De vraag naar woningen neemt almaar toe en het aanbod volgt die groei niet. Daardoor ontstaat schaarste op de koopmarkt en die heeft ook gevolgen voor de huurmarkt, zo blijkt uit onderzoek van denktank Itinera. De goedkope huurwoningen stijgen het snelst in prijs, wat bijzonder slecht nieuws is voor leefloners en werklozen.
Een paar maanden geleden al toonden onderzoekers van het Itinera Institute aan dat het grondig scheef zit op de markt waarop woningen gekocht en verkocht worden. Johan Albrecht en Rob Van Hoofstat vroegen zich toen af waarom de prijzen voor woningen niet in alle segmenten op dezelfde manier gestegen waren. Albrecht, Senior Fellow van het Itinera Institute, doceert economie in Gent. Van Hoofstat is een voormalige bankier die bij Vlerick bedrijfsbeheer studeerde en zich tegenwoordig sterk op de studie van de vastgoedmarkt toelegt.
‘Een stijging van de vastgoedprijzen kun je doorgaans in verband brengen met stijgende lonen, met inflatie of met de rente’, legt Albrecht uit. ‘Maar al die gebruikelijke verklaringen kunnen niet uitleggen waarom de goedkopere marktsegmenten veel sterker in prijs gestegen zijn dan de duurdere. De enige verklaring die we konden verzinnen en die strookt met de waarnemingen, is dat de markt last heeft van schaarste: de vraag naar woningen overtreft het aanbod.’
De nieuwe vraag die de Itinera-onderzoekers zich stelden, betreft de gevolgen van de schaarste op de koopmarkt voor de huurmarkt. ‘Wij onderzoeken ook de interacties tussen de verschillende woonmarkten. Het is duidelijk dat de sterke stijging van de verkoopprijzen, net aan de onderkant van de markt, een aantal gegadigden uit de koopmarkt heeft geduwd. Die komen dan in de huurmarkt terecht, waar ze de vraag naar huurwoningen versterken. En ook aan de aanbodzijde van die huurmarkt hebben de prijsevoluties op de koopmarkten gevolgen.’
Nieuw huurcontract
De beperkte koopkracht bij het merendeel van de huurders vormt het basisprobleem in de private huurmarkt. Uit de analyse van Albrecht en Van Hoofstat blijkt dat investeren in de nieuwbouw van goedkope huurwoningen of huurappartementen gewoon niet aantrekkelijk is: de mensen voor wie deze woningen bedoeld zouden zijn, kunnen nooit de huur ophoesten die de investering rendabel maakt. Wat de prijzen op de huurmarkt wel fundamenteel zou temperen, is een groter aanbod van woningen op de totale vastgoedmarkt. Op kortere termijn zou het zinvol zijn acties te vermijden die verhuurders ertoe aanzetten hun panden uit de huurmarkt weg te halen. In een scheefgetrokken markt kunnen goedbedoelde initiatieven voor huurdersbescherming gemakkelijk perverse effecten geven.
L.B.
