dan de brede woningmarkt. Bovendien: wat krijg je dan nog voor een verouderde hotelkamer? Wellicht geen topprijs.”
2. Te emotioneel investeren
Het tastbare van vastgoed spreekt veel mensen aan. “Maar daar hangt ook een risico aan vast”, waarschuwt Valentin Vanryckeghem. “Emotie kan gaan primeren op ratio. Probeer je keuzes te maken op basis van objectieve criteria: vierkantemeterprijzen, rendement, cashflowplanning… Kijk ook door de marketing van projectontwikkelaars heen. In hun folders ziet alles er fantastisch uit, maar een mooi toekomstbeeld mag niet het belangrijkste criterium zijn.”
Eric Dings sluit zich daarbij aan en benadrukt het onderscheid tussen een aankoop voor eigen bewoning en als investering: “Als je iets zoekt om zelf in te wonen, moet je daar graag wonen. Een investeringspand hoeft niet noodzakelijk naar jouw smaak te zijn; het is niet voor jezelf. Ik hoor soms dat klanten willen investeren in vastgoed, om er later, als ze met pensioen zijn, zelf in te gaan wonen. Ik raad dat af. Wonen en investeren zijn twee verschillende dingen. Een functionele keuken in een investeringspand is niet dezelfde keuken die jij graag thuis hebt.”
Laat je vooral ook niet onder tijdsdruk zetten, geeft Eric Dings nog mee. “Want dan riskeer je zaken over het hoofd zien”, zegt hij. “En je zal misschien te duur aankopen. Veel mensen denken dat ze een unieke kans mislopen als ze niet meteen toeslaan, maar dat is een misvatting. Er komen altijd nieuwe opportuniteiten op de vastgoedmarkt.”
3 Te vroeg of te laat verkopen
Snel rijk worden met vastgoed is weinig realistisch, benadrukt Eric Dings. “Dat komt door de hoge aankoopkosten in ons land. Voor je die hebt terugverdiend, moet een pand al flink in waarde gestegen zijn, en dat vraagt tijd. Maar er is ook een voordeel: die drempel zorgt ervoor dat de Belgische markt veel stabieler is dan, bijvoorbeeld, de Nederlandse, waar de prijzen sterker op en neer gaan. Bij ons is de markt al vijftig jaar vrij stabiel. Hopelijk blijft dat zo. Maar na vijf à zes jaar verkopen is dus zelden een goed idee.”
“Vastgoed is per definitie een langetermijninvestering”, zegt ook Vanryckeghem. Hij wijst ook op een ander gevaar: een investeringspand te lang houden. “Het kan soms interessant zijn na verloop van tijd je meerwaarde te realiseren. Je verkoopt dan een pand om je patrimonium te vernieuwen of te optimaliseren. Na pakweg vijftien à twintig jaar beginnen de onderhoudskosten vaak sterk op te lopen, en zijn ook meer structurele investeringen nodig. Wij raden dan aan eerst de marktwaarde van het pand in de huidige staat te bekijken en af te wegen wat een renovatie oplevert tegenover een verkoop en een nieuwe aankoop. Renovaties vergen tijd, brengen risico’s mee en zijn niet altijd de meest rendabele keuze.”
Volgens Valentin Vanryckeghem is het sowieso verstandig je vastgoedpatrimonium elke tien jaar te herevalueren. “Een lokale vastgoedmarkt kan soms snel veranderen. Wat tien jaar geleden een B-locatie was, kan intussen een toplocatie zijn. Soms is verkopen en herinvesteren interessanter, om het patrimonium rendabel en futureproof te houden.”
Ook bij successieplanning loont het tijdig na te denken over de vastgoedportefeuille, stelt Vanryckeghem: “Als een woning in de nalatenschap komt, eindigt dat vaak in een gedwongen verkoop in onverdeeldheid. Dat kun je vermijden door vroeger al een optimalisatie of herverdeling te overwegen.”
4. Niet profiteren van het hefboomeffect
Een van de troeven van een directe belegging in vastgoed is de mogelijkheid de investering gedeeltelijk te financieren met geleend kapitaal. Dat creëert een hefboomeffect: het krikt rendement op de eigen inbreng op. Dankzij de financiering kun je ook meer investeren dan met alleen eigen middelen, en mag je dus rekenen op hogere huuropbrengsten.
Veel beginnende vastgoedbeleggers zijn niet bekend met of overtuigd van dat principe, ervaart Valentin Vanryckeghem: “We zien vaak dat mensen met wat kapitaal van plan zijn het investeringspand volledig met eigen middelen te financieren. Een appartement van 350.000 euro betalen ze gewoon met spaargeld. Wij stellen dan meestal voor te optimaliseren. Bijvoorbeeld: 100.000 euro eigen inbreng, de rest financieren, en met het resterende budget eventueel een tweede pand aankopen. Vanuit de conservatieve Belgische houding wordt dat nog te weinig bekeken.” Overigens kan men natuurlijk ook opteren voor een andere belegging, als bestemming voor het resterende budget.
Het is ook een misvatting dat oudere beleggers moeilijker een lening krijgen, stelt Valentin Vanryckeghem: “Wij zien meestal het tegenovergestelde: oudere mensen krijgen een betere kredietscore en genieten dus van gunstigere voorwaarden.” Hij geeft wel toe dat het hefboomeffect door de gestegen rente vandaag beperkt is. Bij een hoge rente in combinatie met een beperkt rendement kan er zelfs een negatief hefboomeffect optreden. Goed rekenen en je huiswerk maken, is dus de boodschap.
5. Cashflows uit het oog verliezen
Je kunt proberen veel te lenen om het hefboomeffect maximaal te benutten, maar daardoor stijgt ook het risico. Want wat als het pand lang leegstaat en je de maandelijkse aflossingen niet kunt betalen? Voor elke belegging geldt dat je er een goed gevoel bij moet hebben. Een goede nachtrust is immers ook veel waard. Daarom vindt Eric Dings het geen goed idee je blind te staren op rendement: “Je mag toch ook niet te veel risico nemen bij je financiering. De jaarlijkse cashflows zijn ook belangrijk. En daarvoor geldt: spring niet verder dan je stok lang is. Je weet nooit wat de toekomst brengt. Je kunt ziek worden of je baan verliezen. Als je dan elke maand 1.000 of 1.500 euro van je loon moet bijstorten om het project te financieren, weegt dat.”
Eric Dings adviseert eerst de cashflowrandvoorwaarden vast te leggen: “Op hoeveel jaar wil je maximaal lenen? En vooral: wat zijn de maximale negatieve cashflows die je jaarlijks wilt dragen? Stel dat je vastlegt dat je maximaal 500 euro per maand wilt bijleggen. De tweede stap is dan je financiering optimaliseren, bijvoorbeeld met het hefboomeffect. Maar blijf binnen die cashflowrandvoorwaarden. Als je ziet dat je daarbuiten gaat, moet je de financiering beperken. Dat is de juiste volgorde.”
‘Het kan soms interessant zijn na verloop van tijd je meerwaarde te realiseren. Je verkoopt dan een pand om je patrimonium te vernieuwen of te optimaliseren’
6. Te optimistisch rekenen
Aan een vastgoedbelegging zijn veel extra kosten verbonden, die vaak worden onderschat, stellen onze gesprekspartners. Bij de aankoop gaat het om registratierechten of btw, notariskosten en financieringskosten. Wie een oud pand koopt, moet ook rekening houden met renovatie- en verbouwingskosten.
Valentin Vanryckeghem adviseert een realistisch budget op te stellen met een reserve voor onvoorziene kosten: “Bij nieuwbouw ben je beschermd door de wet-Breyne. Het is meestal geweten wat, hoeveel en wanneer je moet betalen. Bij een te renoveren pand is er meer onzekerheid. De kosten van een ingrijpende renovatie zijn soms moeilijk in te schatten, net als de duurtijd. Je bent afhankelijk van verschillende partijen, die vaak op elkaar wachten. Als je renovatie negen maanden duurt in plaats van drie, heeft dat een impact op het huurrendement.”
Eric Dings bevestigt dat nieuwbouw minder verrassingen oplevert, maar waarschuwt toch: “Mensen onderschatten soms de totaalprijs. Dat er boven op de geafficheerde prijs nog btw, notariskosten en financieringskosten komen, weten de meesten wel. Maar een nieuwbouwpand verhuurklaar krijgen vergt ook extra investeringen: aansluitingen van nutsvoorzieningen, schilderwerk, verlichting, vloerbedekking. Reken daar gemakkelijk op 25.000 à 30.000 euro extra.”
Ook aan de inkomstenzijde is realisme nodig. Naast (steeds beperktere) fiscale voordelen gaat het dan in de eerste plaats over de huur. Belangrijk is het onderscheid te maken tussen bruto- en nettohuuropbrengsten. Het brutobedrag berekenen is eenvoudig: de maandhuur maal twaalf. Voor het nettobedrag moet je daarvan de doorlopende kosten aftrekken, zoals de onroerende voorheffing, verzekeringen, onderhoud en syndicuskosten (bij appartementen). Je houdt het best ook rekening met periodes van tijdelijke leegstand.
“Wij hanteren als vuistregel dat je mag rekenen op 10 à 10,5 maanden huuropbrengst”, zegt Valentin Vanryckeghem. Eric Dings is nog voorzichtiger: “Vroeger zei ik altijd: als je iets kwalitatiefs koopt, dan mag je netto op ongeveer tien maanden huur mikken, maar ik denk dat zelfs dat in de toekomst lastig wordt. Waarom? Heel waarschijnlijk valt de federale intrestaftrek weg. Dat komt al snel neer op een bedrag gelijk aan ongeveer een maand huur.”
