Zeepbel op Belgische vastgoedmarkt? Als de ECB maar geen gekke dingen doet

De woningprijzen pieken. Is er een zeepbel in de maak? De Nationale Bank wil een strakkere aanvaardingspolitiek voor hypotheken. Vastgoedanalisten en -professionals verwachten geen zware problemen. Behalve als de Europese Centrale Bank gekke dingen doet.

“De woningmarkt kent een hoogconjunctuur”, poneert notaris Bart van Opstal van de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat. De prijs van de huizen steeg in het Vlaams Gewest in de eerste jaarhelft met 2,1 procent, blijkt uit de Notarisbarometer. De prijs van de appartementen ging zelfs 5,4 procent naar omhoog.

Van Opstal relativeert: “De waarde van oudere appartementen neemt af. Nieuwbouw piekt. De grootste groep kopers zijn beleggers en oudere mensen die hun huis verkochten en verhuizen naar de stad. De prijs van de huizen is wat stabieler, omdat die meestal worden gekocht door gezinnen, die – in tegenstelling tot de vorige twee groepen – een hypotheeklening moeten afsluiten. De prijs van de woningen is dus wat gevoeliger voor de licht stijgende rente.”

Teken aan de wand

“Als deze cijfers kloppen is dat een teken aan de wand”, huivert Luc Machon, voorzitter van de Europese vastgoedmakelaarskoepel CEPI-CEI. “Een oververhitte markt kan leiden tot plotse neerwaartse schommelingen en een breuk tussen vraag en aanbod. Toch heb ik vragen, want de Notarisbarometer is nogal volatiel. Op het terrein merk ik geen steile prijsstijgingen. Ik ben er gerust in, maar het is wel oppassen als dit een trend wordt.”

“De cijfers bevestigen de trend van het eerste kwartaal”, aldus Johan Van Gompel van de KBC-studiedienst. “De prijsstijging wordt fundamenteel ondersteund door een sterke conjunctuur, de lage rente en de demografie. Zo leidt gezinsverdunning tot de bouw van meer appartementen. We moeten ons nog geen zorgen maken, maar de overheid kan deze evolutie maar beter op de voet volgen om oververhitting te vermijden.”

Het ratingbureau Standard & Poor’s stelt op basis van de verhoudingen woningprijs/inkomen en woningprijs/huurprijs dat het Belgische residentiële vastgoed 45 tot 50 procent te duur is. Dan is de kans op een zeepbel reëel. “Wie lang genoeg roept dat er een prijsdaling komt, krijgt ooit weleens gelijk”, schampert Machon.

“S&P hanteert dezelfde berekeningsmethode voor alle landen, zonder rekening te houden met de verschillen in fiscaliteit, woonkwaliteit, huur- en woonwetgeving”, luidt de kritiek van Erik Buyst, professor economie en specialist in vastgoed aan de KU Leuven. “Al jaren wijst het ratingbureau op een sterke overwaardering, zonder dat er ooit scherpe schokken plaatsvonden op de Belgische woningmarkt. De geloofwaardigheid is stilaan zoek. Ik vind de 5 tot 7 procent overwaardering, die de Nationale Bank naar voren schuift, heel wat realistischer.”

Nationale Bank

De Nationale Bank wil de prijsstijgingen temperen en stelt voor dat de regering de banken verplicht hogere kapitaalbuffers aan te leggen voor hypotheekleningen die meer dan 80 procent van de waarde van de woning bedragen. Dat is bij een op de twee leningen het geval. De Vlaamse minister van Financiën, Bart Tommelein (Open Vld), lanceerde meteen het idee van een kredietverzekering voor wie toch 100 procent van de aankoopprijs wil lenen.

“De regionale politici zouden beter het beleid van de andere overheden niet voor de voeten lopen”, reageert Buyst. “Ze moeten de Nationale Bank ernstig nemen. Die gaat wel uit van het worstcasescenario. Daarin doet een recessie de vastgoedprijzen in elkaar klappen, wat leidt tot wanbetalingen bij de aflossing van de leningen, waardoor dan weer de banken in problemen komen. Ik denk niet dat het voorstel van de Nationale Bank het haalt met de verkiezingen in het verschiet.”

“Er is amper gevaar voor problemen op de hypotheekmarkt”, redeneert John Romain van Immotheker-Finotheker. “Het aantal hypotheken steeg de voorbije tien jaar even snel als de werkgelegenheid. Er is dus geen overwaardering op de woningmarkt.” Dat is ook de mening van Philippe Janssens van de ontwikkelaar Immpact. “De woningmarkt is fundamenteel gezond. Voor een kwaliteitsvolle tweeslaapkamerwoning blijft er voldoende vraag.”

Beleggers

Dat geldt ook voor beleggers. “Wij denken dat de behoefte aan huurwoningen nog zal toenemen”, antwoordt Kristof Vanfleteren van de Waregemse projectontwikkelaar ION. “Het is voor jonge mensen niet meer zo vanzelfsprekend een eigen woonst te verwerven. Ze willen zich ook niet meer zo vroeg binden. Die mentaliteitswijziging is nu aan de gang. Institutionele beleggers, ook buitenlandse, kijken daarom nu volop naar de Belgische residentiële markt. Grote spelers vragen ons soms of we hen een volledig woonblok kunnen aanbieden.”

Janssens (Immpact) signaleert wel een zeepbel in deelmarkten voor “producten die typisch op maat van beleggers worden ontwikkeld”, zoals kleine appartementjes. Zijn naamgenoot van Stadim beaamt dat. “Beleggers ondersteunen de prijzen sterk in het segment rond 200.000 euro. Dat heeft tot gevolg dat promotoren voor die prijs kleinere en minder kwalitatieve appartementen aanbieden op B-locaties. Die konijnenkoten bedreigen de gezondheid van de vastgoedmarkt.”

Machon verwacht ook eventueel problemen met assistentiewoningen op minder aantrekkelijke locaties, die promotoren ook aanbieden aan beleggers. “Ik zou ook nooit investeren in studentenkoten, laat staan in hotelkamers”, zegt John Romain. “Het is een van de mogelijke zeepbellen die ontwikkelaars voor beleggers hebben gecreëerd.”

Toekomst

De prijs van woningen in België stijgt volgens Standard & Poor’s tot 4 procent in 2017 en 3,5 procent in 2018. Later, als de Europese Centale Bank naar verwachting de intrestvoeten optrekt, verwacht S&P een stijging die lager is dan de verwachte inflatie: 1 procent in 2019 en 2 procent in 2020.

De studiedienst van ING is iets minder enthousiast. “Dit jaar is een scharnierjaar, omdat de rentestijgingen zich laten voelen”, zegt Steven Trypsteen. “We geloven niet in een nakende vastgoedcrash. We verwachten in 2017 een nominale prijsstijging met 0,5 tot 1,5 procent. Ook in 2018 wordt dat tempo aangehouden, dankzij de sterke economie. Als de rente gestaag stijgt, kan dat na 2019 tot herhaaldelijke, maar lichte reële prijsdalingen leiden. Ik verwacht geen plotse rentestijgingen.”

“Er kan een probleem ontstaan als banken aan beleggers hypotheekleningen verstrekken voor gehypete segmenten”, waarschuwt Van Gompel. “Ook bij gezinnen is er een mogelijk gevaar, omdat het aandeel van de lening tegenover de waarde steeds sterker toeneemt. Dat mag geen vijf jaar duren. Voorzichtigheid is geboden, want de afbetaling kan in slechte tijden problematisch worden en instabiliteit creëren. We mogen dus niet doen alsof er niets aan de hand is. Ik ga er evenwel van uit dat de hoge werkgelegenheid en de sterke economie de prijzen de komende twee jaar stuwen in een tempo van 2 tot 3 procent.”

“De Nationale Bank voorspelt voor dit jaar een stabiele groei en 115.000 extra banen in 2017-2019”, zegt Buyst. “Mensen zullen zich veiliger voelen en sneller de aankoop van een woning overwegen. Dat zal leiden tot een stabiele markt. Als het stimuleringsprogramma van de ECB in 2018 afloopt, kan dat in 2019 wel een lichte rimpeling geven op de woningmarkt.”

De vastgoedsector is ook optimistisch. “Zolang ECB-topman Mario Draghi geen dwaze dingen doet, zie ik de toekomst positief in”, stelt makelaar Machon. De Limburger wordt gevolgd aan de andere kant van het land. “Als morgen de rente 2 à 3 procentpunt stijgt, dan zal het vastgoed dat ongetwijfeld voelen”, meent Filip Dewaele, de CEO van de Roeselaarse Dewaele Vastgoedgroep. “Maar zo’n bruuske stijging lijkt me onwaarschijnlijk. Ook een zware economische crisis kan de vastgoedmarkt in moeilijkheden brengen. Maar ik denk dat we het risico op de hypotheekmarkt niet moeten overdrijven. Belgen betalen vanaf het begin van de lening kapitaal terug. Dat betekent dat er weinig leningen zijn met een maximale kapitaalblootstelling.”

Ook aan de aanbodzijde zit het snor. “Ik zie in België weinig signalen van een structureel overaanbod”, besluit Dewaele. “Spaanse toestanden met grote, lege woonblokken, dat bestaat niet in ons land. Massaal nieuw aanbod creëren, is hier ook niet mogelijk. Vraag maar eens aan projectontwikkelaars hoe moeilijk het is een bouwvergunning te krijgen.