Wouter Thierrie (ING): ‘Vrees IMF voor problemen op de woning- en hypotheekmarkt is ongegrond’

Het IMF wijst erop dat de Belgische hypotheekmarkt kan wankelen door de fel overgewaardeerde woningprijzen. Dat kan leiden tot financiële instabiliteit. Vastgoedspecialisten wijzen er echter op dat het aantal hypothecaire wanbetalingen erg laag is. Bovendien is de vastgoedzeepbel aan het leeglopen, en zal ze dat volgend jaar ook doen.

Woensdag waarschuwde het Internationaal Monetair Fonds (IMF) voor de oververhitting van het Belgisch woningvastgoed. Hypothecaire wanbetalingen zouden de financiële stabiliteit in gevaar kunnen brengen. “De vrees voor een sterke stijging van de wanbetalingen is ongegrond”, stelt Wouter Thierrie, econoom bij ING. “Meer nog: vandaag is het aantal wanbetalingen lager dan het tienjaarlijkse gemiddelde. De cijfers zaten de jongste maanden lichtjes in de lift, maar de aantallen zijn wel nog steeds historisch laag (zie grafiek hieronder). Het percentage achterstallige kredietnemers bleef de voorbije maanden ook constant. Bovendien hebben de banken, zoals ook het IMF stelt, voldoende reserves opgebouwd om de eventuele financiële moeilijkheden op te vangen.”

“Fel overdreven”, noemt John Romain van Immotheker Finotheker de verwijzing naar de overwaardering van Belgisch vastgoed. Hij wijst erop dat het aantal aanvragen voor een hypothecaire lening voor een bestaande woning in een jaar met 28 procent is gedaald. Het aantal ingediende aanvragen nam elke maand sterker af tegenover een jaar eerder. De belangrijkste reden van de dalende kredietdossiers is de rentestijging van 1,2 naar 3,6 procent in 2022.

Lees verder onder de grafiek

“Een verdrievoudiging van de rente leidt ertoe dat de ontleningscapaciteit met een kwart daalt”, aldus Romain. “De voorbije maanden was er geen oververhitting, maar eerder een afkoeling van de woningmarkt. Mensen zijn voorzichtig geworden. Daarenboven stijgen de meeste lonen in januari nog met 10 procent. Als mensen het al financieel lastig zouden hebben door, bijvoorbeeld, een hoge energiefactuur, dan worden die problemen volgend jaar al een pak minder zwaar. We moeten minder bevreesd zijn voor wanbetalingen, laat staan voor financiële instabiliteit.”

Stabilisatie woningprijzen

ING en de Nationale Bank wezen erop dat de Belgische woningmarkt was overgewaardeerd met 20 procent. “Dat fenomeen smelt geleidelijk weg door de inflatie van 10 procent, terwijl de prijs van de woningen slechts met 5 procent is gestegen”, aldus Thierrie. “Volgend jaar verwachten we een stabilisatie van de nominale woningprijzen, dus in reële termen opnieuw een daling met pakweg 10 procent door de inflatie. De langzame afkoeling van de woningmarkt is een goede zaak. Een sterke daling van de prijzen, zoals in Nederland en Duitsland, verwachten we niet. De loonindexering en de sterke sociale zekerheid zijn immers sterke pijlers van de koopkracht.”

Volgens Romain zal de daling van het aantal kredietdossiers doorzetten. Vanaf 1 januari geldt in Vlaanderen de regeling dat na de aankoop van woningen met hoge EPC-normen (D of E) de energetische normen naar omlaag moeten. “De gemiddelde woning kost momenteel 200.000 euro”, rekent Romain. “Een energetische renovatie kost 50.000 tot 80.000 euro. De gezinnen houden bij de aankoop van slecht geïsoleerde woningen rekening met dat bedrag. De vraagprijs moet onvermijdelijk naar omlaag. Let wel: het gaat hier om één op de twee bestaande woningen in Vlaanderen. Kopers anticiperen nu al op de nieuwe regeling. Ik verwacht voor november en december dus nog een sterkere daling van het aantal kredietdossiers, die volgend jaar zal doorzetten.”

Tweedeling

Romain verwacht een tweedeling op de vastgoedmarkt. De helft van de verkochte woningen zijn goed geïsoleerd en kunnen worden verkocht tegen een veel hogere prijs dan de rest. De kopers zijn meestal mensen uit de hogere middenklasse of hoger. “De prijs in dat segment zal stijgen”, voorspelt Romain. “De prijs van de verouderde woningen met zwakke EPC-normen zal dalen. Dan nog zal het moeilijk zijn voor mensen uit de lagere middenklasse om een aankoop te doen. Wie de komende maanden krantenkoppen leest over stijgende woningprijzen, moet dus weten dat die titel twee totaal verschillende ladingen dekt.”