Woningprijs blijft stabiel

De woningvastgoedmarkt zal rustig verder kabbelen, tenzij economische schokken, een scherpe rentestijging of een belastingverhoging roet in het eten gooien.

Internationale organisaties, zoals het Internationaal Monetair Fonds, de Europese Centrale Bank en ook de Nationale Bank waarschuwden ooit voor het risico van een Belgische vastgoedcrash door een overwaardering van de woningprijzen van 15 tot 50 procent. Dat lijkt onwaarschijnlijk, oordeelt de KBC-studiedienst op basis van historisch gecorrigeerde data. De studiedienst berekende op basis van de rentestand, de gezinsinkomens en de demografische evolutie dat er een overwaardering van maximaal 4 procent is. De Nationale Bank schat dat woningen gemiddeld 7 procent overgewaardeerd zijn.

Wat voorspellen de basisindicatoren in 2017? De index kan stijgen tot 1 procent, wat de inkomens zal ondersteunen. Macro-economen schatten dat de hypotheekrente op tien jaar kan stijgen van 0,5 naar 0,75 procent. Dat blijft laag en zal de prijs van het woningvastgoed nog altijd ondersteunen. De derde factor, het aantal gezinnen, blijft toenemen volgens het Federaal Planbureau. Een factor die minder mathematisch in kaart kan worden gebracht, maar toch een positief effect heeft op de vraag naar woningen, is het stijgende consumentenvertrouwen.

Kortom: de meeste indicatoren wijzen op een stabiele markt. ING, dat in 2016 nog een stijging van de woningprijzen met 3 procent berekende, verwacht dat de prijzen in 2017 de inflatie volgen. Ook KBC verwacht een nominale groei met 2 procent.

Schulden

Let wel: een correctie van de overwaardering blijft mogelijk, zeker bij strubbelingen op de markt. De overwaardering wordt immers deels gestimuleerd door de hoge schuldpositie van de gezinnen. Die moeten op de vastgoedmarkt opboksen tegen renteniers die zien dat hun geld niks opbrengt op de bank en afkerig zijn van de volatiele beurs. Zij drijven de prijs op, en de particulieren met de baksteen in de maag gaan mee in die evolutie.

De Nationale Bank ziet dat ook en verplicht de banken extra kapitaal aan te leggen voor woonkredieten aan klanten die meer dan 80 procent van de geschatte waarde van het aangekochte pand willen lenen (en nog meer als slechts 10 procent eigen vermogen wordt geïnvesteerd, wat in een op de drie kredietdossiers het geval is).

Ook de ECB was al kritisch voor de schuldpositie van de Belgische gezinnen. Als door internationale schokken de Belgische economie het minder zou doen en de werkloosheid toeneemt, wordt de afbetaling van hypotheekleningen voor heel wat gezinnen een probleem en komt de prijs van de woningen onder druk. Een rentestijging is al bezig, en kan, indien ze versterkt, de woningprijzen ook negatief beïnvloeden. KBC berekende dat een rentestijging met 1 procent de gemiddelde prijs van woningen met 4 procent kan doen dalen.

Het derde negatieve effect op de prijs van de woningen kan een hogere belasting op het bezit of de verhuur van woningen zijn. Zo zal er een fiscaal negatief effect zijn op de aankoop van woningen in het Brussels Gewest, dat de woonbonus heeft afgeschaft. Het ziet er echter niet naar uit dat de federale regering in 2017 de (overigens noodzakelijke) aanpassing van het kadastraal inkomen of de belasting van de reële huurinkomsten zal invoeren.