Woning kopen: zo betaalt u minder registratierechten

De registratierechten bij de aankoop van een enige gezinswoning dalen op 1 januari 2020 van 7 naar 6 procent. Engageert u zich tot een ingrijpende energetische renovatie, dan komt u in aanmerking voor een bijkomende korting.

Sam en Kelly overwegen volgend jaar te verhuizen van het platteland naar de stad. Opteren ze daar voor de aankoop van een nieuwbouw, dan moeten ze rekening houden met een btw van 21 procent. Een woning wordt als ‘nieuw’ beschouwd tot en met 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikname. Op de bijbehorende bouwgrond moet eveneens 21 procent btw worden betaald. Kopen ze die grond echter van een aparte firma, dan betalen ze daarop mogelijk slechts 10 procent registratierechten.

In de gemeente waar Sam en Kelly een nieuw leven willen opbouwen, zijn er ook heel wat bestaande woningen te koop. Op de aankoop daarvan betalen ze geen btw, maar wel registratierechten. Het tarief verschilt naargelang het gewest. In Vlaanderen bedroeg dat in het verleden 10 procent, en bescheiden woningen kwamen in aanmerking voor een ‘klein beschrijf’-tarief van 5 procent. Door de Vlaamse belastinghervorming geldt sinds 1 juni 2018 echter een uniform percentage van 7 procent voor gezinswoningen.

Dat nieuwe tarief geldt alleen voor wie geen volle eigenaar is van een andere woning of bouwgrond. Anders betaalt u nog altijd 10 procent. Er wordt vandaag in geen lager percentage meer voorzien voor bescheiden woningen, maar daarvoor geldt wel een vrijstelling op de eerste aankoopschijf van 80.000 euro. Dat komt neer op een directe korting van 5600 euro. Met ‘bescheiden’ wordt bedoeld: een woning die maximaal 200.000 euro kost, of 220.000 euro in enkele Vlaamse kernsteden rond Brussel.

Nieuwe tarieven

Maar ook al gelden de huidige tarieven nog maar sinds 1 juni 2018, toch is er alweer een nieuwe regeling aangekondigd. Dat heeft te maken met de nakende afschaffing van de woonbonus voor de enige gezinswoning. Om het verlies van dat fiscaal voordeel enigszins te compenseren, worden de registratierechten vanaf 1 januari 2020 verlaagd van 7 naar 6 procent. Dat is weliswaar een voordeel dat men meteen bij de aankoop geniet, maar het is doorgaans veel kleiner dan de belastingvermindering via de woonbonus. De vrijstelling voor bescheiden woningen blijft volgend jaar ongewijzigd.

Sam en Kelly hebben geen andere onroerende goederen in hun bezit, en komen in 2020 dus in aanmerking voor het nieuwe tarief van 6 procent. Maar dan moeten ze in de notariële aankoopakte wel de belofte laten opnemen dat ze binnen de twee jaar na de aankoop naar de woning zullen verhuizen en er hun domicilie zullen vestigen. Halen ze die deadline niet, dan zullen ze alsnog het verschil tussen 10 procent en de al betaalde registratiebelasting moeten ophoesten. Dat bedrag wordt nog eens verhoogd met een boete van 20 procent.

De termijn van twee jaar kunnen ze evenwel laten verlengen tot vijf jaar, wanneer ze bij de aankoop beloven de bestaande woning grondig energetisch te zullen renoveren. Dat engagement wordt ook in 2020 beloond met een bijkomende korting van 1 procent op de registratierechten (dus van 6 naar 5%). Bij een aankoopprijs tot 200.000 euro genieten Sam en Kelly enerzijds het lagere tarief van 5 procent en anderzijds de vrijstelling op de eerste schijf van 80.000 euro, goed voor een totaal voordeel van 6000 euro.

De voorwaarden

Uiteraard gelden er specifieke voorwaarden. Het moet gaan om een ‘ingrijpende energetische renovatie’ (door de Vlaamse overheid afgekort tot IER). Het volstaat dus niet om bijvoorbeeld alleen maar hoogrendementsglas te plaatsen. Een IER is een renovatie waarbij men minstens 75 procent van de buitenschil van de woning (na)isoleert. Daarnaast moet men de bestaande verwarmings- of koelingsinstallatie vervangen, een ventilatiesysteem plaatsen en in een hernieuwbare energietechniek – zoals zonnepanelen – voorzien.

Hoewel Sam en Kelly doe-het-zelvers zijn, is de medewerking van een architect vereist. De kenmerken van zo’n ingrijpende energetische renovatie zijn technisch. Vóór de aanvang van de werken moet ook een bouwaanvraag of melding worden ingediend, en in de aankoopakte moeten de nieuwe eigenaars verklaren dat de voorwaarden voor het verkrijgen van het 5 procenttarief vervuld zijn. Binnen de vijf jaar na de ondertekening van de aankoopakte moet een energieprestatiecertificaat het beoogde resultaat aantonen. Het koppel moet er dan ook effectief wonen en gedomicilieerd zijn.

En wat als achteraf blijkt dat Sam en Kelly toch niet voldeden aan alle voorwaarden, dat de verbouwing uiteindelijk geen ingrijpende energetische renovatie is of dat de termijn van vijf jaar werd overschreven? In een of meerdere van die gevallen zullen ze de onrechtmatig verkregen korting van 1 procent op de registratiebelastingen moeten terugbetalen. Op dat bedrag wordt nog eens een boete van 20 procent aangerekend. Een goede voorbereiding van het dossier is dus aangewezen.

Al betaald in het verleden?

Sam en Kelly hadden vroeger al een eigen woning op het platteland, maar die hebben ze verkocht. Omdat ze bij de aankoop daarvan destijds al registratierechten hebben betaald (in Vlaanderen), mogen ze die nu meteen in mindering brengen van de belastingen op hun nieuwe aankoop. Die zogeheten meeneembaarheid is weliswaar beperkt tot 12.500 euro in 2019, maar dat plafond wordt in 2020 wellicht nog geïndexeerd. Gebeurt de verkoop pas na de nieuwe aankoop, dan kan hun notaris een verzoekschrift indienen voor de latere terugbetaling van de registratierechten.

Ook voor u?

Wanneer u net zoals Sam en Kelly een woning energetisch wilt renoveren, dan doet u dat in de eerste plaats omdat u minder energie wil verspillen en minder afhankelijk wilt zijn van de energieprijzen. De jaarlijkse besparing op uw gas- en elektriciteitsfactuur kan de kosten op termijn hopelijk compenseren. Met de verlaging van 1 procent op de registratierechten wil de Vlaamse overheid u een zetje in de rug geven. Door die korting al voor de start van de werken toe te kennen, geniet u meteen extra kapitaal om te investeren in een energiezuinige woning.

Anderzijds stelt die korting van 1 procent nu ook weer niet zo heel veel voor. Stel dat u een te verbouwen pand aankoopt voor 250.000 euro, dan zorgt de energetische-renovatiebelofte ervoor dat u 12.500 in plaats van 15.000 euro registratierechten betaalt. Het verschil van 2500 euro is wellicht een habbekrats in vergelijking met de kosten die u zult maken om de woning energetisch te renoveren. Toch hebben in het afgelopen jaar al meer dan duizend Vlamingen gebruikgemaakt van de gunstmaatregel.

U kunt de IER-korting ook retroactief aanvragen. Want als pas na het verlijden van de notariële akte blijkt dat u de intentie hebt een ingrijpende energetische renovatie uit te voeren of wanneer die ondertussen al is gebeurd, komt u alsnog in aanmerking voor het 5 procenttarief. Daartoe moet u een verklaring indienen bij de Vlaamse Belastingadministratie. De uiterlijke termijn van vijf jaar, te rekenen vanaf de datum van de authentieke aankoopakte, blijft evenwel gelden.